开发项目土地获取流程

开发项目土地获取流程内容摘要：

将原来的土地使用权转让与房屋所有权转移合并为一个整体通称为房地产转让。 房地产转让是一种房地产交易行为，它是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 根据土地使用权的获取方式不同，房地产转让可分为：出让方式取得 的土地使用权的转让和划拨方式取得的土地使用权的转让。 以出让方式取得土地使用权的转让时，受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和义务的范围一致。 其实际使用年限为出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。 转让房地产后受让人如需改变原有土地用途的，必须经土地转让方和规划部门的同意，签订土地出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，《城市房地产管理法》做了明确规定了两种处理方式：一种是需办理出让 手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金；另一种是不改变原有土地的划拨性质，由国家土地行政主管部门向转让方征收土地收益金后，土地使用权转给受让人。 房地产转让最主要的特征是发生权属变化，所以《城市房地产管理法》和《转让管理规定》都明确了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让： 得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》第三十八条见注 ① 规定的条件的； 行政机关依法裁定决定产或者以其他方式限制房地产权利的； ； 房地产，未经其他共有人书面同意的； ； ； 、行政法规规定禁止转让的其他情形。 房地产转让必须签订房地产转让合同。 房地产转让合同是指房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议。 房地产转让时，应当签订书面转让合同。 合同的内容由当事人协商拟订，一般应包括： 、住所； 和编号； 、面积、四至界限； 、土地使用权取得的方式及年限；； 及支付方式； ；。 注 ① ：《城市房地产管理法》第三十八条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件： ，并取得土地使用权证书； ，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的２５％以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 ，还应当支持有房屋所有权证书。 第三章 房地产企业获取土地阶段会计与税务处理 第一节 获取土地阶段会计处理 一、取的土地使用权确认 房地产企业去的土地使用权的方式一般有接受土地使用权出让、接受土地使用权转让、投资者投入的土地使用权以及其他方式。 通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费，相关税费是指涉及的契税、印花贺岁，去的图地位更低的，还涉及耕地占用税。 通俗的说法是房地产公司通过招拍挂从政府买的土地，也叫一级市场获取土地。 通过土地使用权转让取得的土地使用权的成本，包括购买价款、其他行政事业性收费和其他税费。 通俗的说法就是从其他公司购买的土地。 投资者投入的土地使用权，应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。 就是其他想入股房地产公司的单位以土地作价入股。 房地产企业取得的土地使用权，根据《企业会计准则第 6 号 —无形资产》应用指南的规定，通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金的，引港将其转为投资性房地产。 房地产企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，线管的 土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物的成本。 在此特别说明的是，本书主要介绍房地产企业购买土地用于开发商品房的情况。 根据企业会计准则，房地产开发取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本，即借记“开发成本—— 土地征用及拆迁补偿费”等科目，贷记“银行存款”、“应付账款”等。 取得的土地使用权所缴纳的印花税直接计入“管理费用”核算。 【例 31】 20 8年 6月，致远地产公司取得 100 亩的土地使用权用于商品房开发，价款 5 000 万元，契税征收率为 3%，当地 政府规定的耕地占用税税额为 30 元 /平方米，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。 ，依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本 —— 土地征用及拆迁补偿费 50 000 000 贷：银行存款 50 000 000 ： 5 000 3% =150（万元） 依据契税完税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本 —— 土地征用及拆迁补偿费 1500 000 贷：银行存款 1 500 000 ： 100 30=200（万元） 依据耕地占用税完税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：开发成本 —— 土地征用及拆迁补偿费 2 000 000 贷：银行存款 2 000 000 ，应缴纳的 印花税为 5 000 ‰ =（万元） 缴纳印花税时，依据印花税凭证和付款证明，致远地产公司应进行的会计处理为： 借：管理费用 —— 印花税 25 000 贷：银行存款 25 000 不过正常情况下，房地产企业招拍挂获得土地的过程是这样的：先交纳竞拍保证金，等竞拍成功了转作土地出让金，最后根据土地出让合同规定的付款时间支付剩余的土地款。 会计应该如下做账： 支付竞拍保证金 借：其他应收款 国土资源局 202000。