深圳宝安沙井商业地产项目初步分析纲要商业地产(编辑修改稿)

深圳宝安沙井商业地产项目初步分析纲要商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

务、商业三大功能  融休闲娱乐、餐饮、购物、办公、居住、酒店 为一体的城市中心综合体 总体定位阐释： 对投资者和经营者 一个沙井主流消费群聚集度最高的区域 一个创造企业品牌的理想高地 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 城市中心综合体酒店办公办公居家一体化外街商业文化休闲娱乐居住酒店式公寓内街商业裙楼商业 一个展示企业和商品品牌的最佳窗口 2. 对企业 办公、交流、聚会、谈判的场所 对外地创业人士 一个全方面体验都市文化历史和潮流交汇的地方 对城市休闲娱乐的主流人群 一个结交新老朋友，聚会沟通的都市嘉年华之地 一个时尚、动感的精 英寓所 3）功能定位 4）分期定位 住宅 —— 酒店式公寓 —— 商业部分 原则： (1) 价格基本平开高走； (2) 以品牌大型超市引入使商业价值最大化，提升房屋的价值； 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 (3) 商业租售并举； (4) 酒店式公寓完成内、外装修，引进经营管理公司开业后销售，能提升价值。 四、总体规划设计 建筑群体布局建议 1）建筑群体组合的方式 ○建筑群组合除满足其它原则外必需满足下列原则 ——  所有户型须 面南及东南的朝向的原则。  所有户型须 通透、采光好的原则。  户型须 尽量朝向最佳的城市景观，以最大兑现景观价值的原则。  户型主 朝 向须避开劣质景观的原则。  在照顾较 大户型各项 原则的基础上小户型朝向及景观价值最优化的原则。 本住宅区定位为中高档住宅，其对庭院景观、户型环境景观、户型朝向、通风及户型种类适应性等要求极其高 , 根据对深圳市场同类产品的研判，我司认为“∩”型半围合式在户型比、大户型景观及设计的可操作上具有优势，同时三栋建筑向南呈拥抱“南环”的人气、财气之式，建筑风水极佳，因此暂定为首选方案。 周边全围合式及行列围合式在庭院环境景观塑造、户型比及设计的可操作上具有优势，如能增加景观大户型的数量，同样可选用。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 户型布局建议 1）户型朝向原则 所有户型都应遵循南北朝向，且有南北通风。 2）户型比与建筑群体户型布局 基于本项目的户型定位和户型比例（参见 P7），本住宅应有相当比例“户户16F 住宅 16F 住宅 16F 酒店式公寓 电梯 电 梯 电 梯 电 梯 电 梯 电 梯 入口 入口 入口 入口 入口 入口 透空 透空 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 有景、南北通风”的中高档住宅，户型总平面位置及楼层位置，也应考虑户型档次与景观环境优良次序及建筑设计的可操作性。 建筑设计及建筑风格要点建议 经过对目前深圳房地产市场近年推出的住宅楼盘建筑风格进行调查分析，占主流的建筑风格大致分三类： 序号 风格分类 风格表述 代 表楼盘 1 传统风格 （岭南风格）  粘贴传统的艺术符号  出现坡屋顶、牌楼等传统建筑语言  色彩多以淡雅的色调为主，如灰兰色 碧云天 阳光荔景 2 欧陆风格  粘贴古希腊古罗马艺术符号  较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗  继承古典三段式立面处理，结合裙楼、标准层及顶层女儿墙加以不同装饰处理 香榭里花园 枫丹雅苑 名仕阁 3 现代风格 （建议采用）  粘贴现代艺术符号  较多地出现架子、凸窗、大面积玻璃（含少量幕墙）、色彩变化丰富  沿袭了立面三段式的做法，在顶部结合女儿墙加以挑板或曲板 万 科金色家园 黄埔雅苑 中海华庭 第四章、各专项定位与规划设计建议 一、商业专项 1）商业的定位 A、商业的定位原则 采取“注重市场”原则，来重塑商业街的功能：把“商业街区”变成“都市生活街区”，即将内外商业街打造成一个集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲为一体的有“场”有“街”的超级都市生活馆。 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 B、定位 针对沙井 20 – 35 岁都市时尚青年，以“沟通、交流、聚会和狂欢”为主题，把年轻人因聚会而可能发生的一切商业消费行为组织起来，如休闲、娱乐、餐饮、健身、购物，打造一个全城沸腾的休闲生活特区。 C、规模 约 8000 平米，包括酒点商务公寓、产权式酒店的裙楼和商业步行街。 D、目标客户群 D1 核心消费群 沙井 2035 岁都市时尚人群 中等收入白领，或有家庭财富支持的未成年人 中等文化层次 上有家庭财富支持，下无家庭负担，消费新潮，跟风。 处于社会交际发展和培育期，新朋老友交往频繁，且朋友圈子迅速扩大 需要通过消费行为被重视，被尊重 D2 泛消费群 周边社区中等收入家庭 复合了日常生活需要、社交、自我实现等需求。 2）商业组合 主要功能： 【主题商场 +超市】 +【商业街 + 餐饮休闲区】 一层商业功能分布示意图： 中国最大管理资源中心 中国最大管理资源中心 商 业 外 街 商 业 外 街 商 业 内 街 商 业 内 街。