上海某房地产开发作业指导书(含房地产开发成本明细及开发项目网络计划通用图式)_secret

上海某房地产开发作业指导书(含房地产开发成本明细及开发项目网络计划通用图式)_secret内容摘要：

编写的文件经本部门主管审核后汇总到本主办岗位。 本主办岗位应参加招标地块的答疑会，做好详细记录。 各岗位责任和分工 营销策划：负责编制可行性报告。 根据周边市场情况进行市场需求预测和平均售价预测；研究客户和产品的定位，据此对规划方案（技术标）提出设计要求；提交初步营销方案、销售成本和资金回笼计划。 4 土地开发： 向各负责部门催办其部门和岗位负责提交的投标文件资料，按照招标文件规 定的格式编制商务标。 负责汇总项目总投资和预期收益，编制项目开发经济测算书，测估本公司的投标报价范围，并对土地投标价格作敏感性分析。 通过各种途径了解竞标对手的情况，收集与该土地招投标有关的各项信息，及时反馈给各负责部门。 成本控制：成本核算：负责编制 5 土地投标（技术） 土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。 也 可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。 从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。 3． 决策岗位 总经理：负责土地投标书（技术）的批准和签发。 主管岗位 总建筑师：布置本作业任务，主持土建设计管理：按时完成以下作业描述中各节点作业。 4．紧前工作条件 已获悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。 5． 作业描述 从公司决定参加投标时起， 本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动 “土地投标 ”工作程序，确定其中各事件 的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早 1至 2天，留有一定的时间余地。 委托概念方案设计 主办岗位按照项目的规模和特点从优秀设计师信息库中选择 2至 3名分属不同设计单位的合适人选，并通过选中的设计师与其注册的设计单位联系委托设计事宜。 向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。 编写设计任务书草稿 详见作业指导书《编制设计任务书》。 此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。 果 必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。 通常的要求为： 规划设计成果： A3 文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。 规划内容与深度 规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）。 还可根据方案构思的特点建议画龙点睛的物业名称。 6 规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间 距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。 小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按《城市居住区公共服务设施设置标准》（ DGJ08552020/J101892020）要求为小区配置。 表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。 内部评选 一侯方案资料 收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主），分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。 由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。 与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充参加规划方案招投标。 内部审核 本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。 发现问题必须限定设计师在投标截止日 期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。 资料移交 在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。 保密责任 本主办岗位承担投标方案的保密责任。 过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。 一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。 7 土地状况调研 取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。 公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。 总经济师：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误。 协管岗位 总建筑师，总工程师：熟悉现场内外环境情况及地质情况。 主办岗位 土地开发：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。 协办岗位 营销策划：熟悉现场内外环境情况。 已获取相关土地将要招标的信息。 5．作业要求 踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是 cod电子相册文件。 报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。 6．作业描述： ： ：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。 评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。 ：包括供电，供水，供燃气等能源容 量现状和与本地块最理想的接口位置。 ：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。 ：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。 周边建筑的风格，色彩，档次标准。 对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。 ： ：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。 如地形图上没有标记的应补上。 8 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。 对于坡地起伏的地块 须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。 空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。 地下障碍物：对照地区管线图 ，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。 本。