国际物流园第一期工程建设项目可研投资报告

国际物流园第一期工程建设项目可研投资报告内容摘要：

15％，每年将为全社会直接节约 4500亿元左右的物流成本。 这个巨大的由传统物流向现代物流发展带来的社会物流费用下降值，恰恰是物流企业竞争分享的另一“大蛋糕”。 只是较之市场“总量大蛋糕”，市场“空间大蛋糕”更强调物流企业的竞争实力。 表 41 发达国家社会物流业产值在 GDP 中的比例（ 1991 年） 国 别 GDP（亿美元） 物流产值（亿美元） 物流业比例（％） 日本 3363 美国 5673 英国 1015 法国 1200 德国 1566 加拿大 593 5 我国物流市场的需求主要来自： 境内的 三资 企业。 外资企业在进入中国以后一般都不建立独立的物流部门，而是选取若干专业的物流供商，获得必要的物流服务。 国内新兴的中小企业。 这些企业产品大多具有小批量、高增值的特点，对物流服务的及时性、准确性的要求较高。 面临着激烈的市场竞争， 为了最大限度地降低成本也对物流服务提出了迫切需求 ③ 国有大型企业面对激烈的国际国内竞争，打破 大而全、小而全 的传统观念，开始着手对企业传统物流活动进行重新改造，最大限度地获取竞争优势。 6 物流市场的供应环境分析 我国物流市场供应方主要有传统物流相关企业新兴物流企业主要有： 交通运输企业拓展业务范围，逐步向专业物流商方向转化。 如中远集团、中外运集团等② 商业企业在推行商业连锁、配送制过程中④ 国际物流公司采取合资或独资形式，在国内开展物流业务迅速发展的物流中心。 、湖南省及长沙市物流市场总量与发 展空间分析 1 中部各省的宏观物流业产值比较 根据我国国家统计局和国家标准局 1994 年制定的国民经济行业分类标准，物流业包括第三产业中交通运输、仓储及邮电业中的货运和仓储部分。 因此选用交通运输、仓储、邮电业产值（宏观物流产值）来代表物流业产值进行分析。 （见表 42） 表 42 1999 年中部九省 GDP及宏观物流业产值 （亿元） 省份 河南 湖北 湖南 黑龙江 安徽 江西 吉林 山西 内蒙 GDP 物流产值 占 GDP 比例 %%%%%%%% % 2 湖南省及长沙市（长株潭地区）物流市场总量分析 据《湖南统计年鉴》，湖南省 1999 年的物流产值占 GDP 总值的 ％，为 240. 4 亿 元人民币。 以此为湖南省物流市场总量的低值。 参照我国物流费用占 GDP 总值的 20％平均水平来计算，湖南省物流市场总量的高值是 亿元人民币。 同样，从表 43 可以算出长沙市宏观物流产值占 GDP总值的 ％，为 亿元人民币。 若加上株洲、湘潭，则为 亿元，占 GDP 总值为 ％。 长沙市物流市场总量的高值为 亿元，长株潭地区则为 亿元。 表 43 2020 年湖南省各地市、州国内生产总值及宏观物流业增加值 单位：亿元 地州市 长沙 株洲 湘潭 衡阳 邵阳 岳阳 常德 GDP 宏观物流产值 地州市 张家界 益阳 郴州 永州 怀化 娄底 湘西 GDP 宏观物流产值 由图 44 可以看出长沙市在全省物流发展中的地位与作用： 长沙市宏观物流产值占全省宏观物流产值的 %，长株潭地区则占到全省的 %。 图 44 全省各地宏观物流产值分布情况 市场预测 、总体预测 在国际上，现代物流产业被认为是国民经济发展的动脉和基础产业，其发展程度成为衡量一国现代化程度和综合国力的重要标志之一，被喻为经济发展的加速器。 美国著名咨询公司麦肯锡公司对中国物流业进行调查后，认为“现代物流业将在未来中国的经济发展中起到关键作用”（麦肯锡 《中国物流市场白 皮书》）。 1999 年美国的物流成本为 9210 亿美元，占 GDP 比重为 %（《 2020 年美国年度物流状况报告》）。 而欧洲、日本等发达国家物流成本占 GDP 比重一般为 10%左右。 中国的物流成本占 GDP 的比重，据世界银行估计，占到 18%。 而实际情况，据国内权威专家分析，至少要占到 20%以上。 2020 年我国 GDP 为 万亿人民币，按 20%计算，物流成本已达到 17800亿元人民币，可挖掘的“第三利润来源”的潜力很大。 如果我国能够在今后若干年的时间里，建设一个社会化现代物流服务体系，从粗放物流经营向集约物流经营转变 ，将物流成本降到国际先进标准 10%左右，将会产生巨大的经济效益。 总的来说，我国发展现代物流产业的市场空间巨大，近年来，我国很多省市政府开始认识到现代物流产业对于推动经济发展、改善投资环境、提高区域经济和工商企业在国内外市场竞争能力等方面的重要性。 一些国内优势企业开始重视企业物流管理，认识到物流是降低物质消耗、提高生产效率以外，能够使企业增加效益的“第三利润来源”。 我国计划经济体制下形成的运输、仓储企业已经开始向第三方物流企业转变，同时对支持其物流活动的物流基础设施提出了更高的要求，物流园区建设将有利于第三 方物流企业开展物流业务。 国际上一些著名物流企业已经进入我国，开始积极开展物流服务。 我国政府对 WTO 关于物流服务及相关业务的承诺，基本上是全面开放物流市场。 国际物流企业进入我国的主要业务模式是充分利用现代物流基础设施，开展第三方或第四方物流服务。 国际物流企业开展物流服务，对诸如物流园区等物流基础设施建设，提出了明确而具体的要求。 可以说，我国现代物流产业的市场基础开始形成，市场主体开始显现。 而就我国目前物流基础设施和装备的发展现状和总体规划而言，应该说是具备了一定的基础条件。 但是，由于缺乏先进的物流基础设施对现 有物流资源进行整合，现有物流基础设施及物流服务处于分散状态，没有形成一个有效的系统。 因此，开发建设现代物流园区，是有效整合资源、发挥系统优势，为工商企业提供社会化现代物流服务的有效手段，其市场前景和发展潜力巨大。 、湖南省及长沙市物流产业预测 据统计，湖南省目前各类企业总数达到 64 万家以上，其中 99%以上是中小企业， 2020年湖南省货运量达到 亿吨，货物周转量 亿公里，交通运输、仓储、邮电生产总值 亿元 ,工商企业销售收入总额 亿元 ,销售费用 亿元。 长沙市现有商品 市场 390个，商业网点 13 万个，从业人员 58 万人。 根据湖南省及长沙市“十五”计划国民经济发展目标、第三产业发展目标、商贸流通业发展目标、工业发展目标及企业改革与发展目标，到 2020 年，湖南省的货运量，五年年平均增长将达到 10%至 15%，货物周转量将达到 1558 亿公里至 亿公里，其中长沙市的货运量和货物周转量将占主要地位。 长沙市是我国中部地区的重要交通枢纽城市和物流结点城市，湖南省巨大的货运量和货物周转量为长沙市提供了巨大的物流市场，其中，蕴含着巨大的物流成本节约空间和巨大的物流增值服务空间。 按 照国际通行标准计算，到 2020 年，湖南省国内生产总值将达到 5700 亿元，物流成本占 20%以上，以 20%计算，成本节约空间将达到 1140 亿元。 “十五”期间，湖南省工商企业的销售总额将达到，销售费用将达到。 按物流成本占营销费用的 30%计算，成本节约空间为。 从建立起社会化现代物流服务体系即改进后的社会物流系统进行考虑，如果资金周转率从目前行业的到 5 至 8次，的流动资金将相当于 4 流动资金所起的作用。 根据发达国家物流费用占 GDP总量的比例（可以认为比较准确反映物流产值）的变化情况，即从 1980 年大约 15％降至 2020 年普遍达到 10％左右的趋势，我国物流费用占 GDP 总值的比例从 1999 年的 20％左右降至 15％，约需 20 年左右时间（国内专家论断）。 假设我国在今后 5 年经济发展取得长足进步，物流发展快速高效，物流费用达到占 GDP 总值 15％的水平，湖南省及长沙市、长株潭地区物流市场发展空间可见表 45 所示。 表 45 湖南省及长沙市、长株潭地区物流市场发展空间 2020 年指标值 2020 年预测值 5 年内物流市场发展空间 GDP 总值 物流业产值（ 20％） GDP 总值 物流业产值（ 15％） 湖南省 △ % 长沙市 △ % 长株潭 地区 注： 2020 年 GDP 预测值，按 2020年增长率稳定增长计算：湖南省取 %，长沙市取 ％，长株潭地区取 10％。 物流市场发展空间的含义是指传统物流业向现代物流业发展创造出的物流产值与社会效益。 2． 3 项目经营预测 （一）项目经营有利条件： （ 1）湖南 XX 国际物流园地理位置优越，是进出长沙市的门户，距长沙火车站、航运码头、黄花国际机场较近，铁路、公路、航空、水运交通都十分方便，人流、物流、信息流都比较集中快捷。 因此，经营潜力大，极有发展前景。 （ 2）长沙经济技术开发区大力支持，制定了各种优惠政策，为经营者创造良好宽松的经营环境。 （ 3）湖南 XX 国际物流园定位好、起点高，配套设施齐全，管理手段先进。 可为客户提供全方位的物流服务。 （二）租赁租赁预测 湖南 XX 国际物流园有仓储 14 万平方米， 万平方米办公楼。 随着长沙城市改造，原有物流设施纷纷拆除，长沙仓 储需求面积在 80 万平方米左右。 我公司已和招商局物流集团、大田物流集团等物流公司签订意向合同书，意向租赁面积 10万平方米左右。 因此，项目的租赁是有很大市场的。 第五章 项目选址及建设条件 项目选址 本项目的选址充分考虑湖南省、长沙市物流发展现状以及湖南省推进工业化进程产生的物流需求、以及以长沙为中心的高科技产业发展带的物流需求进行。 同时，项目选址将充分考虑物流园区是公路货运枢纽和物流结点的特点， 考虑园区作为国际物流园区的海关、结算、物流信息服务的重要汇集中心的要求，考虑本物流园以长沙高科技产业带为重点，通过京广铁路、 319国道、京珠大动脉、长沙新港等物流通道逐步向长株潭地区、中南地区辐射的发展目标。 经征询专家意见，本项目拟选址在长沙市远离闹市区、运输条件较好、周围产业基础雄厚并且离现有的“ XX 物流中心”不远处的长沙技术经济开发区现代物流产业园，具体位置在 319国道以南、黄兴大道以北、东四线以东、东八线以西的地区。 基础条件 、长沙市地理位置及社会经济发展现状 湖南省位于我国中部，京广铁 路、湘赣铁路、湘黔铁路、京珠高速、 319 国道、 107 国道穿境而过，省会长沙为区内政治、经济、文化、科技中心和交通枢纽。 长沙市在东、中、西部三大发展板块中处于连南接北、承东启西的战略要地，横贯东西的长江动脉、上海―长沙―重庆铁路和纵南通北的京广铁路、京珠高速公路双十字枢纽，构成了长沙作为现代化商贸和物流中心城市的必要条件，长株潭三市经济一体化战略的实施，使长株潭地区成为湖南省经济发展的增长极，长沙市的流通优势可以通过长株潭地区进一步辐射全省及相邻省份。 据〈长沙年鉴〉， 2020 年全市 GDP 达到 亿 元，地方财政收入 亿元。 目前，长沙市社会和经济发展的基本现状是体制转换取得突破性进展，市场经济体制初步建立，全市非公有制经济占国内生产总值比重达 %。 经济实力明显增强，结构调整取得重大进展，产业结构、产品结构、技术结构、所有制结构和城乡结构进一步合理。 基础设施建设步伐加快，城市功能明显增强，基础设施投资 200 亿元，完成重大项目 100 多个。 已经形成公路、铁路、航空、水运等多种运输形式的立体交通网络，电力、电信、邮政、供水以及安居工程、文化、娱乐、旅游设施建设步伐加快。 人民生活明显改善，社会保障制 度初步建立，城市居民人均收入 7990 元，农民人均收入 3005 元，最低生活保障、养老保险、医疗保险等社会保障制度初步确立。 长沙商贸在“流通活市”战略指导下，成为全市最有潜力、最具活力的优势产业，一个以多种经济成份并存的大中小结合、高中低档俱全，综合市场与专业市场相配套的市场网络已基本形成 ,并迅速拓展为全省及中南地区大市场、大贸易、大流通的中心。 、长沙经济技术开发区地理位置及经济发展现状 长沙经济技术开发区创建于 1992 年 8 月， 2020 年 2 月经国务院批准为国家级经济技术开发区。 建区 9年多来，开发区坚持“ 以工业项目为主、吸引外资为主、出口为主和致力于发展高新技术”的方针，强调以产业发展为中心，走产业兴区之路，通过卓有成效的招商引资工作，目前入区工业企业 106 家，其中三资企业 40 家，内资企业 66 家，入区企业基本上实现了有单个到群体的转变，区内产业也正由零散向集成的转变。 到目前为止，区内工完成基本建设投资 120 亿元，移动土石方近亿立方米，完成 13亿元人民币的基础设施投资任务，各项建设工作都取得了十分显著的成绩。 目前，区内主次干道已拉通 28条，总长 60 公里； 6座大型跨线桥已经竣工通车；已经完成 公里，架设 铁塔 33 座的三回超高压线路的改道工程， 2 个 110 千伏的变电站已经投入使用，目前区内日供电能力已经达到 240 万千瓦时；2 座日供水 10 万吨的自来水厂已经投入。