漳州市罗马假日建坤花园全程策划报告54页(编辑修改稿)

漳州市罗马假日建坤花园全程策划报告54页(编辑修改稿)内容摘要：

的店面价格较高。 二期的销售进展比较快，项目的预售许可证已办理，工程进度已到封顶，今年 10 月份可完工。 （ 2）购房付款方式： 购买该盘的客户可以享受国家政策性贷款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。 项目剖析： （ 1）规划设计合理： 瑞鑫公寓二期产品种类多样，大小户型产品平面布局合理、可分可合，客户购买的选择空间大。 开发商已在龙池开发区已开发一期项目，对此区域市场非常了解，开发经验相对高、客户中的信誉度高，开发工期时机把握到位。 同时项目内的小高层项目开发商准备作为办公楼出售给当地入 驻企业。 项目的户型定位比例是二房、三房的产品，产品定位与金山花园的产品相同，这两个项目将在区域市场上平分这部分产品的目标客层。 （ 2）开发素质较高： 漳州能群地产可以说是龙池开发区地产业“第一个吃螃蟹的人”。 在项目运作方面经验丰富，且积累了一定的客户，把握项目的目标客层的消费心理及消费需求比较到位，其户型设计上有一定的优势，可分可合的户型定位，相信是在一期开发的过程中的经验总结。 目前在二期运作方面可以看出其开发手法的娴熟。 但由于开发商在二期时有过调整，销售队伍重新组建，营销能力相对较差一些。 其售价偏高也容易 使其丧失很多目标客户，尤其是小高层的价格与云龙海岸小高层的价格相差甚远。 灿美阳光 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 15 项目概况： 【灿美阳光】 是由漳州市东宸房地产开发有限公司开发的。 （ 1）产品规划和价格： 【灿美阳光】 滨海保生公寓目前开发一期为 8 栋多层，先售 4 栋，售价在1300 元 /平方米（含装修）起价，楼层差价 50 元 /层，店面售价在 6000 元 /平方米。 住宅面积比例：一房 4956 平方米共 132 套；二房 89102 平方米共 96 套；三房 107111 平方米共 12 套。 该项目 10 月 30 日开盘， 2020 年 10 月交房。 住宅现已订出 40%左右，已定住宅产品多为小面积一房二房产品。 （ 2）产品定位风险： 该项目的产品定位与金山家园、瑞鑫二期相差不大，存在的市场风险如前分析的雷同。 （ 3）购房付款方式： 购买该盘的客户也可以享受国家政策性贷款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成按揭。 项目剖析： （ 1）销售周期预测： 该盘开发量较小，由于项目的位置距离灿坤一期较远，相对销售现场的人气相对较差，但是由于规划的 24 米大道及金龙汽车都规划在此地，所以其在销售方面不会存在地域阻力，预计其销售周期不会太长。 （ 2）产品推广策略： 项目的价格 体系采取低开高走的价格策略，起价虽然只有 1300 元 /平方米，但是楼层及朝向差价为 50 元 /平方米左右，其总体对外销售的均价与区域个案相差不大。 龙池好望角 项目概况： 【龙池好望角】 是由漳州西奥房地产开发有限公司和漳州唯方投资有限公司合作开发的。 （ 1）产品规划和价格： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 16 龙池行政中心与该盘在同一地块中位于龙池开发区管理楼旁边，主力户型是内廊式 30 多平方米的小户型，约为 700 来套，整个项目的设计均为内廊式的单身公寓，一层有 58 套小套房，一层只设两个楼梯出入口，公摊 20%， 2020 年五月正式签定购房合同， 2020 年底交房。 目前此项目售楼处已开始发售，该盘有两个销售网点：一个在厦门岛内的宏业大厦 1 楼；另一个在灿坤次大门。 其住宅价格为 5 层 1450 元 /㎡， 6 层 1420 元 /㎡， 7 层 1360 元 /㎡，均价在1425 元。 据调查住宅销售情况为 40%左右。 店铺 60 间，每间面积在 3070 平方米之间不等，项目商业铺面设计有小区内街店铺，价格报价定位在 38006800 元 /平方米之间。 其中价位较高的店面主要分布在沿金山路及朝南一带。 （ 2）产品定位策略： 此项目的定位综合考虑了此区域产品的最终端使用者，开发大量的单 身公寓，把产品的总价控制在 5 万元之内，与目前区域市场上项目产品形成对比，在有效的市场空间内开发市场空缺的产品，形成产品差异化，有利于销售。 但是这种内廓式的产品设计，大大降低了产品的档次，降低了小区居住档次。 （ 3）产品销售进度： 该盘社区不大，但是由于其与瑞鑫项目相近，所以瑞鑫很多的已有的商业设施都可以为其示作卖点，特别表现在店面经营方面。 “成行成市”，该盘无论在住宅还是店面的销售方面，其进展是比较快的。 （ 4）购房付款方式： 购买该盘的客户可以享受国家政策性贷款：住宅三成首付，七成按揭；店面五成首付，五成 按揭。 项目剖析： 项目的户型设计及项目内廊式的设计规划，在很大程度上影响了项目的居住品质，公摊高达 20%，降低了得房率，所以本项目虽然在项目的户型定位上充分考虑了总价因素，其价格体系在区域市场上相对较低，但是结合项目的得房率其价格在区域市场上没有优势。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 17 五、不同区域内房地产竞争项目分析： 角美镇房地产项目： （ 1）角美镇简介： 角 美 镇位于龙海市东北部，与厦门特区相邻，东 接 厦门的东渡、海 沧 ，西靠龙文区、漳州市，北隔天成山与长泰县接壤，南靠九成江下游与紫泥镇相峙，为九龙江的北溪经西部与西溪汇合 ，其地 理位置优越。 全镇总面积 14． 8 平万公里，有 32 个 村民委员会， 4 个居民委员会，两个镇办农场， 425 个村民小组，乡村户数 24595 户，乡村人口 1O0907 人。 农民人均纯收入 409O 元，占全市首位。 全镇归侨、侨眷、侨属 4919 户，分居于印尼、菲律宾、新加坡、马来西亚等 20 多个国家和地区，是我市和漳州市重点侨乡之一。 角美镇是漳州市政府重点工业发展区域。 近年来，角美镇政府在大力发展工业建设的同时，由于外来务工人口的增加以及区域房地产的大幅升值，吸引了不少房地产开发公司前来投资建房。 （ 2）角美镇租赁市场概况： 角美镇外来人口较多，他们的生活来源主要依赖于镇内开发区经济的发展。 由于外来人口的不断增加、市场上商品房项目缺乏，所以他们大多住在居民私房里。 而由于镇中心的住房紧俏等因素，使得角美镇的房屋租赁市场开始变得“红火”。 在角美镇中心，二房租金大约要 400600 元 /月左右，而稍微差一些的房屋租金也要在 350—— 450 元 /月左右。 灿坤公司也有许多员工是住在角美镇的。 他们大多集体租房，但是也有部分员工是独立租房的。 他们来回厂房的交通工具是厂部的员工接送车。 （ 3）角美镇房地产与龙池开发区房地产之比较： 首先目前在 该镇的房地产项目大多是中低档物业。 由于龙池开发区位置特殊性以及特色投资经济 ，使得龙池开发区前期上市的房地产项目几乎势如破竹，虽然现在市场上短期供应量较大，但是其未来发展潜力不可估量。 再则在角美镇开发的房地产通常属于简单的居住型房产，而龙池开发区是属于纯粹的投资型地产。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 最后角美镇的房产与龙池开发区房产是属于不同层次的，例如在角美镇一间二房租金大约要 400600 元 /月左右，而在龙池开发区的房产租金是达不到这种水平的。 （ 4）小结： 如果综合多方因素，我们可以说：龙池开发区的房地产与角美镇的房产的关联性较 小，但是从物业租赁市场的角度来看，角美的房产将成为龙池开发区出租房的主要竞争对手之一。 海沧房地产项目 （ 1）海沧简介： 海沧，位于厦漳泉闽南金三角地区的突出部，与厦门岛隔海相望。 海沧具有不可替代的自然禀赋和潜在优势，被列为厦门拓展港口经济和迅速发展大工业的最佳区域，其开发的最大优势在于：区位优势、港口优势、政策优势及城市依托。 厦门市政府在“大厦门”城市规划方案中，首先把海沧列为厦门市的主要次级中心城市。 海沧在未来几年内将得到长足地发展。 （ 2）海沧房地产现状： 2020 年前三季度海沧的房地产项目均 价已经突破 2350 元，而且依然存在小幅上涨的趋势。 以往在海沧购房的客户中，很大一部分人是冲着投资来的。 可是2020 年由于受到国内大环境、厦门市投资市场混乱以及岛外购房居住群体的不确定等因素的影响，许多人都纷纷转移投资目光。 （ 3）小结： 随着龙池开发区的逐步建成，区域内房地产项目也在日益增多。 但是现在许多厦门的投资者“撇开厦门岛内和海沧，转为进军角美”。 因为从近距离投资场所而言，许多人都宁愿到角美进行投资。 原因在于这种投资方式投入少，回报率高，而且回收期也不长（住宅大约在 10 年左右，而店面也仅在 9 年左右）。 所以说龙池开发区的房地产开发已经分流厦门投资客。 六、区域房地产市场租赁状况分析： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 以往租赁市场概况： 我司于 2020 年 8 月开始对龙池开发区的住宅及店铺的租赁情况进行调查，1015 平方米之间住宅的租金为 250350 元 /间（带卫生间）；店面在 7001500元之间（面积在 1530 平方米左右）；因为需求量大，整个出租市场上的产品基本上不考虑地段因素。 目前租赁市场概况： 而我司于 2020 年 12 月至 2020 年初对租赁作调查时发现，住宅的租金已降至 170300 元 /间；店面的空置率很高，以往出租率 最高崎巷村在春节后店铺空置也很高。 租赁价格变化原因分析： 分析其中原因：其一是工厂的工人在年底时辞工；其二是村民加盖了大量的民房，因求租工人减少而使之空置大量房产后而出现的恶性竞争，租赁市场情况非常敏感。 第二部分：项目概况篇 一、 项目 概况 ： 【本案】位于龙池开发区灿坤工业园 3 号门对面，金山家园后面临铁轨处。 占地 26706 平方米，拟建 10 幢多层商住楼。 分二期开发，第一期建设 5 幢，其中店面 平方米，住宅 28367 平方米。 本案由厦门中信房地产有限公司、厦门飞耀房地产、厦门凤凰房地 产有限公司三家共同投资组建的漳州建坤置业有限公司开发。 这也是建坤置业的首个开发项目。 二、项目 SWOT分析： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际 操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 项目 SWOT 分析 优势（ S）： （ 1）地理位置上毗邻厦门海沧，地缘关系上接近厦门，适合作为住宅郊区化的概念引导； （ 2）规划面积为 平方公里的海沧南部工业区 现已开发了 6 平方公里，形成了以翔鹭石化、翔鹭化纤为代表的石化工业基地。 发展势头迅猛，但是生活配套匮乏，可以做适度引导； （ 3）综合配套优势：由于是新兴开发区，漳州市政府 投资六个亿元人民币进行基础设施建设 ，并预留了公园、酒店等用地； （ 4）考虑到龙池开发区的生活配套需求，可以与相关物业签订租约，保障了物业投资客基本的租金收益； （ 5）建坤花园是区域商品房规格中较迟入市的项目。 规划本项目产品定位之时可充分了解市场需求信息，开发差异化产品，产品具有竞争优势； 劣势（ W）： （ 1） 项目 配套设施仍然未成熟，发展尚须时日 ； （ 2）项目依存度。