bt合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告

bt合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告内容摘要：

一年 第二年 固定信托报酬 A 【 】 ％ 信托存续规模 【 】 ％ 信托存续规模 浮动 信托报酬 A 【 】 ％ 信托存续规模 【 】 ％ 信托存续规模 银行包销费用 银行 【 】 ％信托实际发行规模 【 】 4 保管费 银行 【 】 ％信托存续规 模 【 】 ％信托存续规模 其他费用 A 根据实际支出 根据实际支出 注： 其他信托费用包括信托计划推介发行费、信托文件的印制费、信托账户开户费、资金汇划费以及相关中介费用等。 ㈩信托成立、变更及终止 ⒈信托成立条件 ⑴受托人与 B 投资 已签署《 BT 合同 收益权售后回购 合同》 ， 并办理 该代建 项目回购款的 应收账款 质押 登记。 ⑵ C 出具关于 B 温泉城 市政道路工程 代建项目回购款 优先 偿还 信托融资 的承诺书 ，即由 C 直接划拨 代建项目回购款 资金于监管账户 ，并于 B 投资出现经营风险时将代建项目回购款直接拨付至我公司信托专户。 ⑶ 受 托 人与 B 地产 签署集团连带责任《保证合同》。 ⑷受托人与 E 先生签署个人无限连带责任《保证合同》。 ⑸ 相关合同办理具有强制执行效力的公证手续。 ⑹ 已办理工程保险， B 投资对工程质量、进度出具保证函。 ⑺ 推介期结束，信托单位发行资金达到最低募集资金额。 ⒉信托终止条件 ⑴ 信托期限届满，信托计划终止。 ⑵ 发生下述情形之一的，信托计划提前终止： ① 信托目的已经实现或不能实现； ② 本信托被解除或被撤销； ③ 受益人大会决议终止信托； ④ 法律法规规定的其它情形。 ⑶ 信托终止后，清算后的信托财产扣除信托费用后归属于受益 人。 三、合规性分析 ㈠资金用途 本信托计划 募集 资金 用途明确 ， 资金投资于 B 温泉城市政道路工程项目 ，以获得该 BT 合同收益权。 B 投资将信托融资所得资金用于 B 温泉城 市政道路工程的委托代建项目，该市政道路工程 已具备相关批文， 工程完工后将 有利全面完善该片区的交通基础设施，提升城市形象、促进畅通重庆的建设， 符合国家相关 法律、法规和 政策。 5 ㈡ BT 合同收益权回购资金来源 本信托计划 的 第一 收益权回购资金 来源 为 B投资 对该 BT合同收益权 溢价回购款 ，其资金来源为 经营净现金收入 和 收到 C 支付的 代建项目回购款 ； 第二还款来源 为 B地产 经营 净现金收入。 ㈢ 融资方和实际控制人 B 投资 、 B 地产 及其控股母公司 B（福建）集团 为合法经营单位，信誉良好； B投资 、 B 地产 、 B（福建）集团 法定代表人、实际控制人。 ㈣ 担保措施 B 地产 、 实际控制人 E 签署《保证合同》 不存在法律障碍 ； C 出具承诺 书不存在障碍 ，代建项目回购款办理质押登记不存在法律障碍。 四、融资方介绍 ㈠ 融资方基本情况及经营情况 ⒈基本信息 全称： B 投资有限公司 住所： 法定代表人 ： E 公司类型： 有限责任公司 企业法人营业执照注册号： 注册资本： 人民币 实收资本： 人民币 经营范围： 房地产开发；利用 自有资金从事旅馆业、旅游业、化工建材业、农林业、能源矿业产业项目的投资；批发零售、代购代销；建筑材料、化工产品、纸 、机电产品。 中国房地产开发企业资质证书 ： 组织机构代码： 税务登记证： 贷款卡号及状态： ⒉股权结构 B 投资 由 2 个企业法人股东构成 （见下表） ， B 地产 为控股母公司，实际控制人为6 E 先生。 表 4B投资 股权结构 股东 法定代表人 出资额 出资方式 占 注册资本比率 B 地产 E先生 人民币 29937万元 货币、债权 % B（福建）实业发展有 限公司 人民币 100万元 货币 % 合计 30037 100％ 图 1B投资股权结构图 ⒊公司组织构架、人员状况 ⑴ 组织 架构 B 投资 实行董事长领导下的总经理负责制，下设 行政人事部、财务管理部、计划运营部、投资资金部、拆迁办、对外联络部、设计研发部、精装修管理部、采购管理部、成本管理部、住宅工程管理部、商业运营部、品牌中心、酒店筹备处、经营销售部、公建工程管理部 等 16 个 职能部门。 ⑵人员状况 目前， B 投资共有员工 163 人，其中行政人事部 22 人， 财务管理部 13 人，计划运营部 2 人，投资资金部 4 人，拆迁办 5 人，对外联络部 8 人，设计研发部 14 人（其中，工程技术人员 13 人），精装修管理部 7 人（其中，工程技术人员 6 人），采购管理部 7 人，成本管理部 11 人，住宅工程管理部 8 人（其中，工程技术人员 7 人），公建工程管理部 8 人（其中，工程技术人员 7 人），品牌中心 4 人，酒店筹备处 4 人，经营销售部 26 人（其中，营销市场策划 4 人，置业顾问 13 人），商业运营部 9 人。 如下表所示： 表 5B投资 员工专业技术职称情况 姓名 职称 学历 一级注册建筑师 本科 高级经济师 硕士 国家注册造价师 专科 二级注册建筑师 /注册国际房地产高级管理师 硕士 高级室内设计师 大专 工程师 本科 中级工程师 /造价工程师 本科 中级工程师 /造价工程师 专科 工程师 /中级施工员 中专 造价工程师 本科 造价工程师 专科 造价员 专科 7 造价员 专科 造价员 专科 工程师 专科 造价员 专科 造价员 专科 造价员 本科 造价员 专科 造价员 专科 注册会计师 本科 中级会计师 本 科 会计师 本科 会计师 本科 中级会计师 专科 中级会计师 本科 中级会计师 专科 中级会计师 专科 高级工程师 本科 工程师 硕士 中级工程师 /注册公用设备师 本科 高级工程师 /一级专业注册结构师 硕士 助理工程师 本科 一级注册建造师 本科 初级建筑师 本科 中级建筑师 本科 高级工程师 本科 经济师 专科 经济师 高中 中级工程师 本科 工程师 本科 工程师 专科 一级建造师 /工程师 本科 中级 专科 助理工 程师 本科 中级职称 本科 中级工程师 本科 助工 本科 一级注册建造师 本科 中级工程师 本科 二级建造师 本科 ⑶公司 高级管理人员 ①董事长 E 先生。 ②总裁。 ③副总裁。 ④财务总监 8。 ⒋融资方 经营 模式和 近年 发展现状 ⑴ 经营模式 B 投资 作为 B（福建）集团在重庆地区业务发展的平台公司 —— B 地产 的控制子公司， 秉承了 B（福建）集团 近 20 年地产运营的积淀，践行 独立而成熟的“大盘运作、复合型业态、城市运营”的开发理念和价值创造模式。 ① 大盘运作 B 投资 和 B 地产 把握区域经济发展节 奏和城市化进程，大面积取得开发用地，并进行成片区域大规模开发， 有效降低 了 土地 取得成本，并为企业长期持续开发准备了条件，同时也增强了项目运营各阶段的谈判议价能力，充分体现其规模效应，使项目整体获得了具有竞争力的价格优势。 ② 高复合度业态 B 投资和 B 地产 以建设复合型业态的理念对大盘进行开发运营，项目以住宅为载体，集合商业、酒店、娱乐以及全面的生活配套功能，形成住宅、商业、旅游等良性互动的复合型业态，各业态 间 相互 呼应 ，形成合力效应，以培育和提升项目的整体价值。 项目以成熟的商业及旅游业态和完善的生活配套增强辐射力 ， 增加客户群体宽度， 带动人流、物流、信息流、资源流的全面汇集，提升住宅业态价值；复合型大盘衍生出的商业及旅游资产，作为企业自持物业进行商业运营，依托大规模的住宅业态对城市资源和人气的聚集给养商业，形成企业持续稳定的利润及现金流源泉。 ③ 城市运营 B 投资和 B 地产 站在城市运营的高度统筹整个项目， 建 设 功能复合的和谐社区 ，打造区别于其它楼盘生活方式， 扩大市场知名度，形成巨大的社会影响力，并以过硬的品质，为企业 赢 得 长期品牌。 从项目总体规划设计和开发建设，到物业管理及商业运营，从区域内道路交通网络的建设和立体商业体系 的构筑，到文化、休闲、娱乐等生活配套设施的完善， B 地产 注重 街区和公共空间建设 ，与城市共生共赢。 通过成熟的成片区域综合打造和城市资源的有效整合，在为项目酝酿商机的同时，提升企业竞争力和美誉度，在推动城市化进程同时，谋求企业的长远利益，为企业在区域内的持续发展奠定基础。 9 ⑵ 发展状况。 ㈡ 融资方财务状况及资信情况 ⒈ 财务状况调查 及主要指标变动情况分析 表 6 B投资 近三年经审计的主要财务数据 单位：万元 20201231 20201231 20201231 20200630 是否审计 审计 审计 审计 未 审计 资产合计 流动资产 货币资金 其他应收款 预付账款 存货 长期股权投资 固定资产 长期待摊费用 无形资产 负债合计 流动负债 短期借款 应付账款 应付票据 应付工资 预收账款 应交税费 其他应付款 一 年内到期的长期负债 非流动 负债 所有者权益 实收资本 资本公积 未分配利润 主营业务收入 主营业务成本 主营业务税金及附加 主营业务利润 营业费用 管理费用 财务费用 营业利润 +营业外收入 营业外支出 10 净利润 经营活动产生现金流量净额 经营活动产生现金 流入 经营活动产生 现金 流出 投资活动产生现金流量净额 投资活动产生现金 流入 投资活动产生现金 流出 筹资活动产生现金流量净额 筹资活动产生 现金流入 筹资活动产生 现金流出 现金及现金等价物净增加额 ⑴ 总资产 截至 2020 年 6 月 30 日， B 投资 的 总资产 亿元，比 年初 增加 亿元，其中流动资产为 亿元，比 年初 增加 亿元，主要由货币资金 、其他应收款和存货构成； 非流动资产为 亿元，比 年初 减少 亿元，主要由 固定资产和长期股权投资构成。 ⑵ 货币资金 截至 2020 年 6 月 30 日， B 投资拥有货币资金 亿元，比 年初 增加 亿元。 货币资金占总资产 %，占流动资产 %。 B 投资现金储备较为充裕。 ⑶ 存货 截至 2020 年 6 月 30 日， B 投资存货 亿元，比 年初 增加 亿元。 占总资产 %，占流动资产 %。 截止 2020 年 12 月 31 日， B 投资的存货 和抵押情况 如下： 表 7 B投资存货明细 存货种类 存货商品 开发成本 合计 减 ：存货跌价准备 净额 表 8 B投资存货抵押情况 （ 2020年 12月 31日） 借款公司 借款银行 借款金额（元） 抵押物 抵押物所有权人 抵押物面积（平方米） B投资 B投资 B投资 B投资小计 649,216, 263, 11 ⑷ 其他应收款 截止 2020 年 12 月 31 日， B 投资的 其他应收款 为 亿元， 前五名列示如下： 表 9 B投资其他应收账款明细 2020年 12 月 31 日 账面余额 性质 年限 占总额比例 B（福建）集团 福州茂顺水产品贸易有限公司 福州万欣水产品有限公司 重庆市财政局 重庆融华房地产有限公司 合计 ⑸ 负债 截至 2020 年 6 月 30 日， B 投资总负债 亿元，比年初增加 亿元；流动负债 亿元，比年初 增加 亿元 ， 其中，预收帐款为 亿元 ，应付账款为 亿元。 非流动 负债 亿元， 均为长期借款， 比年初增加 亿元。 根据 2020 年 9 月 3 日， 查询 B 投 资贷款卡基本信息，该公司 贷款余额均为长期借款，。