深圳市罗湖区晒布路东地块土地使用权抵押价值评估地产价格(编辑修改稿)

深圳市罗湖区晒布路东地块土地使用权抵押价值评估地产价格(编辑修改稿)内容摘要：

货、旺角广场、九龙城广场、太阳广场、东门步行街、百变电子城、顺电家居广场等知名商厦和商业街，是深圳知名的特色商业圈。 随着罗湖旧城的改造和发展，该地段将有较好的居住环境和较大的商 8 机。 委估地块所处区域及地块的市政基础设施已达“六通一平” ，通路、通上水、通下水、通气、通电、通讯及土地平整。 3. 个别因素 委估地块成不规则八边形，单面临街，地势北高南低。 土地用途为商住混合用途，土地面积 平方米，规划计入容积率总建筑面积不超过 23020平方米，住宅 20620平方米，商业 2400 平方米，建筑容积率为 ，建筑覆盖率为 50％。 第三部分 土地估价 一、估价原则 合法原则； 最高最佳使用原则； 9 替代原则； 估价时点原则； 公平原则 二、估价方法与估价过程 （一） 估价方法 按照土地估价规程，一般应采用两种方法对土地进行评估。 根据此次评估的目的和委估物业状况，此次评估适宜采用基准地价修正法和假设开发法进行估价。 （二）估价过程 1. 基准地价修正法 （ 1）基本思路 基准地价修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等对其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。 根据基准地价修正法的原理及深圳市公示地价及市场地价测算的有关规定，测算公式如下： 宗地总地价＝建筑面积基准地价使用年期修正系数 （ 2）估价前提 根据估价的合法原则、最高最佳使用原则以及 H2120029 宗地的《房地产证》、《土地使用权出让合同书》，确定委估宗地用地面积为 平方米，建筑面积为 23020平方米，其中，住宅建筑面积为 10 20620 平方米，商业建筑面积为 2400平方米。 （ 3）估价过程 根据政府公示地价，通过宗地坐标查询，确定委估宗地 住宅楼面地价为： 2,650 元 /平方米 商业楼面地价为： 5,900 元 /平方米 由于政府公示地价为楼面地价，按照深圳市地价测算有关规定，对地价不需作容积率等个别因素修正，但要作使用年限修正。 根据宗地《房地 产证》所列，其使用年限为 70 年（ 2001 年 3月 5日至 2071年 3月 4 日），剩余使用年限为。 因此宗地住宅部分（基准地价对应的使用年限为 70年）对应的使用年限为 ，商业部分（基准地价对象的使用年限为 40年）对应的使用年限为 年。 因此对基准地价进行土地使用年限修正（计算时土地还原利率参照深圳市有关规定取 5％） 住宅部分修正系数： K1=[11(1+5%)]/[11/(1+5%)70]= 商业部分修正系数： K2=[11/(1+5%)]/[11/(1+5%)40]= 则根据公式，计算宗地的总地价为： 总地价＝住宅部分基准地价 K1住宅部分建筑面积 +商业部分基准地价 K2商业部分建筑面积 ＝ 2650 20620+5900 2400 ＝ 70,422,775元 故：宗地使用权价值为： 70,422,775元（取整） 单位面积地价为： 22,333元 /平方米（取整） 11 楼面地价： 3,059 元 /平方米（取整） （ 1）基本思路：根据预期原理，估算待估宗地拟建高层商住物业总开发价值的 基础上，扣除建造总成本、利息、利润、销售费用等后，以价格余额来确定待估宗地的土地价格。 （ 2）估价假设： ，确定土地的最高最佳使用用途为商住混合用地，计入容积率总建筑面。