大连开发区原日清用地改造项目可行性报告

大连开发区原日清用地改造项目可行性报告内容摘要：

百分点。 第三章 市场分析 第一节 大连房地产 市场综述 2020 年大连的房地产业跌宕起伏。 在政府一系列组合拳式的政策调控下，大连房价表现迟钝、反应不大，但是房价增长速度得到了有效遏制。 从 2020 年大连市房地产的整体状况来看，大连市房地产行业的发展成绩突出，各项指标实现了全面增长，呈现出以下几个特点： 一、成交量价：住宅成交量下滑，价格持续上扬 图 31 大连房地产市场年度走势示意图 从图 31 的年度走势上看，愈炒愈热的房市在广大刚需客户的强力支持之下，在 2020 年虽受到两轮政策打压，其成交金额相较 2020年，仍出现上调。 然而，成交量的回落 并没有带来价格下跌。 官方统计数据显示： 2020 年全市七区住宅平均价格达到每平方米 9,678 元，市内四区房价达到每平方米 12,661 元，全年涨幅分别达到 25%和 30%左右。 其中，中山区在售楼盘均价为 19,270 元 /平方米，依旧位列大连第一位，西岗区由于供应地块非常少，在售楼盘数量也非常少，因而价格未超过沙河口区，而沙河口区 2020 年在售楼盘均价已达到18,540 元 /平方米，较 2020 年的 15,931元 /平方米价格也是有很大的涨幅，这三个区由于 2020 年都有许多高端项目进驻，因而抬升了整个可行性研究报告 可行性研究报告 区域的均价。 甘井子区由 于在售楼盘数量众多，许多低价军产房拉低了甘区在售项目均价，因而价格并未有非常大的涨幅。 旅顺口区、金州新区虽然涨幅不大，但都有一定程度的提升。 2020 年大连市场在国家两轮重磅调控之下，成交量出现明显波动。 2 月传统淡季成交量出现年内最低点， 3 月小阳春出现明显回暖，成交量反弹并一路上扬，至 4 月商品房市场达到年内成交第一轮峰值，同时成交均价亦有所上扬，市场恐慌情绪也有所蔓延。 但就在房市春风得意之际，严厉的“国十条”房地产市场调控政策于 2020 年 4月出台，其调控效果于 5 月立马呈现，成交情况受到抑制，量滞价稳成为 58 月大连市房地产市场成交情况的代名词。 9 月，“金九银十”初现端倪，一段时间以来受到挤压的需求得到释放，成交量开始攀升。 令市场始料不及的是，政府于此时出台更严厉、更有力度、打击面更广的二次新政，而大连市政府也一反常态，成为一线城市“限购令”政策的跟随者。 而此时因抢搭政策末班车原因，大连 10 月出现集中备案，成交量井喷，成交均价突破万元大关。 继之， 11 月、 12 月成交量逐月出现下降。 两轮调控的共同之处在于，成交量成为了政策调控的直接表现，成交均价则始终坚挺，居高不下，如图 32 所示： 图 32 2020 月 度成交均价示意图 从区域成交情况来看，金州新区并金州、开发区二区之力，当仁不让地占据了大连市的主力成交地位，而甘区作为刚性需求的典型区域，在刚需作为主力成交客户的 2020 年亦成绩不俗，其成交量占据了总成交量 25%的份额。 西岗区受供应因素制约，成交占比较小。 其余各区成交情况相对均等。 高新园区规划利好，区域升值潜力巨大，区域认知度亦逐步得以提升，其成交情况有愈演愈烈之势。 整体来说，受供应因素影响，老城区中的甘区及新城区中的金州新区，为两区之成交主力代表，存在一定的共性，供应量充足，产品线较长，加之区域内存在稳 定的自住型客群，为区域的成交起到了保障型作用。 未来也将继续其主力地位，继续扮演大连楼市中流砥柱的角色，见图 33 所示： 图 33 2020 年大连市区域成交占比图 二、土地供应：市场火热 上涨较快 随着主城区拆迁改造及政府城市规划发展需要， 2020 年土地市场继续延续了 2020 年需求高涨的态势，全市七区（含高新园区，下同）共成交 205 个地块（非工业用地），土地面积成交 1, 万平方可行性研究报告 可行性研究报告 米，预计可形成建筑面积 3, 万平方米，分别比 2020 年上涨 83%和 %。 其中市内四区出让土地 万平方米，可形成建筑面积约 1, 万平方米，同比分别增长 %和 %。 东港、大化搬迁改造区域、营城子、高新园区、卧龙湾、金石滩、旅顺经济开发区及水师营街道为热点成交板块。 此外，普湾新区土地大面积出让，出让土地面积 万平方米。 中心区域黄金地块的大面积出让推动了土地价格的快速上涨，市内四区楼面地价同比上涨 个百分点至每平方米 4,021 元，其它三区达到每平方米 1,610 元，比 2020 年上涨%，见图 34 所示： 图 34 区域用地面积示意图 2020 年大连主城 区房地产土地市场火爆，底价成交居多，供应量创历史新高。 楼面价不断上涨，且高价土地多集中在全国一线企业及本地发展型企业手中。 受楼市调控政策影响，土地市场竞争日趋激烈，联合拿地将成为趋势。 随着全域城市化建设步伐的加快，预计2020 年土地放量会继续加大，新城区将成为土地供应的集中区域，见图 35 所示： 图 35 年度区域楼面价示意图 第二节 2020 年大连房地产市场预测 一、供应预测 老城区拆迁改造，新城区规划利好，大连市的升值潜力可从规划的不断落实中窥见一斑。 城市不断的发展和成熟，吸引了大量的开发商进驻 大连，为大连的房地产市场添砖加瓦，并呈愈演愈烈之势。 但是基于政策调控因素，一轮政府与开发商的博弈大戏正在上演，开发商如履薄冰，入市谨慎。 预计未来供应亦将在市场因素下，继续呈现“小步慢跑”的态势。 根据新泰投资统计，预计老城区 (中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新园区 )在未来 2020 年将有 26,827 套房源的新增供应，供应建筑面积将达 万平方米。 其中，普通住宅占据主体，供应建筑面积将达 万平方米。 普通住宅中， 70— 90平方米产品供应占比居于榜首，占据 2020 年供应 (预计 )市场 32％的份额 ，次之 90— 120 平方米面积段的产品居多，占据供应总量 23％的份额。 供应影响成交，预计未来商品房成交主力将与供应保持一致，市场背景不变的情况下，自住型客户将继续成为商品房市场的主力客户。 2020 年的房地产市场受两轮政策调控，成交量下降，但是成交均价居高不下，始终处于高位。 2020 年最新的政策调控将会成功防止商可行性研究报告 可行性研究报告 品房成交市场的报复性反弹，预计大连市 2020 年前 6 个月内商品房市场表现将保持量滞价稳的状态。 市场因素不变情况下，上半年受到抑制的需求将在下半年得到一定程度的释放，从而驾高成交量表现，成交均价也将有一 定程度的提升，基于政策等因素影响，成交均价表现届时虽将有所增长，但是其幅度不会过高，预计将出现微幅上扬的态势，或将出现 1％ — 4％的涨幅。 总体而言，整个商品房市场的表现将以稳定为主基调。 二、房地产走势预测 政策因素将成为 2020 年大连乃至全国房地产市场的风向标。 为了保证房地产市场平稳健康的发展，楼市调控将持续进行， 2020 年作为我国房地产市场的调控年，开发商囤地现象和利用贷款投资和投机住宅的需求得到了初步控制。 2020 年的楼市调控将得到实质性的突破，房价的涨幅过快将得到实质性的改善，房地产宏观调控政策丝 毫不能放松。 2020 年的上半年，政策环境继续从紧，房市表现将维持冷清。 而该期间一定程度上受到抑制的需求，或将在下半年得以释放。 大连十年规划建设大大连的思想，在 2020 年得以初步体现，2020 年将继续深化，无论是地铁的修建还是其它路网诸如解放路、胜利路等的拆迁改造，都标志着大连的基础正在逐步的完善中，而随着基础配套的逐步完善，区域城市化建设正式步入高速发展的轨道，这为大连市房地产行业未来的平稳发展奠定了夯实的基础。 房地产调控政策的结束不会取决于房价下跌了多少，将取决于结构调整在多长时间内完成。 针对上述 情况，地产开发商要思考营销模式、盈利模式的转变，彻底改变盈利靠涨价、卖房靠恐吓的做法。 开发商应回归市场本质，深入了解客户需求；在运营上，一方面要提前布局，另一方面要需求合作开发、加大持有型物业的比例等开发及盈利模式上的转型，为中国百姓安居乐业、为中国房地产业健康持续发展而努力。 第三节 项目区楼盘现状分析 一、本项目楼盘的投资环境 为了进一步分析项目所在地区的投资环境，我们将从区域定位及经济发展现状、区域产业经济、区域居住概念、区域人气这四个方面做深入剖析。 区域定位及经济发展现状 随着新市区管 理体制改革的正式启动，以金州新区组团、保税区组团和普湾新区组团构成的大连新市区迈出了大连“全域城市化”的可行性研究报告 可行性研究报告 强劲步伐，为区域发展展开了一幅波澜壮阔的崭新蓝图。 金州新区是未来大连城市发展的主要承载体，大连实施全域城市化发展战略，首当其冲的是金州新区的城市化。 作为新市区建设的领军者，金州新区的开发建设愿景为：通过 5至 10 年的努力，使这一区域的经济总量达到全市的一半以上。 目前，金州新区在新市区管理体制引领下，科学谋划，整合发展，大力释放区域发展能量，进一步焕发出新的发展活力，经济社会各项事业成绩显著。 据相关数 据显示， 2020 年，大连全市 GDP 总额达5,100 亿元，金州新区占了 1,200 亿；全市固定资产投资 5,000 亿元，金州新区占了 1,180 亿；全市财政一般预算收入 500 亿元，金州新区达到 83 亿；全市招商引资 100 亿美元，金州新区完成 33 亿美元；全市外贸出口 260 亿美元，金州新区超过 90 亿美元。 一系列数据进一步凸显出金州新区作为“新市区”在大连整体经济中所扮演的领军者的地位。 区域产业经济 做为大连规模化产业经济的主要载体，金州新区率先在辽宁规划设立的十大功能园区，形成了以石油化工、装备制造、电子信息、 汽车及零部件、生物医药、新能源、航空、旅游及现代服务业、食品加工和现代农业为代表的优势主导产业，发展势头非常迅猛。 与此同时，金州新区秉承发展是第一要务，把招商引资作为经济发展的生命线，加速以 5 个千亿级产业集群、 10 个以上百亿级企业和产业为支撑的现代产业集聚区建设。 坚持全域谋划重点发展，力争在新市区核心功能区建设上实现新突破。 按照“一核两带、十区联动”的发展空间布局，加速全域城市化进程，将卧龙湾国际商务区和金渤海岸现代服务业发展区，打造成为现代服务业集聚的新平台。 这一系列措施将成为未来拉动大连在更深层次、 更大范围、更高水平上对外开放的重要载体，成为推动大连经济社会跨越发展的强大引擎。 区域居住概念 作为新市区的重要组成部分，金州新区在大力发展区域经济的同时也在狠抓城市建设管理任务，在加快全域城市化进程的同时，更要高起点规划、高标准建设，使新市区展示新形象。 为此，金州新区将“打造生态宜居城”作为城市建设根本，努力为市民营造一个健康、舒适的生活环境。 区域人气 可行性研究报告 可行性研究报告 目前，金州新区总人口约 101 万，但随着区域经济不断发展，城市建设不断完善，将会有越来越多的人才从全国各地聚集到此，新建的跨海大桥将使得金 州新区在物理空间上真正和老市区联成一体，从而进一步拓展新区的发展空间。 最终，金州新区将通过城市建设、生态建设、社会事业发展，力争到 2030 年集聚 300 万以上人口。 综上所述，金州新区作为大连全域城市化的领头羊，具有优越的经济及产业发展前景；得天独厚的区位优势结合先进的生态宜居发展理念，又为金州新区提供了优良的居住环境。 由此不难看出，无论从经济环境还是自然人文环境，金州新区都必然成为大连新的城市中心区域，因此，本次项目具有极佳的投资环境。 二、本项目楼盘的优势 （一）区域优势 金州新区的区域优势在于持 续发展的土地空间广阔，所以市政府将其定义为大连城市副中心。 在“全域城市化”的发展策略提出之后，金州新区更是成为了大连新城的中心区。 本项目地块西与金州新区至大连市中心的主干路振兴路和规划中的振连路相连，北与黄海西路相邻。 该地块距原开发区中心商圈仅 10分钟车程，距快轨金马路站只有 1,000 米路程。 振连路跨海大桥也将在今年 4 月竣工，完工后，将开辟一条新的连接市区与金州新区的快速通道，这无疑使该地段的交通条件更加便利。 目前现有的公交线路有： 2 路、 5 路、 6 路、快轨 3 号线。 （二）社会环境优势 市政配套 项目周边的大型医院主要有：开发区医院、医科大学附属一院；主要金融机构有：中国银行大连开发区分行、交通银行金桥支行、中国工商银行大连开发区商场支行、招商银行大连开发区支行、华夏银行大连开发区支行、汇丰银行大连开发区支行等。 文化、教育配套 项目周边的学校有：红梅小学、青松小学；开发区六中、开发区七中、开发区八中、枫叶国际学校；大连民族学院、大连理工大学软件学院。 商业配套 该项目位于大连经济技术开发区繁华地段，距金马路商业圈不足两公里，区内有友谊商城、麦凯乐、安盛购物中心以及大商新玛特等多 家大型商业中心，周围星级酒店、金融机构、特色餐饮场所应有尽可行性研究报告 可行性研究报告 有。 除此以外，小区内部配备完善的商业公建设施，满足居民日常的生活需要。 (三 )政策环境优势 把金州新区建设成大连新城的中心区的建设目标，这就要求在城市配套、人文环境、产业结构、金融、贸易。