兰州市规划局关于城中村改造规划管理暂行办法

兰州市规划局关于城中村改造规划管理暂行办法内容摘要：

币补偿第五层、含五层以上不予补偿。 1被拆迁户是 1 人户或 6 人以上含 6 人户的各区可列为特殊情况制定相应的补偿安置办法。 1被拆迁户有一处以上合法宅基地房屋的只按一处确认标准面积进行补偿安置。 其它宅基地上的房屋，一律给予货币补偿第一层按重置价给予货币补偿，第二层、第三层按重置价的 50给予货币补偿，第四层以上含四层不予补偿。 15如村委会、村办医疗所、村办 学校的房屋等。 一律按重置价给予货补偿。 1对被拆迁户选择房屋安置且自行过渡的每户每月发放 600 元400 元搬家补助费。 1凡 2020 年 5 月 30日以后未经批准修建的房屋，一律按违法建筑拆除不予补偿安置。 18规定标准面积的基础上可上浮不超过 20 1城郊四区政府和高新区管委会根据本办法分别制 定城中村改造房屋拆迁补偿安置实施细则。 20 二、房屋产权登记 21华人民共和国城市房地产管理法》管理。 2在城中村集体土地按国有土地确权后，其地上建筑物按以下情况进行产权登记。 ，经有关部门批准确定于以保留的房屋进行产权登记： ①等主管部门联合予以确认。 确认 的方式、收取的要件由各区主管部门 ② 提交要件： 2. 3 ③ 城中村改造中发放的《房屋所有权证》附记栏中均应注记产权地使用权出让金。 管部门确定不予保留的房屋，一律不再进行所有权登记其房屋在改造时按有关规定处理。 凡存在房屋城中村改造中一并解决。 3. ① 按照《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定新建的房屋申请人应当在房屋竣工后的3 个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。 ② 提交要件： 1 2 3 4 5 6 2办理程序 1 2 3 4 5 6 三、房屋产权登记的办法由兰州市房地产管理局负责解释。 四、本办法自下发之日起实行。 房地产开发企业在“城中村”改造项目中的法律控制 根据现有的“城 中村”改造政策与实际操作流程，“城中村”项目成败的核心更多在于项目开发前期对改造范围内的土地整合阶段：开发商在获得土地之前就必须投入大量资金为政府进行一级土地整合收储，而一级土地整合收储后开发商仍需通过招、拍、挂程序方能获得土地使用权进行开发。 在这个过程中，因为前期资金成本投入巨大，为了投资目的的最终实现，开发商往往不得不着重考虑因政策变动、拆迁安置、土地抢牌、规划条件变更以及融资失败所可能导致的各种失利风险。 在此情形下，如果开发商想要从“城中春”的耕种中获取相对稳健的投资回报果实，那么项目启动前的法律统 筹与运作过程中的法律控制将显得尤其重要。 通常情况下，在“城中村”改造项目拿地阶段，伴随着各项经济测算与评估工作的实施推进，开发商需要完成以下几项主要的法律性工作： 与政府谈判，获取拟开发“城中村”改造项目的基本政策信息并争取符合该“城中村”改造项目开发要求的政策支持； 初步制定拆迁补偿方案及标准，征询村集体组织及村民意见，获取“城中村”改造项目开发认可； 与政府签订“城中村”改造《意向性协议》或《合作协议》； 协调政府并办理取得“城中村”改造范围的拆迁许可批准文件； 调查了解“城中村” 改造范围其他土地及房屋权属情况，测算前期拆迁补偿成本，制定具体拆迁补偿方案及标准； 与村集体协商并签订《征地补偿协议书》； 与各村民协商并签订《拆迁补偿安置协议书》； 与“城中村”改造范围内其他土地使用权人及房屋所有权人协商并签订《拆迁补偿安置协议书》等相关协议； 针对可能产生的“钉子户”提出的特殊拆迁要求，制定特别处置策略及相关协议； 拆迁施工过程中的突发事件处置预案草拟，包括施工安全、司法或行政强拆配合等； 1融资方案的法律可行性论证及实施，包括普通融资、股权融资、内部认购或合 作开发等； 1专项规划谈判及报件，获取“城中村”改造项目的详细规划指标及条件； 1一级土地开发成本核算，配合政府完成土地使用权出让条件的制定； 1进入“城中村”改造项目用地的招、拍、挂程序，摘取项目用地使用权或获得一级土地开发补偿； 1取得项目用地使用权的，须完成《土地使用权出让合同》的协商、签署及履行，并办理《建设用地规划许可证》以及《国有土地使用证》等相关项目批文； 1未能取得项目用地使用权的，按照相关协议以及出让条件获取土地开发补偿； 1应对“城中村”改造过程中的各类潜在的诉讼 或仲裁。 在上述一系列工作中，开发商应当关注并把握如下几个关键的风险控制点： 政策支持的合约化控制 包括：规范制定与政府签署的 “城中村”改造系列协议书，明确政府对拟开发“城中村”改造项目承诺的特殊扶持政策，从法律及政策角度出发，综合考虑并设计土地整合整体风险控制方案，并积极寻求符合项目投资目的的风险分散渠道以及必要的资本退出机制等。 政策支持一向被开发商视为“城中村”改造项目能否顺利实施的关键所在。 而目前“城中春”的到来也正是得益于昆明市各级政府自2020 年以来不断优化完善的“城中村”改造政策，而这些 政策在充分考虑昆明“城中村”改造实际的前提下，涉及到了包括征地拆迁补偿安置办法、拆迁安置补偿基准价格及高限标准、土地公开交易办法、村改居人员劳动就业和社会保障、土地出让收支管理使用、城中村改造税费优惠政策等“城中村”改造项目推进的方方面面。 与此同时，昆明“一村一策”的城中村改造原则，也给予了开发商更多的政策争取空间，诸如规划指标、摘牌条件等等。 这些，都为开发商的“城中村”改造项目参与热情创造了较好的保障性环境。 然而，也正是基于“一村一策”的基本改造原则，也为开发商的开发行为带来了诸多特有的不确定因素，因此 ，当开发商对某些可能对拟开发项目的经济核算以及风险控制具有较大影响的倾斜性政策予以必要的合约化、书面化。 避免因政策变化导致项目推进的非稳定性风险以及开发商因经营需要而必须撤资时的项目停滞。 拆迁补偿的规范化控制 包括：根据“城中村”改造范围内土地及房屋的不同权属状况合理制定拆迁补偿安置方案，依据谈判及签约情况针对少数被拆迁人及时调整谈判策略以及补偿方案，完善《拆迁补偿安置协议》条款及签约流程，制定拆迁突发事件应急预案等。 在“城中村”改造项目各项环节中，拆迁被公认为是最大最难啃的硬骨头：一旦拆迁过程中遇 到了为数不多的“钉子户”不予配合或漫天要价，那么这个项目的时间成本与资金成本都会变成难以掌控的风险因素，这两大成本风险对于开发商而言，都可以说是致命的。 同时，因为拆迁受限于我国《物权法》的相关规定，致使无论是实施司法强拆还是行政强拆，法院及政府都采取了更为谨慎的处理方式，开发商希望由政府获得拆迁风险救济的途径越发狭窄。 这也直接导致了不少有实力有经验的开发商在面对“城中村”改造项目的争夺中选择了更为淡定的观望态度。 而事实上，从数个成功拆迁的旧城改造以及城中村改造项目来看，一份经过精细测算、相对公允、符合项目 实际并具有可执行性的拆迁方案，将可以最大限度的为开发商降低“钉子户”的发生概率，规避并弱化拆迁矛盾，避免因“钉子户”问题导致的拆迁成本过高及项目停滞的风险。 同时，公平的补偿标准以及规范的拆迁行为，也将在实际产生“钉子户”时为开发商争取政府的协调取得先机。 开发盘量的分散化控制 包括：根据开发商资金状况以及项目开发进度安排，在不违背城中村改造相关政策规定，并通过开发商与政府签订的“城中村”改造《合作协议》约定，获得“分期推进”的政府许可前提下，对项目开发盘量做分散化处理，制定切合开发商及具体项目实际情况的 “分部拆迁”、“分批拿地”、“分项开发”操作步骤及方案。 基于城中村“整体改造”的考虑，昆明市动辄数百亩甚至近千亩的“城中村”项目开发盘量要求，决定了开发商在“城中村”改造项目上将必然面对比普通房地产开发项目更为漫长的开发周期以及更多的资金投入量。 如果实行一次性拆迁、一次性拿地、一次性开发，也将必然为开发商造成极大的资金压力与管理压力，也有可能造成整个项目内全部拟建建筑的规划、建设、销售、验收等行政许可之间的相互缴裹或拖累。 因此，在规划报件、土地挂牌的阶段，开发商就应当在征得各级政府同意的前提下，根据城中 村改造相关政策规定对整体开发风险予以合法地有效拆分及分散，减轻一次性投资压力，避免因开发盘量过大所导致的资金链断裂、工期延误等风险。 并且，如果以不同项目公司的形式“分批拿地、分批开发”的，开发商还将可以通过不同项目公司的股权质押或股权转让的方式获取更为灵活的融资渠道或退出机制。 当然，如此运作的必要前提是必需符合城中村改造的相关政策规定，并保证项目开发的连续性、完整性以及时效性，杜绝炒卖土地、非法转让项目、转让批文等运作方式的出现，防止回迁房建设不能按期完成导致的群体性风险。 专项报规的特殊化控制 包括 ：根据开发商项目开发需求及投资目的，有针对性地制定项目专项详细规划方案的特殊规划条件，并对项目拟销售部分予以初步的合理划分。 通过制定为“城中村”改造项目开发商量身定做的特殊规划条件，避免第三人对改造范围内地块土地使用权的恶意抢牌行为。 根据《物权法》以及最高人民法院关于建筑物区分所有权的司法解释的相关规定，今后。