物业工程部工作手册

物业工程部工作手册内容摘要：

志简单明确。 生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。 消防泵每月进行一次“自动、手动”切换操作检查。 无条件启动的消防水泵（有过压危险或开喷系统），须对其进行盘车，每季度对电动机进行一次绝缘摇测。 泵房每周打扫一次，泵及管道每月检查、清洁一次，并进行润滑、紧固、 调整。 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水管员向分公司 建议增加清洗次数），并送水质样品到市政府有关部门检验，水质必须合格。 水箱入孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。 水池人孔需有盖密封并加锁，透气孔需用不锈钢窗纱布包扎上。 钥匙由水管员保管。 水管员按规定定期取水送区卫生监督所进行水质检查化验，化验结果交 分公司 存档。 各级水表须每月定时抄表，水管员须对抄表记录进行统计分析，确定给水系统是否正常，并协助 工程部 作好水量平衡测试。 严禁非火灾情况使用市政消防水。 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨桐 21 电梯机房管理制度 GC0405 1. 0 电梯机房应配备足够的 灭火设施。 2. 0 非电梯管理人员未经 分公司 的批准不得随意进入电梯机房。 3. 0 电梯设备的操作、维护由取得了特种设备作业证的专职人员进行，无特种作业证的维修人员严禁对电梯进行操作、维护。 4. 0 用电梯前应将电梯运行数次，确认无异常现象后方可投入运行。 5. 0 经常保持轿箱、层门及乘客可见部分的清洁。 6. 0 机房和井道严禁堆放杂物，机房温度一般应在－ 5~40176。 C 范围内，相对湿度≤ 85%（在 25176。 C）。 7. 0 厅门开启钥匙（三角钥匙）由专人保管 ，使有关人员熟知其使用方法。 8. 0 每年依照有关部门规定，主动提出年检。 9. 0 电梯停用一段时间后，必须先进行检查和试运行后方可正式投入使用。 发现电梯有故障应立即停止使用，待修复后并仔细检查后方可使用。 积极配合电梯维保单位作好强制性的维保工作。 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨桐 22 值班管理制度 GC0406 目的 对值班人员的岗位职责进行规范，保持运行值班的连续性， 明确各种特殊情况的汇报和责任人。 适用范围 物业公司各 分公司 工程部 员工 管理内容 值班人员岗位职责 值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，并做好《维修值班记录》或专业值班记录。 密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼勤、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患。 值班人员接到《派工单》时应及时安排维修。 交接班规定 接班人员必须做到： 查看上一班记录，听取上一班值班人员的设备运行介绍。 检查用具、工具，并在交接班记录本上签名。 检查设备运行状况。 下列任何情况都不得进行交接班： —— 上一班运行情况未交代清楚。 —— 接班人员醉酒而 主管 未安排其它 接班人员。 —— 主要设备的故障未处理完。 交班人员工作 —— 在《维修值班记录》上填写设备异常和事故处理情况及上级指示。 —— 作好值班室、设备的清洁工作。 —— 向接班人员逐项交接班中使用过的各处记录，并会同接班人员巡查运行设备。 接班人员工作 —— 认真听取交接人员的交待，并进行主要的检查和巡视，掌握运行情况，了解正在进行的检修情况，查阅各种工作票，查阅各种记录本。 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨桐 23 —— 检查设备钥匙、工具柜、检查值班室及设备的清洁情况。 —— 巡查中发生疑问，应及时向交班人员查问清楚。 交班人员办清交班手续 ,接 班人员检查完毕后 ,接班人员应在《维修值班记录》上签字。 各种 特殊情况的汇报和知晓人 下列情况应立即报告 工程主管 或专业责任人。 —— 设备因故需要临时停止运行、影响运行或停水、停电的。 —— 运行设备出现故障但不影响运行或不造成停水、停电的。 —— 运行人员短时间暂离岗位。 —— 加班、换班、补休、病假。 下列情况必须报告 分公司 主任。 —— 重点设备需进行停机检修。 —— 系统运行方式改变。 —— 重要设备的主要零部件更换。 —— 工程主管 病、事、休假。 相关记录 《维修值班记录表》 《派工单》 《协调单》 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨桐 24 安全防火制度 GC0407 目的 加强安全防火意识并规范其行为。 适用范围 物业公司各 分公司 所辖区域。 管理内容 全体物业工程维修人员必须加强安全防范意识，自觉遵守执行国家的安全法规。 全体物业工程维修人员都是义务消防员，必须自觉遵守执行《中华人民共和国消防法》。 未经物业 工程部主管 批准，外来人员（参观、访问、施工）禁止进入监控中心、配电室、电梯机房等工作要地。 经批准进入人员必须控制在规定的时间及范围之内。 各专业负责人必须每两个月对所属范围进行安全检查并在《定期安全检查》表上如实记录，发现不安全因素及时发出《安全整改意见》责成其进行整改。 工程主管 在安排工作时必须根据工作性质和内容制定切实的安全作业防范措施。 各重要房间钥匙不得随意配置，机房、工作房及工具间无人时，门窗必须锁好，无关人员不得借用钥匙。 重要的工具、材料要专人保管，领用时作好登记。 维修工作中使用易燃材料时应由专人负责管理，并采取相应的防火灭火措施。 在配电房、电梯机房动火作业时，必须办理《动火申请》后方可进行施工，施工前排除易燃物品，施工 后认真检查，确认无火种后方可离开作业场所。 任何人员都不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或跑、冒、滴、漏应及时报告 主管。 所有 物业工程维修人员须加强消防、防火意识，一旦发现火情必须及时报告，并采取正确灭火措施扑灭火灾。 相关记录 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨桐 25 《动火申请》 《定期安全检查表》 《安全整改意见》 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨桐 26 空调制冷设备房日常管理制度 GC0408 空调设备房是大楼空调系统的控制中心，为保证空调设备的安全、高效运行特下规定 空调 制冷机房的全部设备必须由指定专职空调操作人员管理操作，非本职人员 禁止操作。 非操作人员必须经分公司办公室书面许可，方能进入制冷机设备房。 室内保持良好的清洁卫生、通风和照明并严禁烟火。 做好运行记录，分析机组各种压力表、温度计、流量计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。 空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月扫除一次，冷水机组每月擦洗一次。 本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨桐 27 GC05 作业文件及流程 柴油发电机维修保 养标准作业规程 QWGC202001 目的 规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。 适用范围 适用于物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。 职责 工程部负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查 《设备设施年度维保计划》 计划执行情况。 专业工程师负责组织制定柴油发电机维修保养年度计划并组织、监督按 《设备设施年度维保计划》 执行。 维修组负责柴油发电机的日常维修保养。 程序要点 柴油发电机维修保养年度计划的制定 每年的 12 月 15 日之前，由专业工程师组织 柴油发电机维修人员一起研究、制定柴油发电机维修保养年度计划 填入《 设施设备保养记录 》并上报公司审批后形成《设备设施年度维保计划》。 制定柴油发电机维修保养年度计划的原则： a） 维修保养项目及内容； b） 柴油发电机的运行状况（故障隐患）； c） 合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。 柴油发电机维修保养年度计划应包括如下内容： a） 维修保养项目及内容； b） 具体实施维修保养的时间； c） 预计费用； d） 备品、备件计划。 柴油发电机附件的维修保养，由工程部维修组负责，其余维修保养由外委完成，本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨桐 28 维修保养应按柴油发电机维修保养年度计划进行。 柴油 发电机维修保养 进行维修保养时，应注意可拆零件的相对位置及其顺序（必要时应作记号），不可拆零件的结构特点，并掌握好重新装回时的用力力度（用扭力板手）。 空气滤清器的维修保养周期为每运行 50 小时进行一次： a） 空气滤清器显示器； 当显示器的透明部分出现红色时表明空气滤清器已达到使用限度，应立即进行清洁或更换，处理完毕，轻按显示器顶部按钮，使显示器复位； b） 空气滤清器： — 松开铁环，拆下储尘器及滤芯，由上至下小心清洁滤芯； — 滤芯不太脏时，可直接用压缩空气吹净，但应注意空气压力不能太大，喷咀不可太接近滤芯； — 如果滤芯太脏 ，应用从代理商处购买的专用清洁液清洗，完后用电热风筒吹干（注意不能过热）； — 清洗完毕，应进行检查，检查的方法是用灯泡从内往外照，在滤芯外部观察，如发现光点则表明滤芯已空孔，此时则应更换同型号的滤芯； — 如果没有光点出现则表明滤芯未穿孔，此时则应小心安装好空气滤清器。 蓄电池的维修保养周期为每运行 50 小时进行一次： a) 用验电器检查蓄电池充电是否足够，否则应充电； b) 检查电池液位是否在极板上 15mm 左右，如果不够则加蒸馏水至上述位置； c) 检查电池接线柱是否被腐蚀或有打火痕迹，否则应修复处理或更换，并涂上黄油。 皮带的维 修保养周期为每运行 100 小时进行一次： a) 检查每条皮带，发现有损坏或失效的，应及时更换； b) 在皮带中段加 40N 压力，皮带应能按下 12mm 左右，太松太紧都应当进行调整。 散热器的维修保养周期为每运行 200 小时进行一次； a)外部清洁： — 用热水（加入清洁剂）喷洗，方法是从散热器前面向风扇方向喷射（如从反方向喷射只会把污物逼进中心位置），使用此方法时，要用胶布挡住柴油发电机； — 如果上述方法不能清除顽固的沉积物，则应把散热器拆下浸在热的碱水中约本文档由 维维大豆 整理提供 1410007848 买 染料 及 包装机械 请致电 03177896222 刘雨桐 29 20 分钟，然后用热水清洗。 b) 内部除垢 : — 把水从散热器中排干，然后把散热器与管子相 连的地方拆开并封口； — 向散热器中倒入 45℃的 4%的酸溶液，过 15 分钟后排干酸溶液，检查散热器； — 如果仍有水垢，则用 8%的酸溶液再洗一次； — 除垢后用 3%的碱溶液中和两次，然后再用清水冲洗三次以上； — 所以工作完成后，检查散热器是否漏水，如果漏水则申请外委修补； — 如果不漏水则重新装回，散热器装回后应重新灌满清水并加入防锈剂。 润滑机油系统维修保养周期为每运行 200 小时进行一次： a） 启动柴油发电机，让其运行 15 分钟； b） 当柴油高热时，从油底壳螺塞排出机油，排完后用 110NM（用扭力扳手）旋紧螺栓，然后再向油底壳加同型号 新的与机内相同的机油，涡轮增压器内也应加添相同型号机油； c） 拆除两个粗机油滤清器，换两个新的机油滤清器，新滤清器内应注满新鲜的与机内型号相同的机油（粗机油滤清器从代理商处购得）； d） 更换精滤清器滤芯（从代理商处购得），添加新的与机内型号相同的机油。 柴油滤清器的维修保养周期为每运行。