海南文昌亿嘉广场前期物业服务方案

海南文昌亿嘉广场前期物业服务方案内容摘要：

成职位能上 培训方式 内部岗位培训 外送专业培训 在职自学培训 入职强化培训，常规集中授课，技能培训，参观考察，专题研讨，案例分析，实操演练等。 鼓励员工通过电大、夜大和自学等方式充电 短期研修，专职进修，参观学习，行业沙龙，论文交流等。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 13 页，共 56 页 中国物业服务教育网 能下、待遇能高能低的用人机制，盘活人力资源。 通过综合考评，实行员工队伍每年 10%换岗、首数 5%提薪和末数 5%淘汰制，依法管理，以理服人，确保高水准、全方位的物业管理服务。 三、 以企业文化感召人，留住人 由企业价值观、经营 服务 理念和企业发展目标构成的 新海 企业文化是公司重要的无形资产。 我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工在价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调 动员工队伍的积极性，形成团队合力。 我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建议，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。 十六年来，我公司凝聚了一批热爱物业 服务 、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战，矢志不渝，为 新海 的发展做出了重要贡献。 各项专业管理工作方案 第一节 治安管理措施 亿嘉广场目前正在销售阶段，在物业服务行业属于前期服务阶段，工程施工、业主装修将人流量大，人员复杂将是本项目前期治安重点管理之一 ， 我司拟对亿嘉广场 的治安防范和各方面管理措施如下： 一、 安全秩序工作专项管理内容： 物业安 全秩序管理的主要内容包括治安秩序管理、消防秩序管理以及交通秩序管理： （一）治安管理范围： 对物业区域内的人员及在区内行为按制度进行规范和控制。 对防护区域内设施及物品的安全进行巡视、检查。 对防护区域内的环境及秩序进行维护，保持正常的生活秩序。 （二）消防安全管理范围： 预防和控制火灾的发生。 消防安全知识的宣传。 消防设施设备的监控、维护、检查。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 14 页，共 56 页 中国物业服务教育网 消防救护及应急措施。 台风及内涝水浸的防范措施。 （三）、车辆及道路交通管理范围 车辆出入、行驶及停放的管理。 车辆 安全防范管理。 交通秩序的维护和管理。 小 区重大活动的交通车辆管理。 二、安全管理“五落实”原则 安全管理的指导思想是：建立健全完备的组织机构，尽可能运用先进的设备、设施，选派具有责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，全力以赴地作好预防工作，最大可能地杜绝或减少安全事故的发生。 同时要做好安全应急预案，对于万一出现的安全事故，要根据具体情况，统一指挥、统一组织，并采取一切有效的手段和措施，进行处理，力争将事故控制在萌芽状态或最低限度减少损失。 （一）思想落实 即要把安全管理放在第一位，要真正从 思想上重视起物业的安全管理。 物业公司将大力进行安全的宣传教育，组织学习有关的法律法规，学习和借鉴先进经验，制订各项安全制度、岗位责任制和操作规程。 通过宣传和不断学习，使内部员工、业主（使用人）、来访者共同重视安全，懂得规定和要求，自觉遵守，主动配合，共同搞好安全管理工作。 （二）组织落实 物业公司由主管领导挂帅，成立安全领导小组，负责安全管理工作，同时建立具体的安全管理机构，负责具体领导、组织协调，建立有效的管理机制，时刻监控和掌握 小 区内治安安全管理动态，维护小区正常的治安秩序。 （三）人员落实 物业公司的 主要领导兼任安全小组组长，把安全管理工作提到日常的议事日程，选派得力的干部出任管理处主任，配备高素质的安全保卫人员。 安全保卫人员必须经过专业的岗位培训，具有较高的政治素质、体能素质、业务素质和职业道德。 把安全管理工作落到班组、 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 15 页，共 56 页 中国物业服务教育网 落到岗位。 （四）制度落实 物业公司要根据国家的有关政策法规、规定和要求，结合亿嘉广场的特点和多方需求，共同制定切实可行的安全管理制度和办法，并坚决贯彻实施。 （五）装备落实 配备专门的、现代化的安全管理设备设施，如自动警系统、监控系统以及其他安全管理器材，对讲机通信系统、警棍、防暴物 品等以增强安全管理的安全系数与效率。 形成人防、物防、技防的立体治安防范体系。 三、 亿嘉广场 治安管理措施 （一）安全管理运做流程 记录 公司安全事务主管检查、 登记 定岗值勤 应急分队 报 警 发现问题 及时处理作好日记 交公司及派出所编号存档 紧急情况通 知主管 视 情况由应急分队或报辖区公安机关应急妥善处理 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 16 页，共 56 页 中国物业服务教育网 （二）确立治安重点 —— 加大对小区人流、物流、车流的有效监控： 人流控制 —— 对来访人员须通过门岗，与被访当事人通话后方可进入，并进行访问登记和离去注销手续。 对人员及物质采取办理出入证管理，对他们的活动范围进行一定限制；经常配合派出所做好周边治安整治工作。 物流控制 —— 对物资流动实施申报制、盘查制和登记制。 对不符合进出小区手续的物质、车辆不予以放行，并详细做值班记录。 安全巡查员有 责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登记放行手续。 车流控制 —— 针对亿嘉广场的实际情况，合理规划小区车辆行驶路线，实现人车分流、出入分流。 全面防范实施“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗联合防范，着重安全防范点、线、面的配合与互动。 保安巡逻“三速”推进，即徒步、单车、机动车三速巡逻，统筹安排“三速”巡逻的时间，并利用智能巡更系统对“三速”巡逻进行绩效监控； 机动增援进行“三级”调度，即实施快速推进体系。 第一梯队的快速分队装备电动巡逻车，随时听候调遣，在报警 4 分钟内赶到现场；第二梯 队的快速支援分队在紧急状况下随时召集，对第一梯队及时支援；在确实需要紧急增援的情况下，由公司秩序部调度公司治安队实施紧急增援。 此外，我们将进一步密切与当地公安部门的联系，积极配合派出所工作，加大治安综合管理力度。 （三）门卫管理 对进入小区的人员的验证工作，采取认证与人相结合的方法。 保持门口通道的畅通，有车辆出入时，应快速打开伸缩门后站在门外车辆拐弯的外侧，劝阻过往行人注意安全，暂停避让，保证领 导车辆顺利通行，并实施礼仪。 当外来人员进入住宅区时，在通常情况下，当来人行至值勤秩序员跟前五至七米 时，秩序员应主动询问来意。 当与秩序员相距一至二米时，请其止步出示证件，待来访递过证件后，秩序员应仔细查验：先看证件封面，再翻看内侧姓名、单位，对照片与其相貌是否相符，钢印上的单位与签发证件单位是否相符，有效日期是否已过时。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 17 页，共 56 页 中国物业服务教育网 当有外来车辆驶进门口时，值勤秩序员应立正站在汽车的侧前方，面向汽车，将右手臂向前平伸，五指并拢，指尖向上，掌心朝向汽车，左手随后向前抬起，置于右手下方，微微弯曲，掌心朝上让其停车一侧，连续摆动数次，示意靠边停车，待车停稳后，实施检查验证。 （四）保安巡逻防范措施 小区保安措施 （ 1）实行 24 小时（分为三或四个班）监视和巡查，防止不安全事件的发生。 （ 2）对于形迹可疑的人进行证件检查，必要时检查其所带物品。 （ 3）对巡查的责任区域、小区周边环境，发现一切可疑人、事要礼貌查询或做好控制。 （ 4）制止本小区范围内的打架斗殴、纠纷争吵事件。 （ 5）制止外来人员在小区内大声喧哗，以免影响小区办公、生产秩序，尤其是纠正流动吸烟及违规行为的制止。 （ 6）发现重大可疑情况，要立即向总值班室或值班队长汇报，并立刻前去现场处理、维护，同时与各值勤点联系。 （ 7）监管好小区范围内的车辆，防止撬、盗车事件 的发生，及交通事故的出现。 （ 8）每日做好全小区巡视，特别是重点部位的管理登记，对重大问题要及时汇报。 （ 9）监管消防设备设施，及时对火险存在隐患问题，要立即报告上级，并采取适当措施。 巡防办法： 每 3 小时至少对整个小区所辖范围内巡查一遍。 巡逻保安要多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。 （ 1）巡防力度： 采取定线及不定点相结合的巡逻线路进行巡逻。 所谓定线巡防，是指巡防秩序员在一定时间内，按指定的路线，有规律的巡回警戒、检查。 定线巡逻由巡防人员由 A 点出发到 B 点，然后，再由 B 点沿原路返回 A 点，依据 顺线和逆线巡逻。 所谓不定点巡逻，是指巡防人员在其负责巡逻区域内，根据巡逻任务的需要， 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 18 页，共 56 页 中国物业服务教育网 自由选定巡逻路线，往返曲折地进行巡逻。 这种巡逻方法有利于调动巡逻人员的积极性和主动性，且不易被他人了解，对容易发生问题的部位能纳入巡逻人员的视线。 定线与不定点相结合巡逻，按定线巡逻与不定点巡防交叉进行。 有利于巡逻人员对时间的控制，实现全方位的防范。 （ 2）采取点与线结合的巡防力度： 所谓点，就是在巡逻范围内的重点，要害部位或容易出现问题的薄弱环节，确定专门力量警戒、保护，或在小范围内采取巡回的方法，有重点地巡查、警戒。 在 对重点、要害部位派专门力量巡查、警戒的基础上，同时采取上述定线与不定线相结合的方法，做到点线结合，这样既可以突出对重点、要害部位的保护，又可以兼顾一般部位，达到确保安全的目的。 （ 3）保安巡逻应注意的事项： 根据小区实际情况，结合高层住宅区管理经验，为提高保安巡逻的效果和质量，应注意以下几个问题： ① 时空控制上应注重系统管理。 要恰当使用人力，明确巡逻的重点时间、重点部位，安排好线路和时间，做到在时空上不断档，使整个保护目标始终置于巡逻人员控制之下。 ② 要经常结合敌情和治安方面的新动向，研究一个时期巡逻应注意和加 强的方面，并及时调整力量和巡逻方法。 ③ 要经常教育巡逻人员增强敌情观念，要求每个巡逻人员在具体巡逻中全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以及不正常的烟气、火光等。 第二节 消防安全管理措施 亿嘉广场 的防火工作，主要是保证消防设施设备的运行正常。 消防设施的完善与否将直接影响到业主的利益，因此我公司将制定详尽的消防设施设备周期性的检查和防范方案及标准，并根据此方案及标准全方位开展消防管理工作。 我们的做法是，首先熟悉和掌握本区域的地形地貌，物业 和消防设施平面布置，加强和贯彻国家及海南省消防部门的消防法规，加 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 19 页，共 56 页 中国物业服务教育网 强与 亿嘉广场 辖区派出所的工作联系，落实消防检查管理制度，确保临警状态下能及时发挥作用，确保小区住户公共财产和生命财产安全，从而达到良好的公共秩序的安全维护。 一、我们的具体要求是： 贯彻落实国家和海南省、文昌市消防部门有关消防法规法令，做到以预防为主，防消结合。 配合相关部门做好消防知识普及宣传工作。 以管理处秩序队为主组建小区义务消防队，秩序队负责控制检查灭火及演练管理，管理处负责监控火灾报警控制及协调工程技术部门维修保养工作。 消防设备故障及 时报告并配合工程管理部门跟踪落实维护处理。 值班人员必须熟悉火灾报警系统的报警信号和各火灾监测点之间对应信号和安排。 ■每月对火灾报警控制柜进行清扫除尘，对联接线路进行检查，松动的应予紧固，保证运行正常。 ■任何人未经消防部门批准不得擅自拆改、移动消防设施，更不得在消防设施前堆放物品或设置障碍从而影响临警状态下的使用。 ■小区内建筑设置的灭火器每年检查一次灭火器的功效，过期失效的应及时更换。 定期深入各楼层巡视消防设施的完好和防火安全情况，随时发现纠正火灾隐患。 ■ 制订消防的防范措施，保证小区内消防安全： 确 保疏散楼梯和通道有明显标志，道口畅通，不堆放杂物和货物，一旦发现立即清除。 经常宣传贯彻以预防为主，防消结合的方针，加强小区内所有人员的消防知识的宣传，提高防火意识。 严禁乱拉乱接临时用电线路。 严禁在小区燃烧废物等。 临警状态时做好人员疏散工作。 小区内动火及电焊必须经管理处同意，并注意安全，在使用时必须有人看护，监督工作由秩序员员实施。 『学习改变人生做成功物业管理人。 』 第 20 页，共 56 页 中国物业服务教育网 二、小区消防应急方案 为使小区内在出现火灾报告时，做到“忙而不乱”有效控制在最小范围内，将火灾控制在萌芽状态，制定以下应急规程： 值班中心接到消防报警信号 （ 1） 利 用对讲机通知辖区秩序员立刻前往火警现场，并及时向主管部门报告； （ 2。