房地产开发全流程

房地产开发全流程内容摘要：

市居住区公共服务设 施设置标准》（ DGJ08552020/J101892020）要求为小区配置。 表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。 内部评选 一侯方案资料收全，本主办岗位立即组织内部评选，会议由总建筑师主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主），分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。 由总建筑师确定首选方案后，报总经理批准。 与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同，如是格式化合同，应在专项说明中补充保 密责任和知识产权归属等条款。 如对方提出要求，还可承诺同意将对方作为甲方推荐单位参加规划方案招投标。 内部审核 本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合土地招标书的要求，包括规划参数，匿名要求，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。 发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。 资料移交 在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。 保密责任 本主办岗位承担投标方案的保密 责任。 过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。 一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。 8 土地状况调研 取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。 公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。 总经济师： 熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误。 协管岗位 总建筑师，总工程师 ：熟悉现场内外环境 情况及地质情况。 主办岗位 土地开发： 负责现场调研的组织工作，编制调研报告。 协办岗位 营销策划： 熟悉现场内外环境情况。 已获取相关土地将要招标的信息。 5．作业要求 ，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。 ，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是 cod电子相册文件。 报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。 调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。 6．作业描述： 外部环境： ：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。 评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。 ：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。 ：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。 ：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。 周边建 筑的风格，色彩，档次标准。 对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。 内部环境： ：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。 如地形图上没有标记的应补上。 9 对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。 对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。 空中障碍物 ：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。 本小区比较理想的出入口位置。 对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。 10 编制可行性研究报告 项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。 项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。 在土地使用权正式获取后 ，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。 过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。 为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。 报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资 决策和编制初步设计方案的需要。 总经济师： 组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。 协管岗位 总建筑师，总工程师，总会计师： 审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总经济师把关。 主办岗位 营销策划： 制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。 协办岗位：工作小组成员： 按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总经济师的意见优化修改。 初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标； 深度可行性研究：已获得土地 使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。 总经济师组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。 有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。 本主办岗位 制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。 工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次 进行实地调查和市场调查。 小组集体讨论，议题为： 市场研究。 包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。 项目分析和项目建议。 对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比 11 较论证优化后，提出推荐方案。 经济技术评价。 对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。 当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。 编写研究报告。 经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。 经总经济师批阅意见后，修改完善，形成 正式报告。 初步可行性研究报告内容： 市场分析 整体市场分析 全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量； 全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。 细分市场分析 物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积； 总户数、户型及面积、楼高、售价 /租金； 开工时间、预计竣工时间； 投资商 /开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。 法规政策分析 开发建设法规、专业服务法规； 规划设计导向，城市建设信息； 其他经济信息及政策指引。 项目分析 项目基本情况 地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业 /居住 /办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。 项目周边情况 主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。 项目优劣势分析（ SWOT 分析） 项目竞争情况（现时 /潜在竞争对手）、优势（ S）、劣势（ W）、威胁（ O）、机会（ T）。 项目发展前景预测 市场前景、价格走势、项目切入点等。 项目开发建议与评价 项目主要定位 12 市场定位（市场形象、主题品牌）； 客户定位（主要客户对象）； 价格定位（均价、最低价、最高价）。 项目开发规模和产品类型 整体开发 /分期开发、产品类型（商业 /居住 /办公 /其他）。 项目规划及建筑构想 建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积； 小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。 项目开发进度 总体进度要求、分阶段进 度要求。 项目财务分析 建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。 项目风险分析与敏感性分析 风险分析、主要指标的敏感性分析。 项目研究结论和建议。 附件 （包括 附图和附表）。 深度可行性研究报告内容： 总论 项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。 项目区位分析 项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区 域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。 产品供需分析 市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。 建筑方案选择 建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。 项目实施进度 建设工期，实施进度表（或横线图）。 投资估算与资金筹措 建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。 财务评价 财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。 13 风险分析 项 目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。 结论与建议 附表 投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。 附图 片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。 附。