唐山妇兴房地产建设路项目产品定位及规划构想报告

唐山妇兴房地产建设路项目产品定位及规划构想报告内容摘要：

市 青岛市 烟台市 石家庄市 比重 第一产业 第二产业 第三产业 30 60 从上表中可以看出唐山的经济结构以第二产业为主，比重远远高于周边及其他二级城市，而第三产业比重相对较低，可以看出唐东至秦皇岛 125 公 里 南距渤海 40 公里 西南至天津 108 公里 至省会石家庄 366 公里 西北至北京 154 公里 唐山项目产品定位及规划构想 报告 7 山的整体城市定位于工业生产城市，第三产业有较好的发展机遇和市场 空间。 ★ 进入 21 世纪以来，唐山地区国民生产总值一直占全国的 1%以上，占河北省的 18%左右，人均 GDP 高于全国和全省平均水平。 2020 年全市生产总值达到 亿元，增长 %， 唐山 GDP 在全国排名为 22 名， 人均地区生产总值达到 22965 元，增长%， 2020 年统计出来的 2020 唐山 GDP 在全国排名为 19 名，总量为 2027 亿人民币。 人均国民生产总值达到 万元 ,“十五”期间年均增长 ％。 唐山市总体经济在近几年保持了较高的发展速度，已进入快速发展期。 2020 年全国副省级城市 GDP 排 名 副省级城市排名 全国城市排名 城市 GDP 总量（亿元） 增长率 1 9 无锡 % 2 10 青岛市 % 3 11 宁波市 % 4 13 佛山市 % 5 16 大连 % 6 18 东莞 % 7 19 唐山 % 8 20 烟台 % 9 26 泉州 % 唐山项目产品定位及规划构想 报告 8 10 27 温州 % ★ 唐山现有市区人口 296 万人，其中建成区面积 187 平方公里，建成区内市区人口 158 万人，辖 6 区 2 市 6 县以及 1 个管理区和 5 个开发区。 总人口达到了 1000 多万。 唐山外来人口较少 约占总人口的 10%左右，是典型的内耗型城市。 ★ 唐山市 2020年人均家庭收入为 9499 元，其中可支配收入 8902 元，在家庭总收入中所占比例高达 %，因此，唐山市居民有较高的消费能力。 唐山人均年消费支出为 7196 元，占可支配收入的 %说明唐山市居民不但有不仅拥有较高的消费潜力，也拥有极高的消费 欲望。 ★ 唐山的居民收入及消费，成两极分化的格局， 最大的拉动因素当属唐山富豪的群体消费带动。 唐山项目产品定位及规划构想 报告 9 第二章 唐山房地产市场发展概述 一、房地产市调阐述 ★ 本次调研范围包括整个唐山市区，在售项目数据采集以路北区为主。 调研对象包括新开发各类项目和在营商业网点。 ★ 本部分针对不同的项目类型分别进行分析和阐述。 内容包括各项目的数据分析及整体房地产的发展特点和趋势分析。 以期找到市场的机会点和空白点，并根据市场需求进行整体定位。 二、各类型产品发展状况分析 唐山住宅项目分析 １） 商品住宅价格界定 根据对唐山商品房市场的全面调查，现界定高档房均价在 5000 元 /平方米以上，中档房均价在 3500— 4500 元 /平方米，低档房均价在 20203500 元 /平方米。 根据现有地块所属区位应开发中高档房，因此将对中高档房所属项目进行重点分析。 ２） 唐山市中高档商品住宅市场现状分析  总供应量 唐山项目产品定位及规划构想 报告 10 2020 年上半年唐山中高档市场各楼盘汇总，中高档供应总量约为 70 万平方米。 下半年预计将有 100 万平方米的市场投放量。  产品特征 ※ 建筑风格：新开发楼盘的建筑风格较为现代和时尚，以欧陆风格为主，如丽景琴园二期、天元帝景四期等。 ※ 产品形式：近期中高档住宅以小高层、高层为主，大型社区多为多种产品复合，如“天元帝景”、“金岗国际”等； ※ 景观绿化：开始引进外地专业的景观设计公司，部分产品引入“大型空中花园”等设计，如“龙庭时代”。 ※ 建筑结构：除部分高档楼盘设全跃层 .错层产品外，其他绝大部分住宅均为平层产品。 ※ 产型面积，价位：唐山市中高档商品住宅市场户型面积在 80320 平方米之间，主力户型面积在 100140 平方米之间，今年推出的楼盘价格区间集中，大都在 3600— 4800 之间，均价 4100 元 /平方米。 ※园区配套： 商业基本由园区周围商铺或园区内小网点租售后商家提供；小型高档楼盘，有小学 .幼儿园 .业主会所网球场 .超市等；车库多数为地上停车位，采取出租的方式，也有少量精品楼盘设有地下停车场， ※物业管理：不仅限于基本的保安 .保洁，开始有园区红外线监控和可视对讲系统。 业主对物业管理的水平认知度有所提高。 ※智能化设施：高档社区和楼盘开始注重智能化设施的配置，如：龙庭时代，甚至以此作为主要卖点。 ※施工质量：普通优良。 ※品牌形象：开发商品牌意识还处于萌芽状态。 ※销售人员素质：销售人员的实战经验较强，但缺乏系统训练，整体综 合素质一般。 ※银行按揭及个货：开发商 /银行通常能提供 7 折，最长 20 年按揭或个贷。 唐山项目产品定位及规划构想 报告 11 3） 住宅产品特点及趋势分析 由于近年住宅产品的需求量大、政府对土地放量的控制加上开发商开发节奏的缓慢，致使住宅产品在很长一段时间内供不应求，价格上升迅猛，在 05 年， 4000 左右的楼盘是高档楼盘的价位，到 06 年市场上在售和预售的楼盘均价大都在 4000 元 /平以上，除去位置因素，产品进入无差别竞争阶段，主力面积大都在 90— 120 平米之间。 高档住宅仅有比弗利花园洋房和天元帝景豪宅两个项目。 比弗利花园现处于封盘阶段，而天元帝 景由于户型面积过大，单价过高，缺少价值支撑点，导致去化缓慢。 附表： 在售住宅项目信息列表一 项目名称 位置 占地面积 建筑面积 建筑形式 户型 龙脉国际公寓 建设路北口与大学道交汇处 1 万平 3 万平 单体高层 60、 70、 80、 90、 100 多 丽景新城 建华东道原五洲小吃城对面 万平 四栋，小高层 100—— 137 平方米 比弗利花园 路北区建设路北口 5 万平 五层花园洋房 194． 23429． 37 平 馨秀园 机场南路 57734 平 115468 平 共 14 栋 小高层、多层 95—— 128 平 龙庭时代 建设路与机场路交叉 亩 近 10 万平 四栋高层 88— 260 平 天元帝景 兴源道与大里路交汇处 367280 平 多层、小高层、高层 50800 平 唐山项目产品定位及规划构想 报告 12 在售住宅项目信息列表二 项目名称 开发商 建筑规划 全程策划 物业管理 龙脉国际公寓 唐山南北房地产 北京凯帝克建筑设计有限公司 香港太平洋国际集团投资顾问有限公司 深圳中远 丽景新城 唐山兴盛房地产 澳大利亚五合国际建筑设计集团 麦点地产顾问 兴盛物业 比弗利花园 唐山 东方房地产 香港华严策划机构 戴德梁行 馨秀园 唐山增丰房地产 增丰物业 龙庭时代 唐山南北房地产 北京凯蒂克建筑设计有限公司 代理：北京思源地产经纪 深圳中海物业 天元帝景 唐山天元房地产 天元物业 唐山项目产品定位及规划构想 报告 13 在售住宅项目信息列表三 小结： ★ 06 年，住宅仍以本地开发为主，外地的品牌发展商尚未进入唐山市内市场，但开始重视对外地专业的策划、设计、广告、物业公司的引进，整体发展档次与水平有所提升。 ★ 中高档住宅主力户型大都在 100— 150 之间外，天元的大面积豪 宅，因其单户面积过大，总价过高，鲜受市场追捧，真正符合富有阶层需要的 150— 280 平方米 /套的产品在市场上供应较少，形成产品空缺。 另外小户型的公寓项目因其总价低也较受市场欢迎。 ★ 市场在售楼盘的均价都在 4000 元偏上，少量豪宅突破此价格空间。 楼盘 主力户型 主力面积 销售价格 销售状况 天元帝景 130— 150 ㎡ 三室两厅 均价 4500 豪宅 1 万 90%， 10% 丽景新城 100 ㎡、 130 ㎡ 两室两厅、三室两厅 均价 4200 60% 龙庭时代 100 ㎡ 两室两厅 均价 4600 40% 碧玉华府 120 ㎡ 三室两厅 未售 金港国际 100 ㎡ 两室两厅 未售 龙脉国际公寓 60 多、 80 多㎡左右 两室两厅 均价 4000 80% 比弗利花园洋房 200 多㎡ 四室两厅三卫 均价 6700 封盘 60% 唐山项目产品定位及规划构想 报告 14 唐山商业部分现状 1）唐山商业网点 A 据唐山市商贸局相关数据显示， 2020 年底，唐山全市县以上，共有大中小型各类商业网点 40600 多个，从业人员 17 万人，营业面积 170 多万平，人均 平方米。 B从区域分布来看，中心城区共有商业网点 13200多个，占全市县 以上商业网点总数的 %，总营业面积 70万平方米，占 %。 其它城区有商业网点 9550 个，占 %，总营业面积近 40 平方米，占 22,62%。 县城区网点 17900 多个，占 %,总营业面积 628000 多平方米，占 %。 C 从行业划分来看，批发贸易业 28200 家，餐饮业 6700 家，商业服务区及其他 5710 家。 D 按规模划分，营业面积 3000 平方米以上的单店 91 个，占 %； 10003000 平方米的单店 164 个，占 %； 1000 平方米以下的网点占 %。 E 从也 不同来看，传统业态 33951 家，占 %，新型业态 3256 家，占 %。 唐山项目产品定位及规划构想 报告 15 2）唐山市现有商业项目状况 唐山商业地产相较国内其它大城市而言，起步较晚，虽然目前竞争以较为激烈，但由于唐山长期以来所积累的工业、资源财富足以支撑一定量的投资，特别是在住宅地产、股市等投资渠道售宏观政策影响而急剧萎缩的情况下，商业地产的投资成为居民投资的最佳选择之一，因此，一段时间内商业地产的销售状况较为理想，近年推出了 30 多万平的商业体量，基本消化完毕。 许多项目，如唐人街、新街、唐山商业步行街等的销售都取得了不错的 成绩。 但经过了一段时间的考验，很多问题也逐渐显露出来，如对于招商的忽略导致投资者所购买的商铺长期空置。 问题的出现影响了部分投资者的投资信心。 整体商业体量已较大，但整体商业环境档次较低，且业态规划较为雷同，目前的商业设施之间的竞争较为激烈，但由于缺乏特色，且环境硬件及服务等软件还有待改善。 新街 唐山新天地购物乐园 唐山项目产品定位及规划构想 报告。