江苏淮安涟水五岛湖项目营销策划报告_45页_20xx年

江苏淮安涟水五岛湖项目营销策划报告_45页_20xx年内容摘要：

下几类： 公务员和事业单位的职员 该部分客源为本案重点争夺的客源 ，有一定的经济收入， 年龄在 3045岁之间 因工作地理位置的原因，对本案的地域性有一定的认可度 市中心客源 该部分客源购房欲望强烈，同时因自身物业的不断升值，具备购房的能力，多为二次置业。 该部分客源对价格因素考虑较多。 同时，该部分客源最容易受到耳语效应的影响。 外地私营业主 在涟州地区经商，很有可能是购置本案商铺的已购客户，对购置住房的地理位置无所谓，主要追求工作方便。 具有一定的经济实力，大多选择按揭付款，但是在涟州居住不是主要目的，因此购房时较多考虑总价和升值潜力等因素。 22 五、项目的定位 其核心词： 现代的 生态的 休闲的 人文的 结论： 涟水第一品质地中海风格社区 建筑风格 合理空间 智能化配置 配套一体化 人车分流 对着五岛湖美景无限享受 会所设施 运动场地 开放式的广场 自然的组团绿化 商业购物 楼盘在软环境浓郁的地中海文化气息 23 六、整盘概念的导入＆塑造 项目概念设计作为主概念是整个房地产项目开发运作的指导思想，是规划设计、营销策划乃至物业管理塑造的主题。 换言之，规划设计理念、营销策划立意、物业管理等概念都应服从于这一主概念。 主概念对营销策划的指导意义： ，力打涟水首家地中海风格社区； ； ； ；。 塑造 现代人居的榜样涟水首家地中海风格社区的典范 产品概念塑造的依据 产品定位： 项目的强强组合、现代简约的建筑设计、绿色母体的景观规划、科学规划的室内空间、品质化的施工、品质化的建材用料所营造的现代的、生态的、休闲的、人文的品质社区。 购买群体： 白领阶层、政府公务员、具有时代气息的涟水市民等，塑造中高档的产品品质和引领涟水的生活方式与之匹配。 大盘特性： 20 万方的大盘，营销周期长，需要产品高度的形象支撑，更需要品牌力的形象附加。 市场接受： 概念应易于表达、易于接受、易于二次联想，兼具磅礴的气势的同时， 易被市 24 场接受。 七、案名建议 主推案名： 五五 岛岛 湖湖 盛世名城 字面释意： 1.“盛世”：盛世风情、盛世文化能够深刻诠释典范人文、经典社区的感召力、影响力。 2.“名”：中文中有出众的，非一般的，优越的意思。 从一定程度上可提升产品的品质感。 3.“城”：具有很强的气势，能体现 20 万方的小区规模性。 策划企图： 打造一座涟水名城，首创涟水首家地中海风格高档社区。 25 八、广告总精神 推广主题 : 五岛湖文化地中海风情 首创涟水首家地中海风格高档社区 形象口号： 一座名城一种生活一个盛世 26 九、推广思路 差异化的广告策略以及创新推广模式 是本案成功关键所在 ： .战略动作： 抢 推案时机 夺 区域客源 占 市场空隙 定 差异定位 抢 推案时机 ： 2020 年推案最大，归避市场竞争，就要注重入市时机的把握，先开盘就意味着强占了先机。 夺 区域客源 ： 能够获得区域客源的认同，就等于成功的一半，也是我们塑造西南区 物业形象的必需解决的企划动作。 占 市场空隙 ： 知彼知已，方能百 战百盛。 回避同质化产品的市场竞争，利用市场空隙进行时间错位销售，具有战略性意义。 定 差异定位 ： 广告企划的基本原则就是差异性，做到差异化，才能做到唯一性，才能在涟水市场脱影而出，塑造权威 创造涟水形象明星楼盘 创造涟水销售明星楼盘 创造涟水品牌明星楼盘 提高产品的市场最大有效占有率 帮助开发商实现土地的最高价值 提 升国基在淮安地区的品牌 27 ： 区域人文 正确的产品定位 amp。 适合的广告策略 达成市场卖点，突破市场行情 完成营销目标，实现项目利润最大化 五岛湖盛世名城 现代建筑 地中海景观 28 ： 区域行情的突破 打造现代人居城市住宅典范 (导引思路 产品区隔 ) 覆盖性广的概念 、 超越性强的主题 (强化竞争 弱化对手 ) 创新视听 市场聚焦 成为涟水区域聚焦的亮点 提升认知 接受事实 差异化的广告策略 29 十、推广战术组团 ：主题统领的立体框架 拥挤的楼市需要鲜明的信息传达，平庸的市场推广将淹没在楼盘广告中。 因此响亮的主题文字表达与震撼的平面视觉冲击是市场推广的灵魂。 但楼盘市场推广是一个系统工程，其整体性、系统性和延续性是保证质量的基础。 所以 在整体考虑中，我们选择主题推广系统构架方案。 即鲜明主题统领，楼盘卖点支撑。 广告宣传： 软硬结合 软性广告：包括各大新闻媒体的短新闻和楼盘软性宣传广告。 硬广告：媒体发布广告 活动促进： 文武双作 文作：公关活动、事件活动 武斗：促销活动 现场烘托： 促进购买 ，包括 logo、名片等系列识别设计； ，包括工地美化，路径引导户外广告发布等 盛世名城 盛世风情 地中海风情 品品 质质 人人 文文 生生 活活 馆馆 现代建筑、园林景观、阳光房型、 人文地段„ 30 附：推广系统的立体框架示意图 购买 现场  使售楼处布置成为“沉默的推销员”  工地及户外包装等识别系统，烘托气氛。 消费者 活动： 利用活动促进，将战场缩小，“在巷子里打歼灭战”。 广告： 利用广告宣传，将楼盘卖点一一分解，“引起强烈的购买欲望” 吸 引 产 生 推 力 吸 引 产 生 拉 力 31 十一、 产品卖点与推广概念转化 ◆升值无限的 区域地段 ◆黄山路的文脉 ◆外方内圆的整体规划思路 ◆现代的建筑风格 ◆绿色母体的景观 ◆开发商品牌 ◆强强项目组合 ◆ 多样化的产品形态 ◆阳光室内空间 ◆智能化物业配备 ◆一体划的配套 ◆中高档的建材观 ： ◆生态房概念：三重景观的规划与理念建造 ◆投资房概念：城市近中心，地段的升值潜力 ◆品位房概念：现代建筑元素、大面积开间 ◆景观房概念：亲光、观景的全景社区 ◆经典房概念：适合涟水人居习惯舒展房型 ◆生活房概念：商业、会所、医疗、娱乐休闲，配套齐全 ◆舒心房概念：智能化配备和贴心物 管服务 ◆健康房概念：景观居所、生态建材 32 十二、各阶段广告推广策略 周期策略： 分三期开出有节有理有序 期别 时间 媒体策略 知名度 品牌美 誉度 一期 2020年底 重拳出击，全 面轰炸 从无到高 没有 二期 保持频率，形 象侧重 高 区域 NO1 三期 保持频率，品 牌巩固 高 第一期的阶段分述 筹备、引导期 工作概要： ：销售文件的准备；销售道具的准备，如销平、销海、户外看板、引导旗、横幅、报纸稿、海报、现场布置等 板、现场围板、横幅、旗帜等户外据点为主来造势，形成品质个案开盘的气势。 ，制造卖点，给消费者带来一份期待的心情，为正式公开积累充裕的客源。 ，塑造产品的品牌形象。 、海报等宣传资料的设计、印刷、发送，发掘潜在目标客户。 战术安排：短兵相接 有品位售楼处的布置、精致样品屋、精美宣传资料、气派的户外广告、吸引路过目标对象，形成对参观客深度的感动力。 企划重点：建立形象雏形 产品分析 —— 产品定位 —— 企划定位 —— 案前设计 —— 形象引导宣传 33 公开期 工作概要： 、实施 ，保持产品区域性的独有。