zz物业顾问公司管理标准作业规程之工程管理篇

zz物业顾问公司管理标准作业规程之工程管理篇内容摘要：

制器损坏则应更换同规格的控制器。 锅炉本体维修保养要领。 每年度的 7月、 12 月应分别对锅炉本体进行一次维修保养。 热交换器： a) 外部清洁。 用细铁丝刷和扫把清除热交换器外面的碳化物，使热交换器外部干净； b) 内部除垢。 把锅炉进、出口闸阀拆开，放干锅炉内的水，然后把锅炉进出口封闭，向锅炉内注入 45℃的 4%的酸溶液，过 8 分钟后排干酸溶液。 再次检查热交换器，如果仍有水 垢，则用 45℃的 %酸溶液加洗一次。 除垢后，用 3%碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗 3次。 所有工作完成后。 检查热交换器是否漏水，如果不漏则重新装回；如果漏水则用氧焊修补后再装回。 检查炉内胆及耐火材料，对于损坏之处作必要的修复；检查排烟管，并进行清洁处理。 锅炉附属装置维修保养要领。 每年度的 1 月、 4 月、 7 月、 10 月份分别对锅炉附属装置进行一次清洁、保养。 水泵机组： a) 对水泵轴承加注高温润滑油，磨损严重的轴承应更换； b) 检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新装压盘根（不定期、 视漏水情况）； c) 检查联轴器是否牢固可靠，否则应更换橡胶垫并拧紧（不定期）； d) 旋转水泵轴，如有卡住、碰撞现象则说明叶轮已损坏，应拆换同规格叶轮。 电气控制系统： a) 清除水位控制电极、热电阻上污垢，并模拟超低水位、超温试验，检查是否动作可靠，否则应作相应修理； b) 检查电控箱里面的各元器件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰或脱落，否则作相应处理。 附属闸阀、储油箱、热水箱： a) 检查附属闸阀是否漏水，如漏水则应加装、压紧黄油麻绳；检查附属闸阀是否开关灵活，如有阻滞现象则应在螺杆上加注黄油 ； b) 清除储油箱里面的污物和积水； c) 清除热水箱里面的泥沙、污物。 每次常压生活锅炉计划维修保养的时效不允许超过 8 小时。 如必须超过 8小时，则应由机电维修部主管填写《申请延时维修保养表》，经主管经理批准后方可延时。 对于计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修部主管口头批准，先行组织而后写出《 _________事故报告》并上报公司。 锅炉管理员将常压生活锅炉维修保养工作完整、规范的记录在《 _________维修保养工作记录表》内，并于每次维修保养后的 3 天之内由机电维修部组长将记 录整理成册后交机电维修部存档，保存期为长期。 停止供应热水的管理 常压生活锅炉因检修等原因需要停止供应热水时，应由机电维修部组长事先填写《停 _________申请表》，经机电维修部主管、主管经理批准后通知公共事物部，由公共事物部提前 24 小时通知有关用户。 如因突然故障停止供应热水，则应在恢复供应热水后 8小时内向有关用户作出解释。 记录 相关支持文件 目的 规范中央空调操作程 序，确保正确、安全地操作中央空调。 适用范围 适用于物业管理公司辖区内的会所、食街的中央空调操作。 职责 机电维修部主管 /组长负责检查《中央空调操作标准作业规程》的执行情况。 当值管理员具体负责中央空调的操作。 程序要点 开机前的检查 确认下列情况正常后方可开机； 电压表指示否在额定值的 + 10%范围以内。 各种信号灯显示是否正常。 各种阀是否均已打开。 开机 启动冷却塔风机。 启动冷却塔水泵。 启动冷水泵。 确认冷却供水压力正常、冷冻水供水压力正常，过 510 分钟后启动压缩机。 压缩机启动后，观察压缩机运行电流，压缩机吸排气压力，检查有无异常振动、噪音或异常气味，确认一切正常后才算启动成功。 停机 停压缩机。 过 510 分钟后停冷冻水水泵、冷却塔水泵、冷却塔风机。 全部关停后，严禁将总电源开关拉下，应保持压缩机继续预热以便下次启动。 确认无异常 情况后才算停机成功。 记录 相关文件 标准作业规程 目的 规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的运行管理。 职责 机电维修部主管负责中央空调运行管理工作管理的实施情况。 机电维修部组长负责组织实施中央空调的运行管理。 当值管理员具体负责中央空调的运行管理。 程序要点 巡视监控 当值管理员每隔两小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。 巡视监控的主要内容如下： a) 检查线电压（正常 380V，不能超额定值）； b) 检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）； c) 检查油压（正常 1015kgf/fm2）； d) 检查高压（ 12 kgf/fm2）； e) 检查低压（ kgf/fm2）； f) 冷却水进水温度（正常 35℃）； g) 冷却水出水温度（正常 40℃）； h) 冷冻水进水温度（正常 1018℃）； i) 冷冻水出水温度（正常 610℃）； j) 检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音； k) 检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常； l) 检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好； m) 检查控制柜（箱）各元器件动作是否正常，有无异常噪音或气味。 巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值管理员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细的汇报给机电维修部主管，请求支援解决。 整改时，应严格遵守《中央空调维修保养标准作业规程》。 异常情况的处置 中央空调发生制冷剂泄漏时的处置： a) 立即关停中央空调主机，关 闭相关的阀门； b) 加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋在设备上）； c) 救护人员应身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全； d) 对于不同情况的中毒者采取不同的方法： —— 对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息； —— 如中毒者出现痉挛、神志不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗； —— 如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用 2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。 e) 排除泄漏后，启动中央空调试运行，确认 无泄漏后，机组方可投入正式运行。 中央空调机房发生水浸时的处置： a) 视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关； b) 堵住漏水源； c) 如果漏水较大，应立即通知机电维修部主管，同时尽力阻滞进水； d) 漏水源堵住后，应立即排水； e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等； f) 确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。 中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理标准作业规程》处置。 当值 管理员应根据用冷部门的要求，按时开关中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。 中央空调机房管理 非值班人员不准进入中央空调机房，如需要进入，需经机电维修部主管同意、并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。 中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。 中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。 中央空调机房内严禁吸烟。 每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的 设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。 中央空调机房内应当通风良好，光线足够、门窗开启灵活。 中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由当值管理员保管，当值管理员不得私自配钥匙。 交接班要求 接班人员应准时接班。 接班人员应认真听取交班人员交代、并查看《中央空调运行日记》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《中央空调运行日记》表上签名。 有下列情况之一者不准交接班： a) 上一 班运行情况未交代清楚； b) 记录不规范、不清晰、不完整； c) 中央空调机房不干净； d) 接班人员未到岗； e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。 对于中央空调的运行情况，当值管理员应及时、完整、规范、清晰的记录在《中央空调运行日记》表内，并于每月的 3号之前由机电维修部组长把上一个月的记录整理成册后交机电维修部存档，保存期为两年。 记录 《中央空调运行日记》 相关支持文件 《中央空调维修保养标准作业规程》 《火警、火灾应急处理标准作业规程》 中央空调运行日记 NO： 巡视时间 室内温 电流 （ V） 电流 （ A） T 1 T 2 T 3 T 4 高压 低压 油压 年 月 日 星期 线电压 相电压 A B A B A B A B 天气 交接时间 负责人 运行情况： 交班人： 接班人： 天气 交接时间 负责人 运行情况： 交班人： 接班人： 天气 交接时间 负责人 运行情况： 交班人： 接班人： 说明：“ T1”表示“冷冻水进水温度”，“ T2”表示“冷冻水出水温度”； “ T3”表示“冷冻水出水温度”，“ T4”表示“冷冻水出水温度 ”。 标准作业规程 目的 规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类中央空调的维修保养。 职责 主管经理负责审核《中央空调维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。 机电维修部主管负责组织制定《中央空调维修保养年度计划》并组织、监督该计划的实施。 机电维修部制冷技工具体负责中央空调的维修保养。 公共事物部负责向有关用 户通知停用中央空调的情况。 程序要点 《中央空调维修保养年度计划》的制定 每年的 12 月 15 日之前，由机电维修部主管组织制冷技工一起研究、制定《中央空调维修保养年度计划》并上报公司审批。 制定《中央空调维修保养年度计划》的原则： a) 中央空调使用的频度； b) 中央空调运行状况（故障隐患）； c) 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。 《中央空调维修保养年度计划》应包括如下内容： a) 维修保养项目及内容； b) 具体实施维修保养的时间； c) 预计费用； d) 备品、备件计划。 对中央空调进行维修保养时应按《中央空调维修保养年度计划》进行。 制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及 PC 中央处理器的故障处理由外委完成。 冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养 用 500V 摇表检测电机绝缘电阻应不低于 ，干燥处理后仍达不到。 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承。 检查 皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，如是否松动，如是则应整修。 检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。 清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。 检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期）。 拧紧所有紧固件。 清洁整个冷却塔外表。 风机盘管维修保养：冷却技工。