潜江市房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)

潜江市房地产市场调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

，个性化、品牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中的重要策略。 中国人民银行下发文件价情房地产信贷业务管理（银发 [2020]121 号），其要点如下： 加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向； 严格控制土地储备贷款的发放； 规范建筑施工企业流动资金贷款用途； 加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要； 强化个人商业用房 贷款管理； 充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用； 加强个人住房公积金委托贷款业务的管理。 ； 切实加强房地产信贷业务的管理。 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发 [2020]18 号），鼓励房 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 40 页 地产市场大力发展 房地 产业已经成为国民经济的支柱产业，充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义； 完善供应政策，调整供应结构（增加普通商品住房供应、控制高档商品房建设、加强经济适用住房的建设和管理等）； 改革住房制度，健全市场体系（搞活住房二级市场、继续推进现有公房出售、规范发展市场服务）； 发展住房信贷，强化管理服务（加大住房公积金归集和贷款发放力度、完善个人住房贷款担保机制、加强房地产贷款监管）； 改进规划管理，调控土地供应； 加强市场监管，整顿市场秩序。 深圳市投资宏观背景 深圳市社会经济发展现状： 深圳经济在 2020 年上半年虽受非典影响，仍保持良好发展势头，累计完成国内 生产总值 亿元，同比增长 ％。 1－ 6 月，深圳固定资产投资达 亿元，增长 20％，增幅比去年同期高出 个百分点，摆脱了近 3 年来投资增长乏力的状况。 其中，基本建设投资 亿元，增长 ％，增幅在近 3 年中首次超过房地产开发投资，表明我市固定资产投资结构已经得到改善和优化。 上半年，深圳物流业继续保持高速增长态势，集装箱吞吐量在 6 月份连连刷新单月历史纪录，上半年累计完成 万标箱，增长 ％。 据悉， 深圳港集装箱吞吐量今年可望完成 950 万标箱，在全球排名有望跃居第五。 空港方面，深圳机场货邮行吞吐量达 万吨，增长 ％。 据统计， 1－ 6 月，全市限额以上工业企业总产值（现价）达 亿元，增长％；实现工业增加值 亿元，占 GDP 的比重上升至 ％。 其中，高新技术产品产值 亿元，增长 ％，占工业总产值的比重升至 ％。 另据了解，我市外贸进出口也保持较高的规模和增速，上半年进出口总额达 中国最大管理资源中心 第 13 页 共 40 页 亿美元，完成全年计划的 ％，增长 ％。 其中， 一般贸易出口累计 亿美元，增长 ％，是增长最快的贸易方式之一。 机电产品和高新技术产品出口增势强劲，成为支撑深圳外贸出口增长的核心力量。 房地产进入快速增长期 有国际城市发展经验可知，房地产发展阶段于人均 GDP 数值有着密切的关系，而近几年深圳经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的高速发展。 根据人均GDP 来判断，深圳的房地产发展已进入快速增长期。 图 1：国际通行的房地产发展阶段与人均 GDP 书纸的关系图 单位：美元 发展时期 启动期 缓慢发展期 快速增长期 发展速度放慢直 至停滞不前 人均 GDP 1,000 3,000 4,000 8,000 图 2：深圳近期人均 GDP 变化表 单位：美元 发展时期 1993 1997 1998 1999 2000 2001 2002 人均 GDP 1,953 3,699 4,022 4,338 4,647 5,236 5,558 人均住房支出呈上升态势 据市统计局最近公布的调查显示， 2002 年深圳居民人均可支配收入为 24,941 元，同比增长 ％；人均消费性支出达 18,926 元，实际增长 ％。 随着生活水平的提高和信贷消费意识的增强，部分有条件的居民已实现了二次置业，因此购房支出呈上升态势：人均购房与建房支出为 2, 元，比上年上升 13％，因此居住类装璜也随之增长，去年居民人均住房装璜支出达 元，增幅高达％。 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 40 页 物业投资政策分析 重大政策、相关产业扶持 深圳市产业结构发生调整，高薪技术产业成为深圳市持续发展支柱产业，对地产提出了新的需求。 城市对外开放水平不断提高，形成全方位开放的格局。 政府加大投资力度，建成了一批重点市政工程，如滨海大道、中 心公园一期改造工程等，美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为国际花园城市。 六大市政工程及地铁工程的建设正在进行之中，建成后将进一步提高城市的整体形象，改变目前的居住置业分布及交通格局。 房地产相关政策趋势 2001 年深圳市安居房正式上市交易，国家《商品房销售管理办法》出台，深圳市六项吸引人才的重大措施公布实施，深圳进一步规范土地交易并于近期公布《关于加强土地市场化管理进一步搞活和规范房地产市场的决定》，这一系列的政策，将进一步规范深圳市房地产市场，有助于房地产市场的健康稳定有序发展，同时也有利于扩大置业群 体，置业次数，降低住宅成本（如房地产开发及房地产市场的进一步发展。 深圳市从 2002 年 10 月 1 日起执行广东省建设厅、广东省物价局制定的《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积，即“套内建筑面积”计算房价；整栋出售的，以该栋房屋建筑面积计算房价。 交楼时实测面积与原价面积如果出现差异，面积误差比正负 3％以上的，买家有权退房。 深圳市规划与国土资源局计划 2020 年，深圳市将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量将控制在 12 平方公里 以内；加强土地资源管理，土地供应规模适度，架构更趋合理，优先保证了招商引资、高新技术产业、先进工业、物流业以及城市基础设施的用地需求。 同时，还将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地。 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 40 页 城市远景及发展定位 根据《深圳市总体规划（ 19902020）》，深圳市城市发展总目标时：具有全国意义的综合性经济特区，以集装箱运输为主的区域性交通枢纽与香港功能互补的金融、商贸、运输、信息、旅游为优先的中心城市，以高新技术为先导，电子工业等制造业为主的先进工业生产基地；把深圳建设成为一个园林式花园城市，成为我国进一步对外开 放的“窗口”。 根据《深圳市近期建设规划（ 19902020）》，《规划》可概况为五大目标、十大行为、四项措施。 五大目标 目标一：驱动区域合作，进一步提升深圳在“珠三角”城市群众的中心地位； 目标二：强化城市集约发展和生态环境保护，促进经济、社会与环境的可持续发展； 目标三：实现城市发展空间的战略拓展与整合，提升城市整体建设标准与质量； 目标四：培育高新技术产业、现代物流业和现代服务业等支柱产业，实现产业的协调发展和全面升级； 目标五：建立城市综合交通运输体系，缓解机动化迅速发展带来的交通压力。 深圳建设十大行动 行动一：划定城市建设控制线和生态控制线，基本生态控制线 — 为现在可持续发展的目标，保护城市生态环境而划定的面积约 1100 平方公里。 近期建设控制线 — 城市近期建设严格限制在控制线。 未来两年半，特区内的已出让土地要继续消化，可供开发的土地都将集中在特区外。 目前，深圳 96％的储备 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 40 页 用地几种在特区外。 行动二：推进九大动电发展地区和两类改善片区建设； 行动三：实施工业入园行动，为促进工业的集群化发展，《规划》确定重点建设市高新 技术产业园和大工业园等先进工业区等市级高新技术产业园区，培育 6 个高薪技术产业园区 4 个先进工业和特色工业园区，加快旧工业区，旧工业区的功能调整与改造； 行动四：建设六大物流区、启动两大保税区； 行动五：推进商贸服务中心建设，完善城市服务体系； 行动六：配套建设七大居住区； 行动七：特区那重点建设 3 大公园和 7 个区级城市公园；重点建设 5 座郊野公园； 行动八：建设东部滨海旅游区，保护重点历史文物； 行动九：建设城市综合交通运输体系，优先发展轨道交通； 行动十：适度超前建设市政公用设施。 四项措施 措 施一：科学制定土地供应计划； 措施二：多渠道筹措建设资金； 措施三：制定实施细则； 措施四：对近期建设规划滚动调校和加强《规划》实施的监督管理。 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 40 页 随着深圳中心区开发建设、地铁 1 号线、大学成、西部跨海大桥、“ 9+1”高新产业带启动等工程启动，政府将进一步加大投资力度，并预计 2020 年中心区六大工程将陆续投入使用， 2020 年地铁 1 号线工程竣工使用、 2020 年建设西部跨海大桥，这些重大举措将进一步美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为更具吸引力、快速发展的城市。 2020 年深圳市经济发展目标为大道中等发达国家水平 ，人均住宅 20 平方米，人均绿地 11 平方米，人口规模 510 万。 深圳房地产市场前瞻 1）、深圳市房地产市场现状 2020 年上半年，深圳市商品房销售面积达 381 万平方米，其中住宅销售 346 万平方米，均比去年同期增长 20％以上。 二手房市场成交面积更高达 万平方米，同比增长 ％。 深圳规划与国土资源局网上 2020 上半年商品房销售统计数据表明，虽然经过 SARS 的洗礼，但深圳市房地产市廛供应量和有效需求依然保持增长态势，充分折射出深圳住宅市场的高度成熟。 表 6： 2020 上半年全市商品房销售统计表 类型 套数 面积（ m2） 均价（元 / m2） 办公楼 608 76, 9,862 商铺 3,235 191, 12,439 单身公寓 1,663 84,662 7,108 住宅 37,554 3,460, 5,559 仓库 1 3,003 其它 21 3, 7,659 合 计 43,082 3,817, 6,027 住宅：近七成成交户型为二、三房 上半年二级市场共销售商品房 381 万平方米，成交金额 230 亿元，再创历史新高 ，比去年同期增长 ％以上，增幅较大。 从各类型来看，办公楼销售面积为 万平方米。 比去年同期增长 ％，均价 9,862 元 /平方米。 商品面积为 万平方米。 比去年同期增长 ％，均价 万元 /平方米。 住宅面积为 346 万平方 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 40 页 米。 比去年同期增长 21％，均价 5,559 元 /平方米。 从住宅成交户型来看，上半年成交仍以二房、三房为主，占 70％以上，这也主要是由于中等户型住宅恰好满足了占主体地位的社会阶层的住房需求，而一房及公寓小户型多为单身人士作为投资或过渡型用房，比例较小。 四房以上、复式、 别墅等大户型的房子则多高收入阶层或香港人购买，比例也相应较少。 这。