温江新城区待售楼盘调研报告房市分析(编辑修改稿)

温江新城区待售楼盘调研报告房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

业房： 2500 元 /平方米 营业房销售状况 临光华大道部分已经售完，内街部分及二、三楼只实现局部 销售。 （二） 二 期住宅部分 （电梯） 销售价格： 项目住宅 发售 时 ， 二 期销售均价为 25002600 元 /平方 米。 在开盘初期起价 起价 为 2200 元 /平方米。 现阶段价格提升至 2800/平方米。 销售情况： 120 平米 —— 130 平米及以下户型销售十分迅速，受到客户喜爱。 150 平米上下的虽较之上一部分户型销售缓慢， 目前 仍未 售罄。 180 平米顶跃部分由于总价过高，并与温江片区同面积产品竞争中处于劣势，销售受制，故现在仍还 未 销售 完毕。 项目销售及推广综述： 项目销售是利用政府对光华大道的宣传，同时借助“奥园”的品牌影响力度，大打“生命、运动、健康”之牌，提出“运动就在家门口” 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的口号来吸引消费者。 在项目 销售前投资打造完成大量的体育设施、公建设施及与之相配套的运动主题环境景观，从而彰现开发商的实力，既突出了运动主题，又确立了大盘形象。 具体的销售策略：在正式开盘前 10 个月时间内，利用期间的各次房屋交易会进行活动推广，并辅以大量的媒体广告推广，迅速确立了项目的知名度。 同时，以 发展“健康卡”会员形式进行有效客户蓄水，在这些“健康卡”会员中进行排号预订，从而积累了大量的有效客户，为后期销售奠定了坚实的基础。 但是在进行二期销售过程中，开发公司方面出现意外，导致二期住 宅推广过程 发生变化。 营销模式以直销、派单为主 ，效果并不见好。 森宇美茵河谷 （ 06 年 7 月初开盘） 项目位置及项目基础配套情况。 （一）项目位置及道路交通情况。 本项目位于 森宇音乐花园旁， 光华大道温江段北侧、老成温路温江段南侧距温江老城 4公里处，紧邻 花博会 800亩生态公园及江安河 ，交通主要依托光华大道、老成温公路通往成都与温江，永泉镇现有309 路公交车通过，现 309A 路公交车经光华大道至温江城区。 光华大道的通车大大缩短了温江与成都的距离， 路程车程也仅 15 分钟。 但是，很多 业主 出行 还是以私家车 为主。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （二）项目市政及生活配套设施 市政配套  远 景展望：因光华大道为城市干道，水、电、气干管接口已建成，市政配套完善，项目接入较为便利。  现状分析：鉴于目前光华大道 全线通车，花博会的成功召开及 800亩生态公园的呈现大大提升该楼盘的地段优势， 随之相应的市政配套也将逐步完善。 生活配套 基于 项目 地处 森宇音乐花园旁， 温江新开发区域， 紧邻 800 亩花博园。 航天路农贸市场距项目地块约 3 公里，现发展商承诺业主日常生活主要依托 森宇音乐花园 自身设置商业超市、邮政局、银行储蓄所、医院等配套设施解决，但目前上述设施 除社区超市外，其他配套均未完成。 但是，项目紧邻花博会主展馆 ，温江新城区规划范围内主展馆对面将是未来新城区金融、商业的主要中心，这样大大解决了项目的生活配套 ，也为项目奠定了良好的契机。 教育配套 项目地块紧邻成都七中分校，温江老城区有省重点中学温江中学，西南财大、交通学院等等知名学府。 同时小区承诺自建幼儿园，确保业主子女入学便利。 小结： 项目依托森宇音乐花园的环境及 小区 内 配套，加之 地处光华大道与老成温路之间，交通 及环境 优势明显，同时由于项目与永泉 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 镇接壤 又紧邻花博会 ，可利用原有市政配套解决水、电、气及排污配套，而且可利用 30 309A 路公交车，在 现有光华大道完建 社区的配套建设中占有一定优势。 二、项目总体规划情况分析 （一）项目经济指标概况 容积率 总建筑面积 120000 m2 建筑密度 ≤ 30% 绿化率 50% 楼间距 25m100m 楼层 11+1（电梯） 6+1（洋房） （二）项目总平布局评述 该项目一面临森宇音乐花园，一面临花博会生态公园。 整体规划以围合行列式为主线，其中 2 栋小高层电梯住宅、 4 幢 6 跃 7 多层电梯住宅建筑，分 6 排呈南北向布置，另有 三排东西向 建筑形成园区半围合形态，在保证楼间距 30 米以上的同时兼顾了户型的景观绿化，而且半 围合布置为小区预留出项目的主景观带，为项目 下 期开发提供了较为有利的条件。 道路及住宅建筑布置方式 园区道路布置方式类似建信奥林匹克花园的设计模式； 小区参照道路系统形成环行 半 围合式布局，同时利用地块边缘设计围 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 合布局，增大项目出房率。 停车位布置 项目停车位设计为地下集中停车 及 底层单户配送 车库， 结合局部小区路边露天停车为主。 小结：项目总体规划类似建信布局， 在景观设计上 以水系作为主流。 项目中心延续一条水系、 6 个内湖将整个园区融会贯通，沿河规划 6个造型各异的内湖 ，建筑依水而建，确保每户都能够享受绝好的 水景。 但是水系过多易造成后期管理困难。 （三）产品定位分析 产品形式 本 项目住宅 分 为 2 种产品形态，一种是全框架（ 11+1 高层电梯公寓）另一种则是全框架（ 6+1 电梯洋房）。 产品户型分析 （一）高层电梯户型 （一梯两户） ： A 型 1F 跃层式 （ 五 室两厅双卫）： 面积： 214 m2 客厅开间、进深尺寸： 5400mm 5100mm 主卧开间、进深尺寸： 4000mm 5100mm 户型点评： S W 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 板 式高层，采光效果较好 客厅接大花园 ,提高景观效果 下沉式跃层，设计创新 客厅尺寸合理，使用舒适 主 ,次卫相临 ,节约施工成本 缺少玄关，布局有一定难度 客卫距离客厅较远生活不便 卧室均为平窗，设计单调 下沉式房间采光差，难以利用 面积偏大，实用性不够 过道较多，面积浪费过大 A 型 2F9F（ 三 室两厅双卫）： 面积： 132 m2 客厅开间、进深尺寸： 5400mm 5100mm 主卧开间、进深尺寸： 4500mm 3600mm 户型点评： S W 点式高层，采光 、通风 效果较好 客厅尺寸合理，使用舒适 主 ,次卫相临 ,节约施工成本 厨房设置外阳台 ,提高使用功能配置 全部卧室均为平窗，设计单调 卧室与客厅 通道过长，面积浪费 客卫距客厅较远，使用不便 主卫接水点过远，浪费资源 A 型 10+1F 跃层（ 四 室 三 厅 三 卫）： 面积： 206 m2 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 客厅开间、进深尺寸： 5400mm 5100mm 主卧开间、进深尺寸： 4000mm 5100mm 户型点评： S W 板 式高层，采光 、通风 效果较好 功能房间设置合理 跃式设计，空间层次明显 屋顶双景观露台，观景效果明显 楼梯尺寸较窄，装修使用不方便 底 层卫生间距离客厅较远，使用不便 底层卧室与客厅通道过长，面积浪费 卫生间接水点过远，浪费资源过大 C 型 1F 跃层 （ 四 室两厅 单 卫）： 面积： 154 m2 客厅开间、进深尺寸： 4300mm 3900mm 主卧开间、进深尺寸： 3900mm 4200mm 户型点评： S W 下沉式布局，设计新颖 厨房带生活阳台，生活更方便 主 卧室尺寸合理 ，使用舒适 上层 全明式设计，自然采光 单卫设计，使用不便 平窗设计，布局单调 楼下房间光线较暗，难以利用 厨房离客厅太近，分区不合理 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 C 型 2F9F（两室两厅双卫）： 面积： 87 m2 客厅开间、进深尺寸： 4300mm 3900mm 主卧开间、进深尺寸： 3900mm 4200mm 户型点评： S W 厨房带生活阳台，生活更方便 卧室尺寸合理 板式高层，采光、通风效果较好 平窗设计，布局单调 餐厅使用上有碍客厅 厨房距离客厅太近，影响较大 洁污分区不明确，设计缺陷 C 型 10+1F 跃层（四室 三 厅双卫）： 面积： 152 m2 客厅开间、进深尺寸： 4300mm 3900mm 主卧开间、进深尺寸： 3900mm 4200mm 户型点评： S W 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 板 式高层，采光 、通风 效果较好 跃式设计，空间层次明显 屋顶双景观露台，观景效果明显 平窗设计，布局单调 餐厅使用上有碍客厅 厨 房距离客厅太近，影响较大 洁污分区不明确，设计缺陷 产品户型比例表 户型 数量 比例 A 型 1F 8 % A 型 2F9F 64 % A 型 10+1F 8 % C 型 1F 18 % C 型 2F9F 144 % C 型 10+1F 18 % 合计 260 100% 产品面积比例表 户型 面积 比例 A 型 1F 1712 % A 型 2F9F 8448 % A 型 10+1F 1648 % C 型 1F 2772 % 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 C 型 2F9F 12528 % C 型 10+1F 2736 % 合计 29844 100% （二）多层 6+1 电梯洋房 多层 B 型 1F（四室 三 厅双卫）： 面积： 211 m2 客厅开间、进深尺寸： 4800mm 4200mm 主卧开间、进深尺寸： 3900mm 6000mm 户型点评： S W 带私家景观花园 ， 观景效果 较好 主 卧室 尺寸合理，使用舒适 下沉式布局，设计新颖 客厅过道较长， 浪费面积增大 厨房 紧邻次卧房门，设计缺陷 客卫距离客厅较远，利用不方便 客卫面积过小，不好利用 地下层采。