某知名物业管理公司工程部运作手册

某知名物业管理公司工程部运作手册内容摘要：

遵守物业的消防制度。 室内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，室内要保持良好通风。 2．严格遵守操作规程，密切监视机器运转，定期检查维修机器设备。 3．配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操作一人监护；严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令，严禁违章维修电器设备；每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 74 页 中国物业服务教育网 4．机房和操作间严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在室内堆放；不得过量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。 5．各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。 6．爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。 7．凡违反本规定者，按物业消防管理规章有关规定处理。 第 五 节 工程部运作手册 一、 人员调配流程 1．正常情况下，按工程部的组织结构图，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。 2．当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，各工程师可协商调配人力、工具，解决问题。 3．总工程师有权根据工作情况，临时调配人力、工具。 各专业工程师均应服从。 4．当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。 二、 维修保养流程 1．工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经总工程师审批后，统 一安排，形成整个楼宇的设备维修保养计划。 2．各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。 3．维修保养人员根据主管的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养设备。 4．维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。 5．专业主管要进行维修保养结果，总工程师亦应抽查。 6．在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 21 页，共 74 页 中国物业服务教育网 7．一般情况下不得拖延维修保养的时间。 维修保养流程示意图 注：遇到重大设备维修保养、调试，影响营业或客人。 三、 工作内容及程序 一、强电专业 楼宇供配电系统主要由高、低压配电柜、变压器、电容器柜、各种起动柜、各种配电箱组成，其安全可靠性直接影响到楼宇的正常运营。 (一 )高压配电柜 1．操作规范 高压操作时必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋。 必须先填写高压操作单。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 22 页，共 74 页 中国物业服务教育网 倒闸操作时必须有两名电工在场，一名操作，一名监护，操作前应先在模拟盘上对所操作内容项目认真核对，无误后方可实际操作。 必须按照规定的顺序停电和送电。 严禁带负荷拉、合开关。 2．巡查内容 每班应对母线及接头进行外观检查，察看颜色有无变化，有无异常气体或其它异常现象。 每班应检查绝缘体是否清洁，有无裂纹、闪络和放电痕迹。 每班检查隔离开关的固定触头与可动触头接触是否良好，有无发热现象。 金属柜及设备外壳的接地、接零装置是否完好、可靠 ，有无松脱、腐蚀、变形、断线。 按要求记录用电量及供电电压。 3．维护保养 每年在负荷相对较少时安排一次停电清扫。 (二 )变压器 1．操作规范 现代楼宇所使用变压器均为封闭免维护干式变压器，本身具有超温保护装置。 变压器在运行前应做加压实验，试运行三至五次。 2．巡查内容 应在 24 小时每隔 2 小时记录变压器电流电压温度，如有异常应立即查明原因并及时报告。 每班应对变压器各接点、绝缘体进行检查。 3．维护保养 每天利用负荷相对 较小时，停电检修清扫一次变压器。 每两年请专业公司对变压器进行全面试验。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 23 页，共 74 页 中国物业服务教育网 每年对变压器线圈绝缘阻值进行测试。 (三 )低压配电柜 1．操作规范 高压操作时必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋。 必须先填写高压操作单。 倒闸操作时必须有两名电工在场，一名操作，一名监护，操作前应先在模拟盘上对所操作内容项目认真核对，无误后方可实际操作。 必须按照规定的顺序停电和送电。 严禁带负荷拉、合开关。 2．巡查内容 仪表是否正常。 接 点是否有过热、发红、变色等现象。 电流是否平衡，三相电压是否正常。 各种电器有无异声和异味。 配电柜表面是否清洁，维修通道是否通畅，配电房是否清洁。 接地是否良好。 通风、工具、照明、门窗是否完好，消防设备是否齐备。 3．维修保养 每年两次停电检修，一般一次在雨季前，另一次在冬季前。 (四 )电容器柜 1．操作规范 事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过高时电容器允许值。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 24 页，共 74 页 中国物业服务教育网 电容器组开关跳闸 后，不准强送。 保护容断后，未查明原因，不许更换熔断丝送电。 电容器组严禁带负荷合闸，电容器再次合闸时必须断开电源三分钟后进行。 2．巡查内容 仪表是否正常。 接点是否有过热、发红、变色等现象。 电流是否平衡，三相电压是否正常。 各种电器有无异声和异味。 配电柜表面是否清洁，维修通道是否通畅，配电房是否清洁。 接地是否良好。 通风、工具、照明、门窗是否完好，消防设备是否齐备。 3．维护保养每年一次停电清扫。 (五 )起动 柜、配电柜 1．操作规范 维修人员必须对各机房的位置、用途、控制区域以及该配电箱的功能、设计参数充分了解。 严禁带电操作，若必须带电作业则需有人监护。 停电检查时要挂牌。 严禁连续启动大型电动机和大型设备。 按规定的原则检修配电箱。 完成检修任务后，确认无故障隐患方可送电。 送电后观察运行情况，一切正常后才离开。 2．巡查内容 检查人员必须定期按时巡查，一般每天一次。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 25 页，共 74 页 中国物业服务教育网 检查内容 (表格 ) 主开关、主线路、交流接触器、热 继电器、线路、转换开关、指示灯、按钮、仪表等。 巡查过程中发现问题及时处理。 如不能及时处理，应立即采取临时措施并上报。 如对人身和设备有严重不安全隐患，应立即停电。 认真填写巡查记录。 3．维护保养 及时更换在巡查过程发现的损坏零件。 经常紧固压线锣丝。 保养后填写保养记录上报存档。 (六 )电动机 1．操作规范 维修人员应熟悉电动机各种技术参数及配套设备。 试运转时，遵循如下规定和顺序。 A．人工盘车； B．检查电源是否 正常； C．接线是否牢固； D．起动装置是否安全可靠； E．传动装置是否可靠； F．对停用三个月以上的电动机要进行绝缘遥测； G．接地装置是否可靠； H．电动机周围是否有杂物； I．严禁频繁启动电动机，严禁同时启动都台电动机； J．启动后观察电动机转向； 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 26 页，共 74 页 中国物业服务教育网 K．如发现接通电源后不起动或转速低，有异常声响应立即停止运行，查找原因。 2．巡查制度 每周巡查一次，做好记录。 巡查内容 (表格 ) 温度、电压、散热、声响，传动装置、起动装置接地、遥测绝缘。 3．维护保养 每年一次小修、一次大修 (表格 )。 (七 )其他电器设备 1．配电小室 保持清洁，不得堆放杂物，通风良好，随时锁门。 2．电缆 保持清洁干燥，每年检查一次有无破损，遥测绝缘。 二、空调专业 (一 )冷冻机组 1．操作规范 所有操作人员应熟悉冷冻机组运行原理，熟悉掌握开机程序和关机程序。 认真记录有关参数。 发现异常，及时汇报。 2．维护保养 每周保养一次冷冻继续：机组清扫、电源检查、更换过滤器。 每 年请专业公司进行一次全面保养。 (二 )空调机、新风机 1．操作规定 如有自控由中控室控制。 如无自控则由操作人员根据气候、温度、客人感觉来开闭机。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 27 页，共 74 页 中国物业服务教育网 开机后应观察设备有无异响、异味。 2．巡视内容 叶轮、轴承、皮带、基础锣丝、过滤器、接水盘、压力表、温度表、水阀门、风阀门等每天二次。 3．维修保养 每周应保养内容 A．叶轮清扫； B．轴承皮带调整； C．过滤材料更换、调整、清洗； D．接水盘冲洗。 每月保养内容 A．水 管疏通； B．传动装置检查、调整和更换； C．保温材料检查； D．电动机检查。 (三 )冷却塔 1．操作巡检 每日两次巡视检查。 查看风机、风机皮带是否正常。 散水状态是否良好，布水是否均匀。 自动补水装置是否良好。 2．维修保养 每年入冬前必须清除塔体存水和管道存水。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 28 页，共 74 页 中国物业服务教育网 夏季运行前检查有无损伤和漏水。 每月对冷却塔进行清扫。 (四 )风机盘管 巡视检查项目 内容 周 期 过滤器、送风机 清洗、运转是否 1 次 /月 接 水管 是否通畅 1 次 /月 管道 堵塞及渗透 随时 (五 )排风机、排烟机 1．每日二次检查排风机的运行情况、有无异声、异味，是否清洁、风口有无堵塞。 2．每运行 1500 小时对风机进行加油保养。 2．每月一次会同有关部门对排烟机进行试运行。 (六 )空调系统维护保养 1．每年夏季运行完后，必须对水系统进行全面检修、清洗。 2．冷冻机全面检修、保养、更换器件。 3．运行时定期对水质进行化验 (每周一次 )，发现问题及时解决，每日添加循环水并加入适量化学药品。 4．冬季采暖期过 后对交换器清洗、保养。 5．每年二次对空调器翅片清扫。 6．每班一次对膨胀水箱巡视检查。 7．根据气候、季节、客人的反映及时调整空调系统的风量、水量等。 三、给排水专业 给排水专业所属范围一般情况下都是自动运行设备，加强巡视，检查显得更为重要。 (一 )巡视检查内容 1．消防水泵房、仪表、状态、周边环境检查记录。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 29 页，共 74 页 中国物业服务教育网 2．生活水泵房、仪表、状态、周边环境检查记录。 3．高位水箱、卫生、控制装置是否正常，检查记录。 4．污水排水系统、卫生、控制装置是否正常，检查记录。 5．卫生间。 6．隔油池、厨房。 7．中水系统、仪表、控制装置是否正常。 上述内容均应每日一次。 (二 )维修保养 1．每月保养维修 项目 内容 各类水泵 泵体清洁、渗透、联结牢固、噪音、加油 水质化验 不正常及时处理 消防系统 配合有关部分、试运行一次，不正常及时调整 隔油池 清理 2．每年保养维修 项目 内容 生活水箱 清洁 各类水泵 大修、更换密封圈、换油、加固、 防腐蚀 消防水池 清洁 管道 检查、防腐蚀 四、弱电专业 (一 )卫星接收、开路电视信号 1．操作规范 遵守国家规定，不接收、不播放不应该看的节目。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 30 页，共 74 页 中国物业服务教育网 不得任意调整改变天线方向。 操作。