房地产精装修项目管理

房地产精装修项目管理内容摘要：

监理公司、装修总包单位、地板、栏杆、门窗等分包单位及各种材料 /部品供应商参与。 工作程序： 1) 开工准备工作的检查。 材料装修部和监理检查精装修总包单位是否完成施工准备工作（包括技术准备和人员、材料、设备是否到位等），认为具备开工条件后方可允许开工。 2) 批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要求做好样板，材料装修部组织监理、装修总包、各分包单位等进行联合检查验收，提出书面意见并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。 3) 材料装修部负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作。 就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会 ，进行通报； 4) 材料装修部督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况； 5) 施工进度控制。 材料装修部根据公司主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划，并落实节点计划的控制措施。 材料装修部每周应定期检查施工进度和施工组织，对进度计划的落实情况进行控制；在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报相关部门及集团公司对口部门； 6) 技术变更和现场签证应严格按公司《技术变更和现场签证管理办法》进行审批； 7) 材料装修部应定期检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和施工过程的质量控制工作， 要求监理加大精装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责装饰装修工程监理，使精装修房的施工过程始终处于受控状态； 8) 重点加强成品保护工作。 贯彻谁施工谁负责的原则，并由精装修总包单位安排专人负责加强巡视监督；对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案，报监理和材料装修部批准后实施；实施过程中，监理及材料装修部对现场保护情况进行检查，对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚； 9) 施工期间应加强文明施工管理，定期进行检查。 10) 为加强精装修项目现场管理，奖优罚劣，材料装修部定期从监理公司、施 工单位的管理质量即工作质量、完成的工程质量 (实体质量 )和文明施工三个方面进行检查、考评。 工作接口及工作周期： 土建 /装修交接验收后进行；施工期一般 120150 天。 工作提示： 1) 精装修准备工作还应注意室外市政工程 (包括道路、雨污水、煤气管道 )等工程的进度，尽量做到施工期间材料运输的畅通；最好能在施工前做到雨污水管铺设完成、道路基层完成施工，煤气管道、煤气表等尽早进场施工，避免施工有较大的相互影响； 2) 装修施工应根据图纸严格按《住宅装饰装修工程施工规范》（ GB503272020）及样板间 施工确认的施工工艺进行施工；为保证质量，每种户型都应做样板间； 3) 针对住宅装修常用的质量通病，在防裂缝、防渗漏方面应有专门措施，详见《精装修工程防裂防渗漏作业指引》； 4) 施工期间对已完工产品的成本保护，严格按《精装修工程产品保护标准作法 (参考 )》实施； 5) 安全文明施工管理包括以下内容：  施工方案中应具有安全文明内容和保证措施，施工前应向施工人员进行安全交底，并形成书面记录；  施工人员进入现场应统一着装，带安全帽， 2M 以上登高作业应系安全带等；  施工现场应由精装修分包单位设置临时小便处和临时吸烟点，杜绝作业面内工人随地便溺和吸烟的现象。  临边洞口应设置防护栏杆，并设醒目的警示标志；  现场临时用电应设置专用配电箱和开关箱，设置灵敏的漏电保护装置，设置合理的接地接零保护装置；  现场应配备足量、有效的灭火器材，施工现场严禁吸烟。 相关附件： 《住宅装饰装修工程施工规范》 GB503272020 材料 /部品供货 责任部门： 项目子公司材料装修部负责，装修单位、各材料 /部品供应商参与，预算部配 合。 工作程序： 1) 装修单位根据工程进度提出材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上报材料装修部； 2) 材料装修部根据装修单位提出的材料供应计划或自行编制的计划，及时向材料供应商下达排产通知； 3) 各材料 /部品供应商按排产通知及时准备、供货； 4) 材料装修部会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并直接转交给总包单位进行保管、使用。  监理负责按合同、封样标准和有关规范要求进行进场材料、部品和设备验收、抽样、取样复试等工作；要求所有进场的甲供材料、部 品和设备均须经过验收合格后，并经材料装修部签字确认；  材料装修部应做好材料进场验收抽查工作；检查和监督监理单位的验收记录和施工单位的进场记录是否符合要求 ,检查材料、部品是否按供货计划及时到货，并及时做好信息反馈；  检查施工单位对材料、部品的保管存放是否妥善，是否做好成品保护工作等；  工程中所使用的无机非金属装修材料必须具有放射性指标检测报告，放射性指标限量应满足规范中 A 类指标要求，并且应符合设计要求；  所有材料设备的检查验收工作均应填写 相关表格、建立台帐，形成书面记录。 5) 对于分包项目，如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备 (厨房设备、空调、洗衣机、冰箱等 )，材料装修部应根据装修进度及时通知进场施工、安装；安装后应做好验收，合格后实施成品保护。 成品保护详见《精装修工程产品保护标准作法 (参考 )》。 详细工程程序见《甲供材料 (设备 )管理办法》 工作接口及工作周期： 根据装修进度及材料准备时间，一般应提前通知材料供应商；具体时间请与材料供应商沟通后确定。 工作提示： 1) 排产通知应及时，规格型号齐全、数量要尽量准确； 2) 认真做好材料 现场验收工作，发现问题及时通知调整，将不合格产品拒之于施工现场之外； 3) 排产通知下达后应有专人负责跟踪、协调，保证供货及时，避免因供货不及时造成施工工序混乱，影响成本保护和施工工期。 相关附件： 《建筑装饰装修工程质量验收规范》 GB502102020 《甲供材料 (设备 )管理办法》 《精装修工程产品保护标准作法 (参考 )》 精装修现场检查、验收、考评 责任部门： 项目子公司材料装修部负责，监理公司、装修单位各分包单位参与。 工作程序： 1) 材料装修部每月对在建精装修项目进行检查，进行量化的 项目评估，检查内容分三个方面：工作质量（ 30 分）、实体质量（ 40 分）、安全文明（ 30 分）。 （在对三个及三个以上项目进行检查时每月评出总分第一名颁发流动红旗）； 2) 月度检查完成后一周内，材料装修部负责编制《精装修工程管理检查报告》，提出建议措施并跟踪落实情况； 3) 精精装修工程管理检查报告发出一周内，项目经理部负责对报告中出现的问题进行回复，填写《精装修工程管理检查问题整改回复》并报送材料装修部； 4) 材料装修部在月度工作例会上对检查情况进行综述，总结发现的共性问题以及不同施工阶段存在的质量问题， 提出管理重点和改进意见；  集团公司工程成本部应提醒项目经理部及时弥补工作中的盲点，加强对重点工序的控制，提高精装修工程管理整体水平；  材料装修部每月将《精装修工程管理检查报告》通报集团公司集团公司工程成本部。 5) 对于检查中发现的重大问题、系统性问题，及时向主管领导汇报并通报相关部门。 工作接口及工作周期： 每月定期进行；检查后一周内完成《精装修工程管理检查报告》； 工作提示： 1) 材料装修部应做的工作：  审核施工单位申报、经 监理单位审核通过的精装修工程施工方案，并将审核通过的施工方案在精装修工程批量施工前一个月报送集团公司工程成本部备案；  审批监理单位申报的精装修工程监理实施细则，并将批准通过的监理实施细则在精装修工程批量施工前一个月报送集团公司工程成本部备案；  审核施工单位申报、经监理单位审核通过的专门用于该精装修工程的《质量通病防治措施》、《防裂防渗漏措施》与《成品保护补充措施》三个专题方案，在精装修工程批量施工前一个月报送集团公司工程成本部审核；  负责组织监理单位、施 工单位相关负责人全程参加工程检查；  精装修工程管理检查报告发出一周内，负责对报告中出现的问题进行回复，填写《精装修工程管理检查问题整改回复》并报送集团公司工程成本部；  以监理实施细则、施工方案及专题方案为依据，每月对在建精装修工程实施中项目经理部、监理单位、施工单位的工作质量及工程实体质量进行检查；  以材料部品清单、隐蔽工程验收工序清单、分包单位清单及相关表单为依据，在月度精装修工程管理检查中对项目经理部、监理单位、施工单位的内业资料与工作质量进行检查 ； 以 “装修工艺流程图 ”中规定的节点或以月细化进度计划为依据，选取月内在施工序最多的时间点进行该月精装修工程管理检查；  月度精装修工程管理检查应每标段抽取 2 至 4 套精装修房进行检查（不含公共部位），检查房屋的分布应充分考虑不同标段、不同在施工序等因素，尽量加大检查的覆盖面； 检查中应安排对施工单位、监理单位相关资料进行检查；  当天检查完成后应与监理单位、施工单位负责人就检查中发现的问题进行即时的沟通，分析问题产生原因与整改措施；  本月检查应对上月检查中发现问题的整改情况进行抽查，封 闭前期问题； 2) 监理公司、装修施工单位应全程陪同参加检查，在检查中回答检查人员提出的问题；对于检查中发现的问题，及时落实整改；上墙资料完整，施工文件资料齐备，随时备查。 相关附件： 业主开放日： 为满足业主对装修过程的了解要求，了解业主对装修质量的要求，展示公司精装修工程管理水平，减少后期质量投诉，在装修施工期间统一安排一次业主开放日，让业主进行现场参观。 责任部门： 项目子公司材料装修部负责组织，监理公司、装修总包单位参与，子公司销售部、客服部、销售代理公司及其他部门参与。 工作程序： 1) 材料装修部根据装修进度情况，选择适当时机 (一般是在装修总包工作基本完成，分包项目开始进场施工的时间 )安排业主开放日，通知销售部、客服部联系业主在规定时间内参观现场； 2) 装修总包单位应在确定的业主开放日前做好施工现场的整理、施工人员、接待人员的安排； 3) 工程部会同监理公司协助现场正在施工的现场施工队伍 (包括市政、景观、管线施工队伍 )做好文明施工，保证参观业主道路畅通、安全，必要时在开放区域内在开放日停止施工； 4) 组织监理公司及公司其他部门管理人员做好业主参观陪同人员，要求逐户业主参观必须要有 陪同人员陪同，陪同人员负责解释业主提出的问题，对不能解释的问题参观完毕后带至专门的答疑处进行答疑。 陪同人员将业主提出的问题记录下来，参观完毕后交于接待处由公司统一处理； 5) 装修总包单位或分包单位对业主提出的问题进行整改，并将整改结果在规定时间内通知业主，必要时陪同业主进行再次验收； 6) 对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等；对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如从前的应说服业主接受现实，必要时作适当补偿； 7) 客服部汇总存在问题及整改 情况，填写问题分析表，提交相关部门参考。 工作接口及工作周期： 一般在装修总包单位完成基础工作，分包工程已陆续进场施工时安排；每批次 23 天内完成。 工作提示： 1) 业主开放日作为客户服务的重要一环，各部门应高度重视，在开放日期间做好接待工作，做到现场整洁、接待文明、服务周到，充分体现公司的现场管理水平、服务意识； 2) 材料装修部应事前根据施工实际情况和业主可能会提问到的问题进行准备，编写《客户问答手册》，并在业主开放日前对参加陪同的人员进行专门培训，做到事先了解情况、统一口径； 2) 对业主提 出的问题应认真对待，尽可能在约定时间内完成整改，无法完成的，客服部应耐心说服，不得相互推诿，扩大与客户之间的矛盾； 3) 业主开放日期应。