滨海产权式商业地产项目全程策划商业地产(编辑修改稿)

滨海产权式商业地产项目全程策划商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

供， 5 年后回报抵供楼款。 投资者实际付出不到总价的 5 成（ 48940）就可以完全拥有产权。  10 年到 50 年内的回报 预计十年后租金水平 每月租金收入 40 年租金收入 商铺增值收益 总回报 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 150 元 /平方米 1500 元 约 93 万 30 万 123 万 B、一次性 付款方式投资分析： 回报率 总价 折扣 一次性付款 5 年一次性回报 实付 5~10年月回报 5~10年总回报 10 年内月总付楼款 10~40 年总收益 商铺升值 % 10 万 8折 9 、 8万 31850 元 66150元 元 31850元 34300元 93 万元 30 万 如果投资者选择一次性投资的方式，在前十年内他只要付出相当 1/3 的楼款（ 34300）即可获得一个总价 10 万元的商铺。 总结：在产权式投资的模式下，投资者前期付出 3~5 万的投资，可获得超过 120 万元的投资回报。 C、永不付 月供方式投资分析： 回报率 总价 首期 10 年 回报 5成 10年月供 每月回报 每月 毛利 10 年毛利 % 10 万 5 万 8 万 549 元 566 元 17 元 2040元 此种方式的特点是购铺不直接返还租金，租金每月由发展商代交投资者按揭款，投资者只需投资首期， 10 年不用交一分钱， 10 年后得到一个完整的具有40 年产权的黄金商铺。 投资者税率及按揭费用 （ 1） 业主出租商铺所交税费明细表 税种 税率 税金（按照月计算，基数为房总价 公 共 部 分 营业税 租金 *3% 8/12*3% 即 城建税 营业税 *1% 8/12*3%*%1 即 教育附加 营业税 *3% 8/12*3%*3% 即 房产税 租金 *4% /年 8/12*4% 即 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 租赁税 （管理费） 租金 *2% /季度 8/12*2% 即 合计： 即每月投资者交税费为：总房价 * 个 人 所 得 税 4000 元以下 （月租金 800 元 营业税 城建税 教育附加费 房产税） * 10% 即：总房价 * 元 4000 元以上 （月租金 营业税 城建税 教育附加费 房产税） * （ 120%） *10% 即：总房价 * （ 2）办理银行按揭借款人须提交的资料 A、身份证原件（用 A4 纸复印 5 份） B、收入证明原件（所在单位开具的盖有公司公章的证明或税单复印件，收入金额需大写；如两个以上借款人是非夫妻关系的，需提供各自的收入证明；两人联名只有一人有收入证明的，需提供结 婚证） C、首期款收据原件 按揭收费标准： A、律师费： 300 元 B、抵押登记费： 100 元 C、保险费： 贷款年限在 5 年以下 = 房价总额 **年限 贷款年限在 5 年以下 = 房价总额 **年限 D、公证费：（港澳买家必须交纳） 买卖合同 房价总额 * 贷款合同 贷款总额 * 办房产证费用： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 房价总额 *% （其中包括印花税 %，契税 1%，登记费 %） +印花 5元 五、产权式商 城操作步骤 关系人： 发展商：利华臵业有限公司 经营单位：待定中 投资者：购买各商铺的小业主 租赁方：商铺经营者 按揭银行：待定 操作步骤： （ 1）、发展商将“广场”全权委托给公司经营管理，具租赁权。 双方签：委托协议。 （ 2）、发展商将“广场”细分成各小独立产权单位，销售给各小业主。 双方签：房产买卖合同。 （ 3）、小业主和按揭银行签贷款协议。 （ 4）、小业主在与发展商签订买卖合同时，同时与经营单位签订租赁合同（十年）和一次性返回五年租金的补充协议。 （ 5）、经营单位把商铺 租赁给经营者经营，双方签：租赁合同。 （ 6）、 1~5 年内，由小业主向按揭银行交纳月供。 （ 7）、 5~10 期内，由经营单位直接将月租回报打入各小业主按揭银行帐户，月供不足部分由小业主补足。 （ 8）、十年期满，视情况决定是否由经营方继续经营。 产权式商场运作关系图： 商铺买卖 发展商 委托经营 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 五大关系人在产权式商城运作模式中都承担着各自的同时又相互关联的角色。 租赁方 商铺租赁 经营单位 商铺租赁 小业主 可代交月供 按揭银行 交月供 办理按揭 租金代交 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第二部分 营销推广执行方案 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第二部分 营 销推广执行方案 六、总体营销策略 “产权式投资”作为先进的投资臵业模式在胶州市场是首次概念化的出现，作为一个概念性的东西炒作起来是相当有利的，结合本专案的其他特点，归纳总体推广策略如下： 核心流程策略 （ 1） 流程要点：炒热概念、吸引关注、引导消费、引爆购买 （ 2）将项目整体营销工作按时间划分如下： 编号 项目阶段 工作重点 目标 、周期 A、 第一次销售高潮 完成顺利销售所需一切准备形成目标受众对本案的高度关注与概念初步接受。 火爆热销，。