浅议住宅小区人防工程范围内地下车位的权属

浅议住宅小区人防工程范围内地下车位的权属内容摘要：

防地下车位因属于国防资产，其权属归国有的观点也就根本站不住脚了。 一种观点认为因地下车位建造费用计入了商品房开发成本，购房业主在支付了房屋价款后，就对其成本范围内的相关物支付了对价， 所以应当取得相应的权属。 这种观点很容易被大多数业主所接受，并作为主张权利的主要依据。 但笔者认为企业财务成本的处理，与买卖标的物并无直接关联，该种观点显然是混淆了买卖标的物的概念。 在商品房买卖法律关系中，买卖的标的物为房屋及其相应的土地使用权，业主作为买受人，在支付购房价款后，依法取得建筑物专有部分的所有权和共有部分的共有权 (即建筑物区分所有权 )，除此之外，并没有任何依据可以获得更多的权利。 商品房开发成本包含多项内容，其中有土地使用权出让金、建筑工程土建安装费用、财务成本、管理费用等等，某项费用是否计入开发成 本，仅仅与企业财务处理、税务核算有关，并不能因此判断某项资产的权属。 例如房地产企业购置的固定资产，按规定计提的折旧也计入成本，但该固定资产并不会成为商品房买卖标的物的组成部分，也不会随商品房的买卖而发生权属转移。 因此，按照人防地下车位的建造费用是否计入项目开发成本来判断权属，是没有法律依据的。 另一种观点认为人防地下车位属于住宅小区公共配套设施，就应当属于全体业主共有，法律依据就是《物权法》第七十三条和《物业管理条例》第二十七条的规定，共用设施设备属于业主共有。 公共配套设施是一个比较广泛的概念，可以泛指具有 公共配套和服务功能的所有设施；而共用设施设备按规定属于业主共有，其范围应当严格按照相关规定来划分。 笔者认为公共配套设施与共用设施设备这两个概念不能等同，某项设施具有公共配套和服务的功能，并不意味着该设施就属于共用设施设备。 住宅小区的公共配套设施可以分为公益性设施和经营性设施两类，公益性设施是为了房屋正常使用必须配备的 (如给水、排水、电梯、照明等 )，这样的设施应当作为共用设施设备归业主共有，如果另行设定权属，必然对房屋的正常居住使用形成障碍，就象商家将电视机出售给消费者，却不给电源接线，这样显然不合理；而经营 性设施完全处于独立的地位 (如地下车位、幼儿园、会所等 )，尽管其具有公共配套和服务的功能，但即便缺少，不影响房屋的正常居住使用，而这类设施如果规定属业主共有，对投资者 开发商来说显然是不公平的。 尽管目前在法律层面上尚未对共用设施设备作出明确的规定，但有些地方性法规已经有了相应的界定，如《浙江省物业管理条例》第五十九条第二款规定： 本条例所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱 (房 )、电梯、楼道照明设施、小区道路照明 设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。 从该项规定不难看出，所列举的共用设施设备即前述分析的公益性设施，而不包含地下车位等经营性设施。 因此，仅依据人防地下车位具有公共配套和服务的功能，就认为属于共用设施设备归小区业主共有，也是没有法律依据的。 ，人防地下车位的权属应当归住宅小区开发商所有。 前述认为人防地下车位归住宅小区开发商所有的观点，仅仅从我国《人民防空法》规定的人防工程 谁投资、谁使用管理、谁收益 的原则就得出结论，笔者虽然赞同其结。