深圳金地龙华项目客户研究分析报告(编辑修改稿)

深圳金地龙华项目客户研究分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

园林休闲场所 幼儿园 学校（中学、小学） 网球场、游泳池等健身设施 智能化系统 银行、证券交易所等 私人俱乐部 /会所 酒楼、餐厅等餐饮场所 商业步行街 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 三 、客户对高层社区的接受程度 在关外开发高层社区存在一定阻力，小高层更具优势。 我们从客户选择楼盘类型的调查知道，客户更青睐小高层。 当然客户能够比较理性地看待高层社区，大多数客户认为高层与小高层、多层相比各有优势。 他们认为高层视野开阔、空气好、蚊蝇少、治安好、卫生好、方便（小孩、老人不用爬楼梯）等，也有个别客户认为住高层比较时尚，也有的客户因没有住过高层，想尝试住在高层的感觉。 当然，不少客户也能认识到高层社区不足之处，如：高层社区比较压抑、人口密度高、等电梯时间太久、实用面积小、通风采光差、发生意外很难逃生 、管理费高、楼层越高越贵、小区配套不好、人与人之间的关系冷漠等等。 因此，明确表示喜欢住高层的客户并不多，多数客户则表示如果价格合适并不排斥高层。 不少客户表示虽然想去感受身在高处的另外一种感觉，但那是要付出代价的。 如果选择高层社区的话就要住得高一些，如二十多层，但那样价格会更贵，如果选择低楼层，还不如住小高层或多层。 因此，客户对高层社区并不排斥，但价格因素却不容忽视。 四、客户对龙华片区及其住宅的认知 客户对龙华片区及其住宅的了解程度及评价 多数客户对龙华片区或多或少有所了解，他们认为龙华片区较好的主要 有这几方面：一，相对市区没有那么嘈杂，比较清静；二，比较宽敞，人没有市内那么多，那么拥挤；三，龙华地理位置优越，离市区近，到哪里都方便，住南山不如住龙华，相比关外其他镇是最好的；四，龙华房价低，花一半的钱可以买到市区同等质素的房子等等。 但龙华片区相比市区仍然存在较大的差距，一，龙华的住宅良莠不齐，农民房多，住宅档次不够；二，不仅是住宅良莠不齐，人也是这样，人员素质低，低层次的打工人员、民工多；三，给人的整体感觉像农村，小区内环境应该还可以，但外环境太差；四，治安没有市内好；五，龙华的配套还跟不上，购物、教育 、医疗配套少且档次低；六，整体布局规划不好，工厂、住宅、农民房混在一起等等。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 客户对龙华未来规划的认知及看法 客户对龙华未来的规划或多或少的知道一些，基本上都知道龙华将会通地铁。 多数客户知道龙华属于二线拓展区域，将被划入市区；梅龙路、南坪快速正在修建，加上地铁开通，将大大改善龙华交通状况，且能带动龙华的经济；龙华是福田区未来居住的后花园，在政府政策的引导下，相信龙华明天会更好。 已经或打算在龙华置业的客户基本上能够认识到龙华未来好的发展，普遍认为龙华发展潜力比较大，进一步增强客户在龙华置业的信心。 客户对项目地块的认知及评价 去龙华看过楼盘的客户基本上知道本项目地块，尤其是在告知在锦绣江南附近时，他们基本能够想到地块的大致位置。 从侧面反映，客户去锦绣江南周边看的楼盘比较多，而事实上也确实如此。 说明大部分客户比较看好那个位置，认为暂时交通不是很方便，但随着梅龙路以及地铁的开通，交通十分方便；项目地块的周边已经形成成熟片区，周边集中了龙华镇上不少楼盘，如锦绣江南、日出印象、世纪春城、皓月花园、风和日丽、苹果园等，已形成一定规模，配套会逐渐完善。 就目前来看，还不是那么理想，据锦绣江南的业主反映，目前交通线路 太少（只有 302 路），交通不太方便；没有什么大超市，购物不方便等。 客户在龙华置业选在那个位置的可能性很大，尤其是关内客户，因为交通改造后住在锦绣江南附近和关口附近没有实质性的差别，而实际上目前买在那个位置的现实客户多数来自关内。 关外客户的情况则略有不同，往往会根据工作地点来选择住宅片区，比如像华为、富士康等企业的员工，不过已成规模的住宅片区对关外客户会有一定的牵引。 对其价格的调研发现，大多数客户认为如果该项目于 2020 年上市的话，该项目房价应该能卖到每平方米 5000 元以上。 有些客户认为如果有万科那样的品 牌的话，卖到 6000 元应该也可能。 但是自己的经济实力毕竟有限，每个客户心中都会有一个最高心理价位，一旦超过最高心理价位，则不太可能会考虑，这个价位有些客户是 6000 元，有些是 5500 元。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 五、客户生活形态分析 日常休闲方式 逛街购物、约朋友吃饭聊天是他们休闲的最主要方式 多数客户日常休闲的方式大同小异，基本上集中在逛街购物、约朋友吃饭聊天、上网、逛公园、爬山、打羽毛球 /网球等运动。 在深圳这所城市里，大家来自全国各地，父母、亲戚等亲人一般不在自己的身边，闲暇时约上朋友同学小聚一下，吃一顿，喝上几杯不无一 件快事，坐在一起聊聊工作、生活以及家庭，对未来的憧憬、现实的无奈发表一下自己的看法成为茶余饭后的谈资。 从客户的休闲活动频率得分来看，闲暇时与朋友出外吃饭 /消遣、逛街购物的平均分分别为 和 ，在各项休闲活动中其分值是最高的，节假日中，逛街购物休闲已成为一种普遍的休闲方式。 读书的平均分为，在各项休闲活动中排在第三位，他们在工作的压力下，也不忘了给自己不断地充电，补充新的知识，所以他们会在工作之余看一些与工作、专业相关的书。 有些客户也会选择几本小说、现代文学之类的书刊给生活增添一些灵感。 尤其 是女性比男性更常看休闲性的书刊，而男性通常会看一些专业性书刊。 喜欢电子化生活 在客户的休闲活动频率得分中，上网浏览娱乐性网站，上网聊天的平均分为 分，在各项休闲活动中排在第四位。 不少客户把玩电脑和上网看作闲暇至爱，电脑和网上世界对于他们而言有着很大的吸引力，网络已经成为生活的一部分。 他们已经很习惯性的在网上查阅信息、浏览新闻、交友聊天等，网络对他们而言，不仅仅是一种信息收集渠道，也是一种娱乐与交友方式。 网络也是他们与外界联系的重要手段，他们会通过 Email、、 MSN 与亲朋好友、同学相互联系。 在家招待朋友、逛公园、打羽毛球等也是他们休闲活动的一部分 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 一周的工作忙碌之后，逢上双休，周六美美地睡上一觉，下午或周日的时候，携同爱人、孩子或约上家人、朋友、同事去逛逛公园、爬爬山、打打羽毛球、去海边走走等等。 从客户的休闲活动频率得分来看，在家招待朋友、游览景点公园、跑步 /打羽毛球 /篮球等运动的平均分分别为、 和。 从客户日常的休闲活动来看，基本集中在一些普通的休闲上，而对于一些时尚艺术休闲、时髦的运动等花钱多的活动则较少。 这也就意味着此类客户经济实力、社会层次处在社会的中游，生 活相对比较简单，在简单、平淡中享受人生。 他们工作上要求发展，要改善生活，要成立家庭，要抚养小孩，要照顾父母等等，他们背负一定压力，他们活的还不够潇洒十足。 表 3：客户休闲活动情况 休闲活动 平均分 标准差 闲暇时与朋友出外吃饭 /消遣 逛街购物 读完一本书 上网浏览娱乐性网页，上网聊天 在家招待朋友 游览景点、公园 跑步、打羽毛球 /篮球等运动 参加晚会，去 酒吧、舞厅、卡拉 OK 等 用电脑玩电脑游戏 泡温泉、按摩、洗头、足浴等 尝试时髦的运动，如保龄球、网球、高尔夫 去健身中心 参观艺术馆或博物馆 参加流行或摇滚音乐会 去电影院看电影 自驾旅游 参加古典音乐会 [注： 5 分代表次数非常多， 4 分比较多， 3 分一般， 2 分比较少， 1 分非常少， 0 代表没有参加 过 ] 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 购房消费形态 家庭温馨的地方、轻松的环境以及生活配套的健全是购房的重心，浓郁的文化氛围和有品位的社区是他们所期望的。 他们背负着较大的工作压力，希望下班之后能够抛开工作的压力，享受家庭生活带给自己的快乐，那么家庭温馨的地方、轻松的环境自然是他们所向往和追求的居住场所。 家庭的温馨、轻松的环境可以让他们缓解工作的压力，消除工作一天的疲倦；当然，生活配套的健全对他们而言也是十分重要的，因为他们要工作，要为下一代着想，目前每天要挤着公交车上班、下班，那么如果连购物也要去挤公交车将是多么糟糕的一件事情。 通 过对客户购房消费形态的测试，我们发现，客户对“我希望我和家人住在有家庭温馨的地方”、“我想把家安在一个轻松的环境中”的同意程度较高，分值分别为 分和 分，且标准差很低，分别为 和。 “生活配套设施很健全对我而言很重要”的分值也较高，为 分。 此外，客户对“我喜欢居住在浓郁文化氛围的住宅区”和“我希望住在有品位、有格调的社区”同意程度也较高，其分值分别为 分和 分，因为他们受过良好的教育，有素质，接受文化的渲染，骨子里透出对文化、品位、格调的追求和向往，但受经济条件的限 制，他们目前能做到的事非常有限。 表 4：客户购房消费形态 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 购房消费形态 平均分 标准差 我希望我和家人住在一个有家庭温馨的地方 我想把家安在一个轻松的环境中 生活配套设施很健全对我而言很重要 我喜欢居住在有浓郁文化氛围的住宅区 我希望住在有品位、有格调的社区 我很关注学校教育配套 在我购房时我很关注房地产开发商的信誉 我认为房地产设 计时一定要充分考虑到保护个人隐私 有文化品位的领居对我来说十分重要 拥有私家车的日子将很快到来 我喜欢个性化设计的住宅 购买房子时，只要实用，不太注重品牌 只要交通方便，有无私家车一个样 我希望能住在商业很发达的地方 我购房时，很注重它是否与我的身份相称 有钱人住郊区，没钱人住市区可能是未来的居住趋势 高科技、多 功能住宅区对我来说意义不大 只要价格便宜，即使住的远一些也没关系 [注： 5 分代表非常同意， 4 分比较同意， 3 分一般， 2 分不太同意， 1 分非常不同意，下同 ] 生活形态测试 1）饮食与健康 他们平时工作比较忙，家庭结构也比较简单，在外面吃饭占有不小的比例，叫外卖是他们饮食活动的一部分。 生活过得比较实在，相对价格更为昂贵的西餐并不为他们所推崇，在生活形态测试中，“与西餐相比我更喜欢中式餐饮”的同意程度较高。 饮食与健康 平均分 标准差 与西餐相比我更喜欢中式 餐饮 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更 新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 我的一日三餐都很有规律 我经常购买半成品食品、冷冻食品等容易加工的食品 我宁愿自己做饭而不愿去买现成的食物 我时常到麦当劳、 KFC 之类的洋快餐吃东西 我一周有三天以上不吃早餐 2）时尚与流行 时尚、流行、浪漫的生活是他们目前所没有的，但是他们“希望过流行、时髦、休闲的生活”，“希望过非常浪漫的生活”。 其实他们想追求时尚和流行，在他们的内心里是重视时尚与流行的。 因为他们要 给自己压力，要供楼，要维持家庭，甚至要买车，于是面对时尚与流行，显得有些力不从心，在时尚与流行面前只能列为实用型消费者。 时尚与流行 平均分 标准差 我。