深圳安联大厦营销思路汇报(编辑修改稿)

深圳安联大厦营销思路汇报(编辑修改稿)内容摘要：

4 万㎡加上 万㎡市场存量，加上未来要拍卖地块 40 万㎡） 将 至少 超 过 200 万 ㎡，对后市造成的销售压力极大。 整个深圳房地产未来总体市场供应量至少保持在 280 万㎡以上。 （中心区 200 万 ㎡，加上整个深圳存量 80 万㎡，）如果按每年消化 20 万㎡计算，至少需要 14 年消化。 市场隐性供给压力（不确定因素） 1） 、住宅楼和商住楼改变使 用用途。 2） 、 工业区、 旧城、旧村改造以及烂尾楼的重建将增大写字楼的供应量。 片区价格走势分析 （以江苏大厦为例） 江苏大厦销售价格情况表 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 时 间 起价（元 /平方米） 9000 10800 8000 均价（元 /平方米） 12000 12000 16000 最高价（元 /平方米） 14000 22000 国际商会大厦 A 栋 2001 年面向市场时，其销售均价大约是 9800 元 /平方米，吸引了大量买家，至 B 栋推出来时，其销售均价达至 11000 元 /平方米左右， 此后 CBD区推出的大多数楼盘维持在 11000— 12000 元 /平方米的均价水平上，价格比较稳定。 片区价格走势预测： 2020 年片区供应量大，竞争压力激烈，但目前即将推售的写字楼物业对片区 11000— 12000 元 /平方米的销售均价信心度比较高，但考虑到未来竞争状况，无抬价的空间；项目质素较好的个盘（如国际商会中心，均价现拟在 15000 元 /平方米），将拉动片区整体销售均价小幅度上升。 综合来看，中心区将基本稳定在现有的销售均价水平上 . 片区内写字楼市场供应类型现状特征分析 （ 1）规模：大多数建筑面积在 5 万 ㎡以 上，体量中等，规模大体相当，超 大型写字楼比较少。 （ 2）开间面积：除时代金融中心整层出售外，一般写字楼开间面积集中在 70150 平方米之间，大多采用灵活组合方式，适应客户对不同面积档的要求。 （ 3）配套：注重休闲和绿化空间的设计，利用裙楼和办公的过渡空间设计空中 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 花园和休闲、健身场所；智能化设计成为办公的基础配套条件。 （ 4）装修标准：按甲级写字楼标准装修，注重公共空间的品质、气派和舒适程 度。 （ 5）物业管理：注重物业管理，请知名物业管理公司管理或顾问。 物业管理费 集中在 10 元 /㎡ .月上下，采用中 央空调，空调费分户计量。 （ 6）供应价格：均价在 1100012000 元 /㎡ 之间。 （ 7）租金水平： 7585 元 /㎡ .月 中心南区与北区对比分析 从销售价格来看 南区价格一般保持在 11000 元 /㎡ —— 120000 元 /㎡这样一个区间 北区价格一般价格保持在 10500 元 /㎡这样一个区间，从现阶段来看，整个北区写字楼销售价格相对南区来说不具备任何竞争优势，数年内很难有所突破。 从市场销售情况来看 整个北区销售情况不容乐观，一般比南区销售周期长，大慨在两、三年以上，主要原因是南区配套已经非常成熟，办公场所比较 集中，而北区市政配套还比较落后。 从供应量来看 预计南区明年市场供应量约为 万㎡，北区供应量约为 万㎡， 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 市场情况都比较严峻，尤其是北区明年新增供应量相对比较集中。 三、中心区写字楼个案分析（中央商务大厦、国际商会大厦） （一）中央商务大厦： 内部认购的情况 内部认购期从 9 月 2 日 — 10 月 18 日，期间给予认购者 3%的额外折扣，计划实现的均价为 10300 元 /平米，并承诺在公开发售后 7 天内认购者可无理由退款。 在内部认购期间，成交总额为 48,523,201 元，公开发售后确定的成交总额为 41,522,213 元，有四个客户退定，退定总额为 7,000,988 元。 销售分析（截止到 10 月 30 日） 写字楼成交统计 （不包括发展商自留部分） 套数 面积 (㎡ ) 总金额 (元 ) 均价 (元 /㎡ ) 占可售比例 9 月 26 25,719,878 10,156 % 10 月 37 29,639,900 9,839 % 累 计 63 55,359,778 9,984 % 成交客户类型分析 实 业 贸 易 投 资 设 计 I T 合 计 数 量 4 6 8 1 2 21 比 例 % % % % % 100% 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 结论： 在成交客户中，投资类客户的比例最高，其次是贸易类，仍有相当多的投资型客户没认识到 CBD 的投资价值，没有像纽约、香港、东京等城市的投资型客户将写字楼作为一种高回报的投资品种，因此在 11 月份在媒体上进行了投资概念的宣传，吸引了大部分投资群体。 成交客户统计分析 现场来访客户来源途径统计 途 径 条幅 介绍 专程 附近 网络 报纸 其 它 合 计 人数（批） 163 29 31 99 2 72 13 409 比例 % % % % % % % 100% 客户不认购原因分析 原因 价格太贵 管理费偏高 户型结构 朝向不理想 配套不完善 其它 人数 21 5 2 17 6 18 比例 % % % % % % 客户购楼意向分析： （ 1）写字楼客户需求客户类型分析： 实业、投资 贸易 电子 法律 金融 证券 租赁 其它 合计 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集 了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 会计 中介 数量（批） 108 76 49 48 19 3 56 359 比 例 % % % % % % % 100% 需求总面积（㎡） 32704 18535 15558 12960 14900 1230 14447 110234 比 例 % % % % % % % 100% 从客户需求情况来看，实业、投资和贸易 类的客户所占比例最高，其次是电子、法律会计律师事务所，金融证券类客户所占比例不高 （ 2）写字楼客户需求面积分析 面积 100 100—200 200—300 300—400 400—500 500。