物业管理常见问题应对

物业管理常见问题应对内容摘要：

税。 ” 第二十条明确规定：“ 契税征收机关为财政机关。 为搞好征收管理，市内六区契税收入为市级收入，暂定由市财政局委托市房产管理部门和土地管理部门负责代征代缴。 ” 房地产商和物业公司没有权利在买房人入住时代收契税， 他们并没有得到房地产管理部门和税务部门的授权。 契税还是应交到房地局和税务部门 供暖费该怎么交。 供热建筑面积怎么算。 问：我刚买的新房，房产证还没有下来，供暖费该怎么交。 供热建筑面积怎么算。 读者：刘先生 答：市供热办的负责人介绍说，一般情况下，如果产权证还没有下来，供热建筑面积根据商品房买卖合同中的建筑面积进行计算。 如果用户感觉合同中的建筑面积和实际面积相差太大，可以请供热部门的人按建筑图纸计算或进行实地测量。 高层住宅首层是否应交电梯费 高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下，应该与其他楼层住户一样 ，承担电梯运行维护费。 原因如下： 从财产所有权看 一栋住宅，按所有权可划分为两部分，即专有部分和共有部分。 专用部分是指各产权人独立使用的单元空间，共有部分是指不属于单个产权人所有而供全体产权人使用的空间、部位、设施和设备，高层住宅的电梯系统属共有部分中的共有设备，共有部分的特性是：产权上属全体产权人所有，功能上供全体产权人使用，实物形态上不能分割给各产权人。 按照我国现行物业管理的有关政策规定，住宅专有部分由产权人自行负责维护管理，住宅共有部分由物业管理企业统一负责维护管理，其费用由全体产权人分摊，电梯 运行维护费用也应由全体产权人分摊。 在香港和台湾地区，专用部分和共有部分的划分和管理责任和祖国内地也基本相同。 另外，目前正在起草的《中国物权法草案建议稿》第二章第三节关于 “ 建筑物区分所有权 ” 的规定中，也明确了建筑物共用部分的修缮维护管理费由全体产权人分摊这一原则。 从电梯服务角度看 现代物业管理观念认为，物业管理公司为产权人提供的服务是一种公共性服务，包括物业管理区域内的保洁、保安、绿化、房屋及区域内的共用部位、共用设施设备的维护管理等内容。 电梯运行服务属高层住宅内的公共性服务，并不是供部分产权人享用的特约性服务。 公共性服务的特点有三： 公共性服务产生于公共需要，这种公共需要是全体产权人的共同需要，并不是各个产权人各种需要的简单加总。 公共性服务具有非排他性，非排他性是指任何产权人在享受公共服务的同时，不能排除其他人享用的这种服务，如你在乘电梯的时候，并不能排斥其他人乘电梯 ，就像你在欣赏绿地的时候，并不能阻止其他人欣赏一样。 公共性服务具有非竞争性，非竞争性是指增加或减少一个人享用公共性服务时，其边际成本为零。 也就是说，并不会因为有些人不乘电梯，电梯的运行维护成本会降低，电梯的运行维护费中，修理费、保养费和人工费是刚性成本，只有电费会因乘梯人数不同而略有不同，但是这种差异相对电梯整体运行维护费是可以忽略不计的。 从实际结果看 如果首层产权人以不能乘电梯为由拒绝交纳物业管理费中的电梯运行维护费，则会引起一系列的连锁反应，二层住户就会以不需要电梯服务为由（自己爬楼梯） ，拒绝交纳电梯运行维护费，三层、四层甚至高层的人都会以同样的理由拒绝交纳费用，其结果是没有人交纳电梯费用，电梯服务因而停止，最终损坏的将是全体产权人的利益，物业的保值和增值目的又从和谈起。 由此可见，首层住宅交纳电梯费是比较合理的。 但是，我们也不排除首层不交的特殊情况，这种情况存在的前提条件是：房屋销售前，房屋使用管理维修公约中明确规定并经全体购房人认可，或者楼内全体产权人会议明确决定首层住户不用交电梯运行维护费。 《中国物权法草案建议说明》中也明确了这一原则。 毕竟，在我国的法律体系中，民事活动双方约定优于法 定原则。 （劲松） 小区公共区域的照明费如何分摊。 答： 住宅楼内公共照明系统属公共设施，其产生的电费属能源费范畴，按照国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定，该能源费用可以计入物业管理费成本，并由收益人即楼内全体人分摊。 但合肥物业管理收费办法规定，公共用水用电不得计入物业管。