土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目资产评估方法

土地征收涉及的资产及损失补偿评估项目资产评估方法内容摘要：

重置全价的确定 重置全价是指购置或建造全新同类资产所必须付出的成本，基本公式如下： 重置全价＝建安工程造价 +前期费用 +其他费用 +资金成本 +利润 ①建安工程造价 主要内容包括直接工程费、间接工程费、价差、计划利润、税金等。 建安工程造价通过以下方法取得： 对于工程技术资料完整的项目，采用调整预（结）算的方法，即：根据工程预（结）算资料，以核实的工程量为基础，套用基准日执行 的现行定额，计算出定额直接费，按规定费用标准依次计取构件增值税、其他直接费、间接费、计划利润、税金、依据评估基准日当地建筑材料市场价格计算出定额直接费中主要材料价差，计算出建安工程造价。 对结算资料不齐全，资料难以收集的项目，采用类似工程参照法进行测算，通过与主要建筑物或典型工程对比分析在结构形式、构件、跨度及功能等方面的差异，据以调整评估基准日的基准单位造价得出该建筑物的单位造价，套算建筑面积（或长度、容积）后得出工程造价。 ②房屋建筑物前期费用及其它费用 根据 XX市的 有关建设工程取费规定，采用其现行标准计算。 ③资金成本 资金成本为该工程正常建设工期内占用资金（包括前期费用、综合造价、其他费用）的筹资成本，即利息。 假定资金在建设期内均匀投入，按评估基准日国内基本建设贷款利率计算。 ④开发者利润 资产开发和制造商的合理收益（即开发者利润）的确定，应以现行行业或社会平均资产收益水平为依据。 （ 2）成新率的确定 本次评估采用综合成新率。 具体求取过程为： 首先，根据房屋建筑物耐用年限和已使用年限 按年限法计算出理论成新率；然后，评估人员在现场对建筑物结构、装修和配套设施等各组成部分的完好程度及使用保养状况，根据完损等级评定标准进行鉴定评分，打出现场勘察成新率；最后，对按年限法计算的成新率和现场鉴定成新率进行算术加权平均，即得出该建筑物的综合成新率。 房屋建筑物成新率公式为： 综合成新率 =理论成新率 40%+现场鉴定成新率 60% 理论成新率 =[(经济耐用年限 — 已使用年数 )247。 经济耐用年限 ] 100% 勘察成新率由评估人员现场勘察打分评定。 关于土地使用权的评估 按照《城镇土地估价规程》的规定，土地使用权评估方法应根据当地地产市场发育情况，并结合估价对象的具体特点及特定的估价目的等条件适当选择。 经过评估人员实地勘察、分析论证并结合估价对象的区域条件，确定对估价对象采用成本法逼近法和基准地价系数修正法两种方法分别测算土地价格，最后综合分析其计算结果，确定估价对象的评估价格。 方法选择的主要依据如下： （ 1）由于待估宗地当地的征地成本统计资料详实，因此可以选用成本逼近法。