如皋市国有土地上房屋征收与补偿评估技术规范

如皋市国有土地上房屋征收与补偿评估技术规范内容摘要：

金额概算 住宅房屋 营业用房 非营业用房 征收补偿金额概算总额 补偿总金额 居民补偿 工企单位补偿 20 附件三 如皋 市（成套住宅）房屋征收补偿分户评估表 产权人 合法建筑面积 使用性质 房屋坐落 所处区位等级 房屋结构 权证及编号 房屋总层数 所在楼层 样本房基准 价格 V0 实 体 因 素 修 正 评估单价 Vi 成 套 修正 P1 结构 修正 P2 成新 修正 P3 朝向 修正 P4 层次 修正 P5 房屋平面示意图： 评估总价 产权人补偿款 评估补偿金额 专职估价师 （签名） 估价机构 （盖章） 估价完成日期 21 如皋 市（非标准成套）房屋征收补偿分户评估表 产权人 合法房屋 建筑面积（ m2） 权证及编号 房屋坐落 合法土地 使用面积（ m2） 征收区位等级 估价时点 年 月 日 房屋基本状况 房号 房屋（ 1） 房屋（ 2） 房屋（ 3） 建筑面积（ m2） 房屋结构等级 房屋成新 房屋檐高 朝向 房 号 样本房 基准价格 （元 /m2） Vo 标准样本住宅房屋 重置价格PJ 住宅房屋实体因素修正 Ki31 评估单价 （元 /m2） Vi’ 非成套修正 p1 结构 修正 p2 成新 修正 p3 朝向 修正 p4 层次修正 P5 1 2 3 地大于房 补偿金额 (元 ) 住改非 补偿金额 (元 ) 评估总价 （元） 不足最低总价保障补差 （元） 评估补偿金额 （元） 房屋平面示意图： 专职估价师 （签名） 估价机构 （盖章） 估价完成日期 22 附件 四 标准样本住宅进行市场比较的可比实例选择要求及说明 以下可比实例选择要求，适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场估价情形。 可比实例应选择与估价对象处于相同地段或邻近地段的房屋或近期开发的商 品房优先选择。 可比实例应与估价对象的用途相同。 其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与估价对象的类别相同。 可比实例应与估价对象的建筑结构相同。 建筑结构主要指六类建筑结构，六类建筑结构一般分为： (1)钢结构， (2)钢筋混凝土结构， (3)砖混结构， (4)砖木结构， (5)简易结构。 可比实例与评估对象的规模相当，档次相接近。 可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格。 可比实例的成交日期应与估价时点接 近，一般应不超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例。 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为 3个及以上数量。 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过 20％，综合系数调整不得超过 30％。 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过 20%,在交易实例较少的情况下 ,该价格差异最大不应超过 30%。 可比实例的权益价格必须是房屋所有权和国有土地使用权。 23 附件五 标准样本住宅的设定条件及其应用说明 住宅房屋征收估价时根据征收范围 内被征收房屋的综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件： 应为标准成套的具有被 征收 房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件； 应是 3层以上（含 3层）的多层建筑中的中间层（不含车库在内），卧室至少一间朝南、一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋； 房屋成新为八成新左右； 首先应在征收项目范围内或邻近的同一区位分区范围内 寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述三条要求在 征收项目范围内设定“标准样本住宅”； 每一房屋征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”，作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准； 住宅标准样本房屋设定说明表 是否成套 套型 结构 所在层次 已使用年限 朝向 标准成套 二室半一厅 混合 5层 3/5 10年 一室朝南 坐落位置 小区配套 室内水电及装修 其他条件 征收范围的相对中央位置。 同征收项目范围内的配套情况。 普通室内装修，普通厨卫设施 采光、通风、日照、休息 条件中等。 建筑面积 70－ 90㎡ 分摊占地 ※ 权属及证照情况 产权，证照齐全 样本住宅为标准成套房屋的，其价格在适用前应统一修正为标准价格即样本住宅所处单元各楼层房屋的平均销售价格。 24 附件六 住宅房屋实体因素（ K3 K31i）修正说明表 （一）住宅房屋成套因素或非成套因素修正系数 P1表 成套住宅房屋： 98~102 非成套住宅房屋： 82~92（依房屋采光、日照、通风功能水平和内部布局的相对独立与明确程度而定） （二）住宅房屋结构因素修正系数 P2表 （二）住宅房屋结构因素修正系数 P2 结构类型 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 1级 2级 1级 2级 3级 4级 1级 2级 3级 4级 1级 2级 系数（ P2) 结构差异a1 123 115 100 94 86 80 98 92 82 76 51 50 建造差异a2 08 015 014 012 层高系数a3 房屋高度（层高、檐高）以 1，层高或檐高每增减 ，修正系数增减 1% 建造差异是指相同结构等级的房屋在建造上的差别 公式 P2 = a1 ( 1 + a2 + a3 ) （三）住宅房屋成新因素修正系数 P3表 待估房屋 成新 3成 新 以下 新 4成 新 新 5成 新 新 6成 新 系 数 5961 6264 6567 6870 7173 7476 7779 待估房屋 成新 新 7成 新 新 8成 新 新 9成 新 新 及 以上 系 数 8082 8385 8688 8991 9294 9597 98100 注：上述表内的数字在确有必要时，可根 据实际情况作 ～ 1的浮动 （四）住宅房屋朝向因素修正系数 P4表 卧室朝向 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 修正系数 96 98 99 100 101 102 25 （五）住宅房屋层次因素修正系数 P5表 楼层系数 所在楼层 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 一 100 100 100 100 100 100 100 二 100 102 102 102 102 102 三 98 103 104 105 105 四 95 101 103 105 五 93 98 100 六 92 98 七 90 说明： ，底层系数增加 1％，顶层系数减少 1％； ，顶层系数增加 2％； ，住宅房的楼层系数相应减少 1％。 注： P15系数修正值 ％计算； k31i的取值范围应该界于 80～ 120之间； 可比实例修正方式的房屋实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。 实体因素修正系数采用计算方式为： (P1) k31＝ （ ＋ P3＋ ＋ ） 100 或 (P1) k31i＝ （ ＋ P3＋ ＋ ） 100 总 楼 层 26 附件七 住宅房屋区位因素（ K32）修正说明表 （一）住宅区位因素修正调节系数评分表 因素类别 因素项目 内 容 考 察 项 目 评分等级 一等 二等 三等 四等 五等 征收 项目 周边 大环 境 自 然 环 境 自然景观、风向 a11 11 8 5 2 1 空气污染、噪音、水文 a12 11 8 5 2 1 交 通 条 件 离市区主干道的距离 a21 12 10 8 6 3 公交线路情况 a22 13 11 9 7 5 教育医疗设施 所在学区 1公里内学校情况 a31 13 11 9 7 5 医院及医疗机构分布情况 a32 13 11 9 7 5 商业配套设施 重要商业配套设施 a41 24 22 20 18 14 征收项目范围内小环境 规 划 设 计 建筑小区布局与外形等 a51 18 14 10 6 3 建筑密度、外型等 a52 9 7 5 3 绿化 率、室外公共活动空间与绿化景观 a53 18 14 10 6 3 物 业 管 理 物业管理情况 a61 16 14 10 6 3 住宅区 配套设施 住宅区内配套设施完备程度 a71 15 12 9 6 3 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作177。 27 （二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表 序号 因数项目 考察项目内容 一等 二等 三等 四等 五等 1 自 然 环 境 自然景观、风向 公认的自然环境优越地区。 自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁 、卫生。 附近有少量绿地和绿化，卫生环境欠缺。 附近无绿化，比较拥挤、杂乱、环境较差。 附 近 无 绿化，环境散乱，自然观感明显差。 空气污染、噪音、水文 空气清新、无污染，无噪音，水域清洁，达卫生标准。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 空气局部受污染，靠近大马路，白天和晚间均有 噪 音 影响。 靠近污染源或 重 噪 音源。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 2 交 通 条 件 离市区主干道的距离 离主干道的距离在 100米以内。 离主干道的距离在 100－ 250米之间。 离主干道的距离在 250－ 400米之间。 离主干道的距离在 400－ 500米之间。 离主干道的距离在 500米以上。 公交线 路 情况 距离公交站点 50 米以内，有 4条以上重要公交线路。 距离公交站点 50 － 100米内，至少有 2条重要公交线路。 距离重要的公交线路的距离在 100－ 200米之间，至少有 2条公交线路。 距离公交线路的距离在 200－ 400米之间，至少有 1条公交线路。 距离公交线路的距离在400米以上。 3 教育医疗设施 所在学校区 1公里内学校情况 属于省级以上重点中学（初中）和重点小学学区。 属南通 市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 属于 本市 及以上重点中学（初中）和重点小学学区。 一般中小学学区。 无中学或小学。 医院及医疗机构分布情况 距 本 市级以上医院 500米以内。 距 本 市级以上医院 500－ 1000米。 距 本 市级以上医院 1000－ 1500米。 距 本 市级以上医院 1500－ 2500米。 距 本 市级及以 上 医 院2500 米以上。