湖南常德商业地产项目前期策划意见书商业地产(编辑修改稿)

湖南常德商业地产项目前期策划意见书商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

3950 平米 易初莲花 女 性服饰、美甲、美容、瘦身纤体、水疗等 一、二楼 34 3641 平米 虞美人、 自然美 风味美食园 三、四楼 20 个 3060 平米 韩国料理、陇上人家 合 计 54 个 10651 平米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 c) 3楼水星楼，总建筑面积 1378 平米，同意规划为集邮、民间工艺。 d) 4楼地面四层，总建筑面积 12586 平米，定位为百货商场。 租 户 楼 层 租户数量 租赁面积 品牌举例 百货商场 一、二、三、 四楼 1 个 12586 平米 沃尔玛 其中独立 街铺 一楼 13 个 约 1100 平米 e) 6楼地下一层 ，地面三层，总建筑面积 6187 平米，定位为娱乐城。 租 户 楼 层 租户数量 租赁面积 品牌举例 KTV、演艺吧 地下一楼 2 个 2030 平米 康体、电玩 二楼 510 个 1510 平米 多屏影院 三楼 1 个 1251 平米 相关零售 一楼 21 个 1396 平米 影带租赁、零食、饮料 合 计 2934 个 6187 平米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 f) 7楼为地面三层，总建筑面积 5632 平米，业态组合为男士服饰、体育文化用品、儿童世界。 租 户 楼 层 租户数量 租赁面积 品牌举例 男士精品 服饰、手表、皮具、珠宝、中老年服饰 一楼北面和东面 17 个 约 1200 平米 常德制造 —土特产街 一楼南面 17 个 824 平米 体育文化类 二楼 30 个 1878 平米 耐克、阿迪达斯、文具、书店、礼品 儿童世界 三楼 1 个 1730 平米 服装、鞋、玩具、反斗城 合 计 65 5632 平米 g) 8楼为地面三层，总建筑面积 9142 平米，业态组合为家居、家电、数码电子。 租 户 楼 层 租户数量 租赁面积 品牌举例 家电、数码电子 一、二、三楼部分 1 个 5600 平米 国美、易好家、苏宁 、永乐 家居生活广场 一、二、三楼部分 1 个 2842 平米 常德制造 旅游产品街 东座一楼北面 10 个 约 700 平米 合 计 12 个 9142 平米 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 十一、 营销工作组织架构 十二、 招商工作安排 总的来说招商工作遵循下面几条策略：先进行业态设计和大卖场招商，后进行规划设计；招商顺序为核心主力店先行，辅助店随后，吸引人气业态先行，零售购物优先，辅助项目配套；租赁经营“放水养鱼”，先做人 气，再做生意，一起分享成长空间。 a) 招商工作步骤 招商工作主要分两步走：一是大卖场的招商，二是全面大规模招商。 大卖场招商是整个项目成功的关键和保障，牵涉到整个商业的业态设计和大卖场规划设计，应该尽快组织运作。 招商对象重点锁定全球排名前两位的沃尔玛、家乐福，但不排除与易初莲花、吉之岛、韩国新世界百货接触。 （附沃尔玛、家乐福情况介绍和选代理机构 招商团队 销售团队 策 划团队 全球 国内一 线品牌 招商组 开发商 浙江销售 深圳销售 常德销售 省内 常德长 沙招商组 业态调控 招商管理 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 址要求） b) 招商工作计划表 工作内容 时间 责任部门 备注 一、大商家招商 确定大商家招商团队 2020/5/15—— 代理机构 制订招商计划，确定宣传计划与费 用 2020/5/18 代理机构、开 发商 组织考察、洽谈意向、反馈意见、修改设计 2020/5/19——2020/7/30 代理机构、开发商、设计院 签订意向书 2020/8/1 代理机构、开 发商 确定大卖场规划设计 2020/8/1 代理机构、开发商、设计院 二、全面招商工作 组建大商家招商团队 2020/5/15 代理机构 洽谈合作伙伴，建立最佳招商组合 2020/5/16——2020/6/16 代理机构 制订全面招商工作方案，确定主要招商推广活动 和招商宣传费用 2020/6/19 代理机构、开 发商 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 整体业态设计完成 2020/6/18——2020/7/18 代理机构、业态设计专家、设计院、开发商 宣传资料设计、招商合约准备等 2020/6/30 代理机构、开 发商 全面招商工作展开 2020/7/1——2020/7 代理机构、开发商 购物中心开业 2020/4 代理机构、开发商 十三、 销售工作安排 水星楼项目的销售策略总体来说有如下几点：一、不断地制造市场亮点，保持项目的市场温度；二、处理好商住关系，达到互相促 进的效果；三、服务好老客户，充分利用口碑效应。 具体的销售安排会针对项目推广时的出现的特殊情况，作一些相应的调整。 以下仅作简单介绍。 销售时间安排及销售节点 在工程进度能跟上，整个项目的运作协调的情况下，项目一期的主体销售周期控制在八个月以内，其中包括二十天到一个月的内部VIP 认购期。 争取在今年十二月上旬取得项目预售许可证的前提下，内部认购时间从 05 年 11 月 25 日至 12 月 23 日。 根据内部认购的人数及客户的实际情况，选择 12 月 24 日正式开盘。 热销期从 12 月 24日至 06 年 2 月 15 日；之后进入强销期，利用 06 年 5 月的销售小高峰，确保完成一期项目的 70%以上的销售率；尾盘销售期在 06 年 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 8 月份左右，此时项目的二期开始内部认购，二期的热销期在 06 年的 10 月份左右，至 06 年底完成 80%左右的销售任务，整个项目的销售收尾工作估计在 07 年的春节左右完成，整个项目的主体销售周期从 05 年的 12 月底开始算起共约 14 个月，基本在项目整体全面入伙时完成。 其中的销售节点主要有： 05 年 12 月 24 日， 06 年 1 月 1 日， 06年 1 月 30 日， 06 年 2 月 15 日， 06 年 5 月 1 日， 06 年 10 月 1 日，07 年元旦和春节。 这些节点需提前做好宣传、促销、现 场接待的协调安排计划。 项目推广节奏 推广节奏策略以如下几点作为导向： A、有利于价格提升； B、有利于迅速形成回款，保证项目的良性运作； C、项目不断有亮点出现，在市场上保持一定的温度； D、小批量多批次推出 考虑当地的政策，水星楼项目的住宅多为高层，预售条件较严格，主体要求完成三分之二。 根据目前的进度， 05 年年内难以达到销售条件，不能形成回款，对整个项目的运作不利，所以考虑项目分二期推广，先推商业，再推住宅。 即 1楼为一期， 8为二期。 这样安排的好处是在完成回款的前提下， 保持市场热点。 第一步是引入主力商家，以确立项目的品质定位。 同时推出临街商铺，由于周边商铺的价格较能为市场接受，以相同或略高的价格面市，确保短时间形成 80%以上的销售（保留少数铺位，平衡后期的难 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 点销售），以确立项目的价格定位，为价格的低开高走打好基础。 达到目的后迅速封盘十天左右，针对市场反映，就价格、策略等做出相应的调整。 第二步在主力商家开业前后各一个月内，分两批推出 4楼的销售。 商场的面积划分不宜过大，保证首期款在投。