紫檀物业部工作手册-设施设备维护部

紫檀物业部工作手册-设施设备维护部内容摘要：

于良好备用状态； 温、烟感控制箱体，指示灯，开关，探头经常处于良好备用状态； 消防水泵、阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每月放水试验一次； 消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好； 定期对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状 态； 消防用广播器材随时处于良好备用状态； 消防扳手存放在显要位置，随时备用； 加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换，发现隐患及时处理； 消防设施器材禁止挪作他用及改变位置，严禁损坏丢失。 消防监控中心管理制度 消防控制中心是掌握消防设备动态及发现火灾、火警的重要岗位，是整个项目消防管理的心脏。 为了加强消防控制中心的管理，特定例如下制度。 消防控制中心实行全天 24 小时专人轮流值班制； 监控中心的轮值人员必须具备高度 的警觉性和高度的责任心，能熟练操作设备； 值班人员在监控中心不准吸烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的活动； 值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况，应由其他轮值人员顶替方可离开； 监控中心各操作手柄（按钮）每日做一次手动操作检查； 消防监控中心的设备外观不附有灰尘为合格； 监控中心的设备出现故障当班人员无法排除时，应第一时间报告上级主管，联系技术人员前往维修。 第四章 设施设备维护部操作规程 GC101 渗漏处理操作规程 目的 规范渗漏处理程序，确保渗漏处理质量。 范围 适用于公司所辖物业的渗漏处理。 职责 项目设施设备维护部负责具体渗漏问题的处理实施。 工作程序 门窗四周 原因：上下口坡度不够，形成倒坡； 处理方法：将饰面及基层打掉，重新找坡，达到坡度要求；坡度够但砖缝不密实的重新勾缝； 原因：两侧、下口有空缝，补缝不密实，窗下口变形大，铝合金框与墙交接处开裂； 处理方法：将缝剔开（清水冲洗干净），增加填充材料，密实为止。 用水 泥砂浆补缝，待干后，打密封胶； 原因：铝合金型材及胶条质量差，下口泄水孔不够，下框两侧未开口，胶开裂； 处理方法：在下边框增加泄水孔，并在两边开口，重新打胶。 屋面 原因：排水不畅，排水口过高，水排不出去。 造成积水渗漏； 处理方法：面层凿开，重新找坡（５‟），泄水孔过高的降低，保证屋面不积水； 原因：防水层用料与做工不符合要求造成渗漏； 处理方法：凿开防水层，将基层清理，用清水冲洗干净，重做防水； 原因：防水层未做保护层或保护破裂； 处理方法： 重做防水后，用 1： 2 水泥砂浆做保护层； 排水管周边渗漏。 原因：出屋面管道处漏水，系细部节点处理不规范。 处理方法：先将管道四周凿开，用清水冲洗干净；用细石砼分层补洞密实，然后重做防水并提高泛水高度； 外墙 原因：砖空鼓或脱落； 处理方法：将空鼓的砖剔掉，重新基层并贴砖； 原因：勾缝砂浆标号不够，表面未拖光； 处理方法：用钢丝刷将砖缝清理干净， 1： 1 水泥砂浆勾缝，表面拖光， RG补缝，并在表面刷聚安脂防水胶或直接用勾缝剂勾缝。 卫生间及厨房 原因：给水管接头处或有砂眼渗漏； 处理方法：重新连接或更换管件； 原因：装修破坏防水层； 处理方法：防水修补或重做； 原因：排水管周围处理不细致，管与砼楼板间开成空隙面渗漏，排水管接头松动渗漏； 处理方法：管与穿楼板套管间重新填缝及局部重做防水。 排水管接头处重新连接； 原因：浴盆安装方法不正确，造成盆底积水渗漏； 处理方法：浴盆下留检查口，保证浴盆排水进入下水道； 原因：墙面未做防水层，从墙上渗漏。 处理方法：墙面防水层高度不低于。 GC102 土建维修操作规程 目的 规范房屋土建问题处理程序，达到快速、准确地处理问题的目的。 范围 适用于所管理的房屋、设施的土建维修。 职责 项目设施设备维护部主管负责本规程工作内容的具体实施。 工作程序 地基基础 墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落的处理办法 : 清除疏松部分，至实体为止； 用 1:3 水泥砂浆修复勒脚破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水； 恢复勒脚饰面。 梁柱板主体露筋的处 理办法： 剔除露筋周边杂物，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉； 用钢丝刷清洁干净； 充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层； 用Ｃ 20 豆石砼修复，根据需要恢复饰面。 裂缝的处理办法 : 裂缝处凿开，用清水清洗干净； 用纯水泥浆涂刷； 水泥砂浆打底找平； 恢复做面层。 墙体 墙体裂缝的处理办法： 将裂缝周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿成外八字形； 清除槽内杂物，然后充分喷水湿润； 均匀地涂刷一道素水泥浆； 用 1:3 水泥砂浆填缝、抹平； 墙体饰面修复。 墙体饰面缺损的处理办法： 将缺损饰面及周边松散层一并凿除； 清除周边杂物； 充分喷水湿润破损面； 均匀地涂刷素水泥浆； 用 1： 2 的防水水泥砂浆填平后修复饰面（室内则不需加防水剂）。 楼梯间及门窗 踏步缺损的处理办法： 将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层，清扫干净后充分喷水湿润； 均匀地涂刷一遍素水泥浆； 用 1： 2 水泥浆作好基层； 修复饰面。 栏杆（扶手）破损的材料办法 检查施工工艺； 按原工艺进行修复； 饰面恢复。 门窗损坏的处理办法： 检查门窗的附件是否齐全； 检查有无配件损坏； 更换配件； 检修后，对门窗反复开启数次，检 查是否有异声或卡塞。 天线、避雷设施 屋面避雷设施锈蚀的处理办法： 用砂纸除锈； 均匀涂刷两遍防锈漆和一遍铝银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上道漆干为准； 如锈蚀特别严重，应将严重锈蚀部分更换，并刷上防锈漆。 小区道路 饰面破损的处理办法： 凿除破损的面层及基层，清扫残渣，喷洒水使表面充分湿润。 待表面积水完全渗入后，涂刷素水泥浆 (如为人行道板砼预制块，无需此道工序 )； 将饰面材料充分洒水或浸湿后，加 1： 水 泥砂浆，并用木锤或胶锤锤平、锤直。 抹去砖鏠多余泥浆； 勾缝，灰缝表面必须光滑平整，不得高出块材面； 修补工作完毕后，把饰面表面清扫干净。 雨水管道堵塞、渗漏的处理办法： 如雨水管道堵塞，排水不畅，应先查找堵塞位置和原因，如因杂物堵塞，应清除杂物，使之通畅； 如因管道坡度不够或倒坡，应开挖重新铺设管道，注意管道要做砼垫层，使管道放置平稳； 如因管道接口错位，应开挖接口，并注意保证坡度和接口防漏，以及管道的平稳。 如管道损坏，无法修复，应用同型号及规格的管道替换接口，应用沥青麻丝或防水水泥砂浆砌接； 最后修复地坪及饰面。 化粪池池水外溢、池体损坏的处理办法： 如池水外溢或排水不畅，应打开井盖，清掏池内沉淀物和堵塞杂物； 如井盖缺损，应及时更换同型号及规格的井盖，使其保持完好，避免造成人身安全事故； 如池壁破损，应先通知有关用户停用卫生间，然后抽干化粪池清掏沉淀物，再将缺损池壁修复，注意池壁要做好防渗处理。 电缆沟沟内积水 、沟盖损坏的处理办法： 沟盖板损坏，应按原设计规格制作 (放足钢筋 )。 并按设计要求把损坏的盖板换掉； 如沟内积水过多，影响正常供电，应先关掉总闸然后打开沟盖板，查明积水原因和位置，一般电缆沟内积水有两种原因：一是沟底坡度不够或倒坡，遇此种情况应通知开发单位或供电部门及时解决；二为沟内掉入杂物，使水流不畅，遇此情况将杂物清除即能恢复正常； 如是电缆线路出现故障，应先告知有关用户，然后请供电部门及时修复。 雨水沟堵塞、沟体损坏的处理办法： 盖板损坏：应按原设计要求，使用同一规格和同一种材料，把损坏的盖板换掉； 沟壁损坏：应将损坏处凿除、清洁、喷水湿润，然后用与原壁相同的材料修复； 如是砼或钢筋砼壁还须在喷水湿润后先刷一道素水泥浆，然后再做饰面面层； 杂物堵塞，应及时清除杂物； 池 (井 )壁损坏，抽干池里的水，并清理里面的淤泥杂物等沉淀物，将破损面凿到结实层，并清理、喷水湿润，刷素水泥浆再修补饰面 (如贴瓷片等 )，清理饰面残余的水泥浆等。 GC103 水电工维修操作规程 目的 规范水电维修工作程序，为其操作提供基本方法，以达到快速、准确维修的目的。 范围 主要适用于公司所辖物业的水电维修工作。 职责 设施设备维护部主管负责督导，由水电维修班负责实施。 工作程序 灯具线路维修 光源损坏或老化：断开电源，用万用表检查灯丝，更换光源； 灯头接触不良：断开电源，用测电笔检验灯头上是否有电，确认有电后，重新将灯泡装上，接触牢固后送电； 开关接触不良：将开关断开，打磨开关触头或更换开关，故障排除后，即可检查送电 保险丝熔断或跳闸：检查线路电流，若电流大于额定值，则需降低负载或更换开关及保险装置； 同一回路无电：首先检查电源开关是否跳闸，再检查线路是否出现断路或短路现象，逐一排除故障，检修完毕后恢复供电； 灯具面漆脱落：表明处理，生锈处应用砂纸打磨后，均匀涂刷防锈漆两道，干后涂刷面漆两道，有条件时应进行表面磨沙处理。 隐蔽水管渗漏 查找漏点； 检查渗漏原因； 闭室内水阀，排空管道余水； 凿开漏水处墙面，更换破损水管； 打压测试，管道加压 ，稳压 20 分钟，压降不超过 ； 试压合格后，打开水阀，修复开凿的墙面及装修饰面； 阀门漏水 查找漏点，关上水阀； 如因阀门螺栓松动而漏水，紧固螺丝即可 阀门压盖内盘根松动时，拆除压盖，更换盘根即可； 阀门元、配件损坏，更换阀门； 维修完毕后，打开阀门，反复开关数次检查是否漏水； 水龙头漏水 检查漏水原因，关上前级阀门； 如因水龙头未上紧而漏水，应先拆下 水龙头，在外丝处缠几道生料带，再把水龙头装上扭紧； 阀芯破损，更换阀芯； 水龙头损坏已无修复价值时，应更换水龙头； 检修完毕后，打开前级水阀，反复开关水龙头数次，使其开关自如，不漏水； 浴缸、坐便器、洗涤盆堵塞 检查堵塞原因； 一般堵塞可用皮揣子揣通； 不能揣通时使用疏通机疏掏直到通畅为止； 严重堵塞无法疏通应更换排水管； 打开前级水阀； 反复放水，检验排水是否畅通；。