深圳市房地产万科沙嘴项目初步市场调查报告书房市分析(编辑修改稿)

深圳市房地产万科沙嘴项目初步市场调查报告书房市分析(编辑修改稿)内容摘要：

南 西南 东南 西南 由上表显示，金海湾花园以三房单位为主力户型，二房、五房次之，而将四房做成复式单位，仅占 %，可以看出金地想在户型结构方面做些新的尝试。 另外，该项目的二房、三房单位的面积也较为适中，项目 为一梯三户、一梯四户。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 金海湾花园一期销售分析： 该项目与 99 年 10 月开始发售，一期 6400 元 /M2，均价 7500元 /M2，销售率达 90%以上，第二期在今年 3 月推出，景观比第一期单位的素质要高，因此销售均价达到 8100 元 /M2，目前销售率达 40%左右。 从目前的销售情况来看，以三房单位最为热销。 外销比例超过 60%。 金海湾花园的设计优点突出既表现出期最大卖点 景观优势，所有的客厅及卧房都朝向有景观一侧；电梯间设计采用明窗，直接采光，体现楼盘的高档品位。 其缺点在于主力三房户型房间不方正实用。 2. 好景豪 园 好景豪园位于沙嘴路与福荣路交汇处，与金海湾花园隔沙嘴路相对，占地面积 5870 平方米，建筑面积 50483 平方米，由 5 幢 7—15 层小高层、多层住宅组成，总共有 438 个单位，提供 286 个车位，其中海景阁为 156 个看海景单位。 该项目自 98 年 6 月发售以来，销 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 售率达 80%以上。 请看该项目的户型构成： 户型 2 房 3 房 4 房 5 房（复式） 面积 M2 户数 124 166 48 10 比例 % 由上表显示，好景豪园以三房单位为主力户型，二房、四房次之，而将五房为复式单位，仅占 %。 该项目的二房、三房单位的面积也较大，可能是由于 98 年市场追捧大三房的原因导致，项目为一梯三户、一梯四户及多层单位。 该项目发售初期，因市场中海景物业存量较少，所以均价达 8580 元 /M2，前期销售业绩较为理想，二房、四房单位销售率达 90%以上，后期因三房单位面积较大、总价过高，造成了一定的销售压力，因此销售均价回落到 7100 元 /M2。 目前整体销售率达 85%左右，外销比例在 40%以上。 项目 其他特点： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。  发售初期的时机较好；  海景阁之看海景的示范单位有较好的引导客户的作用；  聘请港星谢贤、陶大宇进行形象推广，收到很好的明星效果；  小区规模较小，不利于做成大面积的花园环境；  小区与沙嘴村紧紧相连，不利于做成高档居住社区； 四、 深圳客户群体置业分析 （内容来于《深圳客户群体分析》 — 中原市场研究部） 购买区域 置业群体明显偏好福田区的物业，其次是南山区，说明从整体上考虑，福田区的物业具有竞争优势，南山区的物业主要体现其价格上的优势，而罗湖区总体上的处于劣势的状况。 购买区域%%%%0%10%20%30%40%50%60%罗湖区 福田区 南山区 关外 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 主要户型相对应的面积选择及中位数 从面积上分析，置业群体对户型面积的要求不大，只要能满足基本的功能，面积适中就足够。 价格承受能力 户型相应的单位面积中位数44699612530507090110130一房 两房 三房 四房平方米价格承受能力%%%%%% % %0%5%10%15%20%25%30%35%2501——3500元3501——4500元4501——5500元5501——6500元6501——7500元7501——8500元8501——9500元950元以上 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库 ， 月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道。