深圳市农科绿洲房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

深圳市农科绿洲房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

区，均具有“离尘不离城”，出则通达、入则宁静的特质，道路交通发达，且本项目靠近香荔花园大社区，生活更便利、生活氛围更浓；本项目的占地面积小于片区内其他楼的占地面积，在规划和开发上具有一定的局限性；金地香蜜山：79069平方米水榭花都（三期）：香域中央：香蜜湖1号：93544平方米熙园：中旅国际公馆：109367平方米本项目的容积率较片区内其他项目的容积率要高，且高于片区平均容积率，对于打造高档住宅有一定的难度；金地香蜜山：水榭花都：香域中央：2香蜜湖1号：熙园：中旅国际公馆：3. 4项目评价本项目开发条件成熟，开发时机合适；“农科绿洲”面临良好的销售时机，预计销售压力不大；本项目存在先天性“硬伤”，对于打造高档项目、提升价格有一定的难度。 四、市场定位及项目评估要对项目的开发方向进行定位，需要对区域住宅市场、地块特点和周边项目进行详细的调查分析：香蜜—农科片区为深圳市高档楼盘、豪宅片区，区域内高档、豪宅项目林立；本片区位于中心西区，交通极为方便，出则通达，入则自然；片区环境优美，适合居住，为社会高端人士所追捧；随着荔轩小学的落成，沃尔玛的进驻，山姆的搬迁，东海购物园的建成，片区配套和商业日趋完善；区域内高档楼盘和豪宅销售成绩良好。 本地块位于香荔花园的西南面，北邻红荔西路，南望香林路，东倚农轩路，西面农林路，处在农科中心生活核心圈内，地理位置佳。 该地块与周边生活娱乐配套较近，这方面相较其他项目更具优势。 片区内的绝版地块——农科绿洲项目为农科中心最后一块住宅地块，更显珍贵。 A、周边项目——香榭里、香域中央、香蜜山、国际公馆、水榭花都、香蜜湖1号等项目均为高档、中大户型项目。 B、均价在9000元/平方米以上。 C、均取得良好的销售成绩。 从以上综合分析可以看到，S5地块的项目定位应该是：中大户型的高档住宅项目；目标客户群是：金领以上阶层（企业主、企业高层和高级公务员）及银行、证券业等高收入群体。 五、建筑规划小高层（18层）：此次对深圳市关内、外24个大、中型项目进行了调研、考察，结果显示，共有5个项目的建筑类型是高层，其中包括香蜜山（一、二期）、招商花园城、鸣溪谷、百仕达东郡四期等一些明星项目，调查发现，这些项目的占地面积、建筑面积和容积率与我司本项目的情况相近，具有一定的借鉴意义；针对此类型项目的销售状况进行调查发现，香蜜湖片区内的香蜜山（一、二期）在推出不久即销售一空，南山的招商花园城及鸣溪谷的销售速度在区域内更是排名前列，证明此种类型的项目受到市场的追捧，较容易为市场所接受。 小高层、高层结合：为此次调查统计仅次于高层类型的项目类型，共有4个项目采取了高层、小高层相结合的规划设计，其中包括香域中央、红树西岸、半岛城邦等项目；此类型项目的特点是建筑面积较大，容积率中等，售价较高，在销售状况方面良好，也相当受市场的欢迎。 高层：此次调查发现共有5个项目采取了纯高层的项目建筑类型，其中包括波托菲诺（1—3期）、中信红树湾（二期）、淘金山（一期）等项目，但在分析中发现，这些项目均为大项目、大社区，这些项目已建的或待建的部分，有其他的建筑类型，整体项目的占地和建筑面积非常大，所以对我司的项目不具有借鉴意义。 高层、TOWNHOUSE：此次调查中，项目类型为高层和TOWNHOUSE结合的项目只有一个：中信红树湾（一期），但中信红树湾待建的三期、四期为其他项目类型，所以从整个项目来看，中信红树湾应该属于多种建筑类型相结合的项目。 建筑类型为高层、TOWNHOUSE结合的项目在市场上并不多见。 其他：其他项目类型包括别墅、TOWNHOUSE、多层等，由于这些类型要求地块面积较大、容积率较低，我司的农科绿洲项目地块不满足这些要求，所以建议不予考虑。 、缺点分析小高层优点： 容易做到项目整体景观均好性；有利于建筑的通风采光；符合片区高档住宅的定位，造价低，售价高，容易做到利润最大化；缺点：园林空间较小，不利于园林景观的设计；项目类型不够丰富。 小高层、高层优点：项目类型丰富，能满足消费者的不同需求；增大了园林的空间，园林便于规划设计；缺点：容易造成景观遮挡，也不利于通风采光；利于小高层的销售；从中国风水学的角度看，项目只能建成北高南低，如此便会造成对农科绿洲办公楼项目的遮挡。 高层优点：园林空间增大，有利于园林景观的设计；视野更开阔，享受更多的景观资源；缺点：对农科绿洲办公楼项目形成遮挡；项目档次降低，与片区高档住宅定位不符；造价增大，售价降低，难以做到利润最大化；不利于建筑的通风采光；高层、TOWNHOUSE优点：丰富了项目的建筑类型，能满足消费者的不同需求；缺点：高层对TOWNHOUSE的景观、采光和通风严重遮挡，不利于TOWNHOUSE的销售；高层拉低了项目的档次，使项目整体均价难以拉升；高层对农科绿洲办公楼项目形成了遮挡；园林空间变小，景观难以规划设计，也难以对TOWNHOUSE的价格形成支撑。 通过对市场的调查分析，小高层为较多发展商所采取的建筑类型，也较为受消费者的欢迎小高层也较有利于项目楼盘的通风、采光；小高层有利于项目的整体销售。 此次调查中发现，本片区的主力户型为3房2厅及4房2厅，其中3房2厅的面积主要为130—160平方米，4房2厅的面积主要为160—180平方米。 从销售角度调查，三房及四房为这些项目销售速度最快、销售率最高的户型；从消费者角度调查130—160平方米的三房及160—180平方米的四房也符合高档住宅目标客户群的居住要求和心理预期。 香蜜山：130—135平方米（299户）：%140—160平方米（110户）：%160平方米以上（51户）：%中旅国际公馆（二期）：105—130平方米（484户）：%150—170平方米（345户）：%178—190平方米（93户）：%香域中央：145—160平方米（220户）：%165—180平方米（242户）：%185—236平方米（236户）：%建议以3房2厅及4房2厅为主力户型。 此次对深圳市关内、外24个大、中型项目进行了调研、考察，结果显示，在建筑风格方面，以“现代建筑风格”和“欧陆风格”为多，其中“现代建筑风格”的项目有13个，“欧陆风格”的项目占到9个，而选择“现代建筑风格”的项目多为中大型的项目，选择“欧陆风格”的项目多为大型、超大型的项目农科绿洲项目地块较小，且无后期单位，如做“欧式风格”，难以较好地突。