四川乐至川乐购物广场现状及调整规划--项目调整改造开发初步策划报告

四川乐至川乐购物广场现状及调整规划--项目调整改造开发初步策划报告内容摘要：

5%，确保稳定的市场接受度。 单位控制 建议以单层和双层整层来进行控制，即先推单层，后推双层。 一方面保持销售单位的完整性，另一方面保证市场有高、中、低三种不同楼层的单位选择，满足不同客户的需要，以扩大项目的客户层面。 促销：“ 30000—— 20200—— 10000”  开盘前 20 名买家给予 30000 元优惠。  开盘前第 21— 30 名买家给予 20200 元优惠。  开盘前第 31— 50 名买家给予 10000 元优惠。 第五部分：操盘计划和主要措施 操盘阶段： 市调分析研究； 时间安排： 2020 年 3 月 21日 4月 21 日 主要措施： 川乐购物广场与经营管理公司战略合作发布会； 对商户经营者、投资业主进行为期一个月的调研； 针对川乐购物广场未来发展搞一个论坛； 社区赞助活动； 操盘阶段： 商业改造； 时间安排： 2020 年 4 月 28日 7月 28 日 主要措施： 依据市调分析结果，准确项目定位、品类组合定位、业态定位、形象定位； 满足商业需求物业改造方案确定和实施； 同类市场观摩考察； 操盘阶段：招商调整 时间安排： 2020 年 7 月 28日 8月 28 日 主要措施： 商业规划定位招商推广； 重点品类本地和外地市场招商实施； 招商终端建设和现场氛围营造； 操盘阶段：销售蓄势 ； 时间安排： 2020 年 5 月 1 日 8月 10 日 主要措施： （一）市场启动方案 内部发动（以广告宣传为主，针对社区业主） （ 1）邮寄资料 （ 2）电话传达 （ 3）手机短信 （ 4）社区网站新闻 （ 5）悬挂条幅（社区路口、停车场等） 外部发动 （ 1）商铺 投资推介会（上午举行投资推介会，下午开始内部认购） 举办推介会是为了解决实际问题，是建立在项目前期已经蓄积了一批客户的基础上的。 通过邀请专家讲解项目相关投资优势，促成客户下定金，同时为下一阶段的内部认购聚集旺盛人气。 （ 2） 招商推介会暨主力店签约仪式 通过招商推介会的举办，为项吸引更多的人气，同时，通过主力品牌签约仪式，给潜在客户更大的信心保障，促使更多商户的入驻。 （ 3）与当地广告单位 合办 “乐至生活”简报 请投资专家为专栏撰文，引导投资。 同时 形成自己的自有媒介。 （ 4）广告启动 在广告宣传方面，要结合软文、报纸广告、 DM 单、户外广告、现场包装，进行广告全方位覆盖。 同时对乐至现有的各类经营商户实施覆盖策略，即将项目资料直投至各类商铺。 （二）销售方案 核心销售策略：利用人际关系传播，实行客户带动式销售 第一级客户介绍第二级客户购铺，可奖励现金 5000 元 /间，第二级客户再介绍第三级客户购铺，则第二级客户则同样获得奖励现金 5000 元 /间，第一级客户可再获得 3000 元 /间。 第三级客户再介绍第四级客户购铺，则第一级客户不再享受奖励。 促销措施：分 段优惠（ 下诚意金越早，优惠越多）  内部认购期间下诚意金，可获得总价 96折优惠。  开盘一周内购铺，可获得总价 98折优惠。 不能享受双重优惠。 价格公布策略 内部认购 前一周公布具体价格、面积及单位。 租金方案 具体需参照项目周边商业项目再定。 发行 VIP 卡 1) 卡仅限在购买川乐购物广场商铺时使用。 2) 本卡价值 1 万元，凭此卡在购买商铺时可冲抵 2 万元购铺款。 3) 本卡不记名，可转让，以刺激更多的人参与到项目推广中。 4) 有效时间：项目公开发售期内皆有效。 5) 4 月底完成问卷设计。 6) 5 月底完成广场新效果图制作。 7) 5 月底完成投 资、招商手册制作。 8) 5 月底完成模型制作。 5 月底完成介绍影音资料。 操盘阶段：销售开盘 时间安排： 2020 年 8 月 11日至 8 月 18日 开盘日期： 2020 年 8 月 18日（暂定） 主要措施： 通过现场营销和 SP 活动，最大限度地扩大项目影响，在开盘当天将更多的人流引导到本项目。 内部认购期（ 投资推介会 ）：  邀请函在推介会前一周完成。  推介会准备妥当投资、招商手册。  推介会前一天选定场所并布置。  推介会前一天音响等道具准备妥当。 开盘及旺销期（ 选铺大会、 房展会、商机网络论坛、招商推介会暨主力店签约仪式等 ）：  签约合同在签约仪式前完成。  招商资料在招商推介会前准备妥当。  展板在房展会前制作完成。  邀请函在招商推介会前一周完成。  音响等配套在推介会前准备妥当。  论题稿和每期论题的准备。 持续期（ 临街商铺拍卖会 ）：  邀请函在拍卖会前一周完成。  楼书、折页在拍卖会会前一天准备妥当。  拍卖地点在拍卖会前一天选好。  音响、电脑等配套在拍卖会前一天准备妥当。  合同的准备。  专栏稿的准备。  各类物料等的准备。 核心的操盘思路纲要： 流程： 项目研究 —— 整体策划 —— 商业推广 —— 物业改造 —— 招商调整 —— 销售造势 —— 客户累 积 —— 销售开盘 —— 持续销售 —— 销售清盘 要点： 定位准确 规划合理 形象改造 商业价值体现展示 投资观念引导 结语：本报告有关项目实际操盘的内容，由于还没有完整的市场调研做支撑，故只是作为对后期运作指导性建议，实际的操作进场后根据项目情况和市场行情进行调整优化。 香港赛特摩尔商业经营管理集团公司 大陆服务中心 2020 年 03 月 26 日 四川乐至县川乐购物广场现状及调整规划 项目调整改造开发初步策划报告 前言 目录 第一章 乐至县 商业状况分析 一、 商业沿革 乐至 商业以零 售业为主，兼有部分专业批发市场，发展过程 主要沿袭经历了三个阶段：老式 百货公司、专业市场（专卖店、专业店）和新型百货公司（超市）的发展 期。 从老式国营商场到新型百货公司（超市），无论从卖场规划、销售方式，还是商品业种、品种、购物环境、服务、功能等方面，都有了长足的发展，但属于刚刚越步，市场尚未成熟。 二、 中央商圈 乐至县 的零售业态主要集中在以 步行街为中心的商业街近 ，附近拥有大量的商铺和部分商场（ 超市、专卖店 等），还有营业厅、银行等，是目前 乐至县 最成熟的中央商圈。 三、 结语 近年来，随着社会经济的持续发展和省内外商家的进入，再加上 政府增强对外开放旅游业的扶持 力度， 乐至县 社会消费总额逐年上升，零售业市场呈现升温趋势。 主要表现在： 传统 商业以解体、转租、承包 、拆建 等方式纷纷转制，淡出市场竞争； 服装、皮件、化妆品、通讯等各类专卖店滋生速度加快，市场份额占比进一步提升； 具有初级水平的连锁、平价及仓储式商场开始出现（主要以食品、日化超市及药店为主）； 居民消费方向逐渐向新兴的大中型商场汇集； 餐饮娱乐业发展异常活跃，明显优于其他零售业态，说明高收入阶层的消费力仍有较大的挖掘潜力； 原有商业设施投资改造速度加快。 现阶段虽然 乐至 整个的商业市场容 量不大，但市场 涵盖 面积较大，且处于良好的上升发展时期，正需要新兴的大中型零售商场来带动当地商业的发展。 第二章 乐至县 居民消费习性分析 （调查略） 经观察发现： 不难看出 乐至 居民在目前较低的收入状况下，主要消费还是用于生活的基本开支，恩格尔系数（食品比重）仍然偏高；在购买商品时居民考虑的首要因素是实用性；大多数家庭因受收入和工作时间安排等条件制约，成为拉动内需，促进消费的不利因素；教育支出近年有了大幅增高。 随着 乐至县 社会经济的持续发展，城市机能的不断完善，居民的消费层次逐渐由目前的大众型为主向小康型转变，消费需求的 增长和市场空白点的涌现会给 乐至 的零售业市场带来新一轮的商业契机。 第三章 竞争店分析 从严格意义上讲， 乐至县 并无与 川乐 购物广场同规模、同档次的同类商场，但由于 乐至县 目前市场空间较为狭小，超市和部分中型专业店铺也分食了大量的市场份额，在此特将它们一并列入“竞争店”分析。 一， 超市 超市 超市（老店）位于 步行街 ，经营面积约为 2020 平方米 ，以食品 、饮料、日化用品等业种为主，主顾客层较为稳定，拥有较好的信誉度。 二、中型百货店 百货 某某 百货位于上西街，经营面积约为 1200 平方米，是 乐至县 第一家集中经营品牌服饰 、皮件的百货店，主要以经营男女装为主。 开业以来取得了不俗的业绩回报， 在 乐至县 高收入人群中拥有较大的影响力。 三、专卖店 目前 乐至 的专卖店以服装、皮革、皮件为主，绝大部分为当地代理商经营，大多集中在商业街一带。 不少专卖店都有自己的品牌形象，店堂装修和商品管理都 较为完善，加上入驻时间长，均拥有不错的固定客源。 四、 个案分析 以各主要竞争店的详细市调及优、劣势分析略。 五、 结语 从整体上看，目前 乐至 零售企业的经营管理水平还较低，主要表现在： 卖场内部规划不合理，商品布局混乱，缺乏必要的引导性； 营销观念落后，促 销手段单一，相互竞争的激烈度不够； 整体服务意识较为淡薄，而顾客在这方面的认知度也不强； 店堂形象落后，功能区化不明； 业种客量不足，商品配置不够，尚未达到一定的市场饱合度。 上述竞争店在和 川乐 购物广场相互争夺有限市场份额同时，又 带动了市民流行的消费，因此，在市场定位上我们需细分市场，从商品结构、档次和业态上寻找市场差异，与之形成差异经营。 第四章 川乐 购物广场经营状况分析 川乐购物广场于 06 年 10 月开业以来，以 其较具规模的整合效应，加上尚好佳超市较为丰富新颖的商品组合很快博得了广大市民的好评， 但现在 的川乐整体销售业绩并不理想， 究其原因如下： 一、 客观背景 开业时机 开业期虽时值春节，社会消费力激增，容易在开业期内创造较高业绩，但此时亦同为百货的冬换季期，加上商场开业筹备期较为仓促，大部分厂商在货源准备上必定不充足。 随着节后消费力的迅速回落，厂商在商场业绩收益回报上未达到预期值，造成换季商品上柜补货不够积极，使商场从春季销售期开始即遭遇较大的难题。 厂商结构 乐至 属 三 级零售市场，社会消费水平偏低，加上同省会成都的距离较远，百货流通领域的生产厂商大多不愿直接进驻，这使得商场的厂商组合几乎全部由当地经销 商构成，经销商实力的良莠不齐正是造成当前经营困境的重要因素。 商品组合业态定位 整体定位除一楼的类传统百货和二楼的超市，三、四楼主要是家具市场，整体市场需要疲软，业态业种之间相互整合效应差，不易积聚人气。 二、 经营策略 整体定位 建议：可适当调 高 商品档次，丰富商场的服务功能，引入多元化的经营模式，降低经营成本及风险，以满足大多数市民的消费需求。 业种配置 从商场目前的业种配置来看，主要模仿 其他城市综合型商场， 但未能和 乐至 当地的实际情况和物业状况有益结合，做到“因势利导”。 建设：根据现有 4100 平方 米左右的营业面积，不可能做到“大而全”，应尽量减小或删除目前的“劣势业种”，扩大并调整现有的“优势业种”，且根据市场热点，消费动向适时引入新兴业种充实卖场。 企业形象 外立面 VI 标识不够明晰，橱窗不够醒目，店内引导不清，卖场灯光照度不够规范，商品陈列较为混乱，整体 CIS 系统不健全。 楼面动线及柜位装修 商场现有的楼面动线较为混乱，无主副通道区划，死角太多。 柜位装修缺乏统一规范，整个卖场穿透力极差。 经营方式 主要以租赁为主，为了吸引外地商家入驻，提高整体物业价值，可考虑租赁和联营相结的经营方 式，三、四楼增加其他经营品类，提高单位平效。 企划促销 商场的企划活动未能保证良好的持续性。 三、 管理体制 （调整 略 ） 人力配置 组织结构 管理制度 教育训练 稽核工作 四，结语 川乐 购物广场内部现在存在待解决的问题，只有明确公司定位，调整经营方针，充分完善管理制度，加强核心管理队伍的建设，尽快提高从业人员的专业素质，才能尽快 重塑川乐购物广场形象，提升经营业绩，为川乐购物广场的产权分割销售打开基础。 第五章 川乐 购物广场市场定位的修正方案 川乐 购物广场市场定位的修正方案应从形象定位、客层定 位、商品定位三个方面进行，这样才有可能最大限度地吸引消费者，同时也为经营方针策略的制定提供依据。 一、 形象定位 川乐 购物广场作为乐至规模最大 的 购物场所，位于较成熟的 商业区，具有一定的先天优势，因此满足需求，引领消费潮流，以崭新的姿态切入市场是商场重树形象的着力点。 商场的经营理念应体现如下内涵： 全新服务，开创美好明天。 乐至县 标志性 购物广场。 二、客层定位 商场的基础顾客层应为乐至 中等及其以上收入家庭，辐射并涵盖全 乐至 的流动消费客源，主客层则应锁定公务员、国有、集体企事业员工 及部分私有企业经营。