物管培训课程停车场案例(编辑修改稿)

物管培训课程停车场案例(编辑修改稿)内容摘要：

国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 国务院颁发的《物业管理条例》： 第二十四条规定 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 第二十五条规定 建设单位与 物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条规定 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 大业主小业主谁的利益更重要 —— 地下车场变商场 海印花园引纠纷 【惊闻】 地下停车场要改建商场 3 月 10 日晚八点，位于广东东山区大沙头海印花园的业主们，接到小区地下停车场要改建成商铺的消息之后，纷纷聚集在地下停车场负二层，共同商讨应对事宜。 小区地下停车 场要改建商铺，最先得到此消息的业主谭女士说道：“我看负一层的车库要改建成商场了，真不敢相信这是真的，作为小区的业主我居然不知道地下车库要改建成商场。 ”车场变商场，就意味着小区的负一层的出口要封死，而另建出口就要割断负一层和负二层之间十多条横梁，小区业主住的能放心吗。 更有业主担心：“商场的进出口直通我们住宅楼的楼梯，来逛商场的人岂不是可以随时进我们家了。 ”小区规划，怎么会说变就变呢。 【业主盛怒】 改建商场，封闭小区变开放小区，我们不干 海印花园有 A A B 三栋住宅楼和工商银行分行的一栋办公楼，属商 住综合性小区，共有业主500多户，多为工商银行职工。 其中最大的业主广州市盛贤投资有限公司在该小区拥有盛贤数码电器城、盛贤布艺城两大型商铺。 据该小区物管公司广东粤盛物业管理公司的黄经理介绍，该小区地处海印大桥商业旺地 A A2 栋住宅楼的负一、二、三层为停车场共有近 700 个车位，其中盛贤公司拥有 560 多个，工商银行有 130多个。 在要改建成商场的负一层共有车位 140 几个，其中有 30 多个为工商银行所有，其余 100 多个为盛贤公司所有，盛贤公司就要把这一百多个车位改建成商场。 该层还有一个与汽车库共享出口的自行车库， 停有 100多辆交了月保的摩托车和自行车。 谭女士告诉记者，按照盛贤公司已经批复了的改建设计图，负一层的出口就要被封死，将负一层与负二层之间的楼板打通，另建出口。 这样一来，工商银行的30 多部车要绕经负二层才能从新出口驶出。 据悉，工商银行对此十分不满，曾向盛贤公司投寄了律师函。 而摩托车和自行车要么绕道负二层，要么从一个坡度约为 30度的陡坡推出，斜坡角度大，在雨天摔伤过不少业主，摩托车在小区进出行驶会给小区行人、小孩造成极大威胁。 这让其他业主十分不满。 根据盛贤公司的改建规划设计图，将在负一层自己的车位上 改建成商铺和快餐店，谭女士说这将占 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 用工商银行 30多个车位和自行车库的公用通道。 更为重要的是，地下商场的出口开在小区里面和小区北面的进出通道上，直通住宅楼的楼梯。 封闭式管理的小区就会出现缺口，买客进进出出，许多业主担心小区的安全没有保障。 同时，更让小区居民感到不安的是，将负一层和负二层打通另建停车场出口需要割断十多条梁，这对大楼结构安全会造成很大隐患。 集会在一起的业主们纷纷议论：在住宅楼负一层停车场一旦改建成商场，小区就成为老鼠街，而快餐店则意味着今后海印花园治安环境非常恶劣，同时也对整栋大楼的消防工 作埋下了隐患……凡此种种， 业主们纷纷表示：如果问题得不到解决，一定要到有关部门讨个说法。 【说法】 盛贤：亏本经营不改建怎么行 对此，盛贤公司也有自己的苦衷 .该公司的杨经理说道，公司在小区所拥有的车位，是 20xx 年 12月以 3000多万拍卖竞得，但是因为海印花园附近也有停车位，且价格更低，因此海印花园的地下车库的停车率一直很低，整个负三层是空置的，负二层也只有零星几辆，一直以来盛贤公司都是亏损经营着这个小区的车库。 杨经理说，作为一个商业公司有权对自有物产做出调整，改变功能用途是不得已而为之，作为一 个商业公司也有权对自己的物产做出调整，以改善目前的经营状况。 杨表示，目前地下停车场改建的评估、申报、审批、施工等一系列手续都是合法有效的。 打通负一层、负二层另建停车场出口的改建项目设计和施工，都是由行业内甲级单位来承办并通过房管所签定、以及有关职能部门审批通过，对整栋楼结构并没有构成安全隐患。 对于摩托车改道斜坡的安全问题，杨经理介绍公司将准备投资 4000 余元进行防滑处理；至于快餐店，在采访中，面对记者所传达业主们的意见，杨经理表示，如果业主强烈反对，也可以考虑取消，当初开设这个快餐店，是想在小区里做一个休闲 平台，作为小区的一个商业配套，与外面的饮食店不一样；至于地下商场经营商业，业主们担心不法人员会趁电梯进入业主家，杨表示，会在负一层到三层之间，增加保安把守，以防万一。 地下车场改建商场，影响到小区的安全、安静，这关系到小区大多数人的利益。 对此，杨经理解释道，海印花园原来规划就是商住性综合性小区，居民对商业给小区带来的影响应该有所心理准备。 他同时还乐观地指出，此举虽然会影响到小区的居住环境，但也是有利有弊的，随着小区商业的兴起，一定会使该小区住宅物业的商业价值有所提升，因为商业的兴起，在楼市里对住宅物业的投 资价值和升值潜力向来不可低估。 但业主们却并不这么认为，他们纷纷表示，好好的小区改建成闹市区，看到小区的公共利益受到损害他们非常心疼，他们想不通：这样的改建 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 怎么会被批准。 因此，一定要继续上访下去直到问题解决。 对此，盛贤公司表示，自己的改建手续合法，不怕业主“闹事”。 点评： 如何找到一个平衡点 商业的喧哗与居住的宁静原本是商住楼面对的两面。 如何在两者间找到利益的平衡点，是我们探寻的目的。 一边是商家业主的商业利益，一边是小区居民业主的居住利益。 在这场大鱼与小鱼的博弈中，谁将会是最终的胜者。 记者采访时看到，面积不大的小区里干净、整洁，一位老者拿着一个羽毛球自娱自乐。 一旁的校园不时传出嬉笑声，场景十分和谐。 当地下商城建成后，为利熙来攘往的商者进出其间，小区的这种宁静与和谐也将一去不复返。 它对我们再一次地提出了一个新的课题：商住型小区，如何在保证小区居住环境的前提下，来保证商家利益。 本次案例中，盛贤公司的改建，由于手续齐全、合法，改建已势在必行，但是如果得不到小区业主的支持与理解，也会纷扰不断。 而相关的部门，也会因为业主的不断上访而不得不拿出一定的精力来应对、调解。 因此，如何最大限度地保证 业主利益、平衡商家利益，是值得有关部门在作出批文时就应该考虑的问题，当然，商家在决定改变经营的情况下，是否要主动与业主进行沟通，让业主代表就改建提出意见，并适当地进行采纳，双方就各自的利益达成共识，不让矛盾激化、演变，是目前商住型物业要思考的问题。 海印花园的矛盾与利益，最终将如何解决，我们《物业教育资讯》案例精解栏目将继续关注。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 小区内业主交费停车被盗 物业公司赔偿 50% 小区内业主交费停车被盗，法院判决 —— 物业公司赔偿损失 50％ 交了物业管理费，摩托车在住宅小区内丢失，谁该为丢失的车辆负责。 近日，这个让不少广州中山市民牵肠挂肚的案子终于有了一个说法，中山市中级人民法院对石岐区东明花园业主 17辆摩托车被盗一案作出了终审判决：如果没有特殊的约定，物业管理公司和业主之间签订的是应该一般的物业管理合同，而不是保管合同，摩托车丢失双方都有责任，本着公平的原则，综合考虑多方因素，物业管理公司应当对业主作适当赔偿。 【案件】 一年丢 17辆摩托车 位于中山市石岐区的东明花园，是一个有 20xx 多住户的中山相对较大的小区，据统计，仅 20xx年一年 间竟有 17辆摩托车被盗。 据东明花园物业管理负责人黄经理介绍，由于没有车房，物业公司为业主提供车位，每月收 30元的费用。 没有想到， 20xx 年一年之内，小区有 17 家摩托车被盗，其中 2 月 18 日开始的一周之内丢了 5辆， 20xx年 8月底之后又有 12辆被盗。 车辆丢失后，部分业主找到物业管理公司，要求获得赔偿，但是物业管理公司也颇为难，仅仅收了 30 元的管理费，就要负这样大的责任，显然有失公平，他们拒绝赔偿。 许多业主开始对物业公司的管理能力产生不信任，有些丢车的业主干脆以不交物业管理费与小区对抗，双方关系剑拔弩张。 在调解无望的情况下， 20xx年 3月，东明花园 5位业主一气之下，将所在小区物业管理公司告上法庭，20xx年 9月，中山市人民法院判决东明物业管理公司败诉。 【物业】 我们已尽管理义务 “我们的小区是一个开放的小区，窃贼 14秒钟偷一辆摩托车，我们防不胜防，我们尽了自己应尽 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 的管理义务。 ”中山市东明物业管理有限公司的黄先生表示。 黄先生认为，在给业主的收费发票上，公司已经明确地写着“本车位只提供停泊车，不负责车辆 (财物 )保管”的字样，“况且一开始有 6人告我们，其中一人的车在小区内已找到，是车主忘记放在哪里了，他本人 撤诉了，剩下的 5名原告中，记录显示有 2人曾经 5次没有拔车钥匙，这次他们的车丢掉了，责任怎么可能全在我们呢。 ”竹苑小区的中房物业管理有限公司的郭女士说，他们小区属于完全开放的小区，曾经丢了一辆小汽车，物业管理也只是每月收取 150元的停车费，怎么可能负责保管。 另外，如果丢了车就可以找物业公司赔，那业主就不会再去买保险了，物业公司怎么可能把保险公司的责任都承担了呢。 尽管如此，东明物业管理有限公司黄先生说，他们已经在调整管理措施，通过调查，他们发现丢失的摩托车都是某一种型号的，物业管理要求所有这种型号的摩托车停在 一个专门的停车场，公司安排 3个人专门看管；其次是开始修建围墙，让以前的近千米的开放地带封闭起来。 【业主】 交了停车费丢车就要赔 提起自己丢失摩托车的事情，某小区的陈小姐还忿忿不平：“自己每个月交了车位费，怎么到时出事了反而不管了呢。 这些摩托车位本来都属于业主所有，是业主买房时的公摊面积，而物业公司只是用我们的地盘来保管我们的东西，既然是保管，丢失了就应该赔偿。 ” 而东明花园的部分业主认为，虽然物业公司给的发票上面有特别说明，但是并没有经过业主的同意，所以不能作为推卸责任的证据。 摩托车停在小区内，并且交了 费，丢掉了自然小区应该赔偿，否则，与把摩托车停在大街上有什么区别。 【判决】 双方共同承担责任 近日，这件持续一年多的案件终于有了结果。 法院认为：业主和物业管理公司之间构成车辆管理服务合同，并非保管合同，由于物业管理公司没有履行对车辆进行登记的职责，负有一定的责任，酌定按照车辆评估价值的 50％进行赔偿。 据悉，这次状告东明花园的共有 5位丢车的业主，他们的摩托车评估价值在 9000元到 17000元不等，都得到一半的赔偿。 审理此案的中山市中级人民法院的有关法官认为，此案争议的焦点是双方到底是一种什么样的合同关 系。 之所以不作保管合同考虑，是因为业主并没有真正把车给物业管理公司保管，没有交车钥匙，每 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数 十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 月所交的 30 元也不是保管费用，如果是保管费用显然要高些，所以二者只是构成车辆管理服务合同，物业公司也有一定的责任，比如车辆的登记、适当的注意义务等等。 这样，显然双方都要承担一定的责任。 另外，这个判决并非一成不变的，还要看具体案子，比如小区是封闭式还是开放式、业主的交费情况、丢失物价值的大小等等。 张强律师 :从去年开始，中山的不少物业公司为了降低风险，在中国人民保险公司投了保，这是一种责任险，小区再丢车后就可以找保险。