深圳天正花园住宅小区物业管理方案公寓住宅(编辑修改稿)

深圳天正花园住宅小区物业管理方案公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

出量化要求。 （ 2）实行目标经营管理责任制，对管理处管理目标进行细化和量化，做出具体要求。 （ 3）管理处对全体员工培训指标进行量化，确定培训课程、内容及 课时。 （ 4）年度考核量化，年度岗位轮换率 10%，采取末位淘汰制。 （ 5）财务运作量化，制定详细的年度财务预算方案，对管理处各项目采取计划控制成本的财务指标量化管理，提高效益。 2. 运作标准化管理 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 46 页 （ 1）贯彻公司企业文化，包括企业精神、经营管理理念和发展目标。 （ 2）贯彻公司 ISO9001 物业管理质量体系，严格按照管理规程和操作要求运行。 （ 3）运用公司《员工手册》，规范管理处员工的行为，提倡专业、规范、文明的行为表率。 （ 4）发挥公司计算机管理系统的作用，提高物业管理工作效率。 （ 5）实施公司企业形象 系统。 六、人员的配备 （一） xxxx 管理处组织机构图 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 46 页 （二） xxxx 管理处人员配备 ( 地块 ) （无详细资料，相关编制可能不准） 管理处主任 1 人 管理人员： 20 人 工程部（维修）主管 1 人 安管队队长 1 人 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 46 页 保洁（绿化）主管 1 人 行政（资料、社区文化、日常事务 ）主管 1 人、助理 1 人 物业部主管 1 人 物业助理 5 人（按小区实际管理需要设置） 财务会计 1 人 出纳 1 人 收款员 2 人 仓管员 1 人 前台接待 3 人 保安： 60 人（按小区实际管理需要设置，每班 8 小时，三班倒） 维修人员： 10 人（按小区实际管理需要设置，持中级以上技工证书） 清洁绿化人员： 30 人（按小区实际管理需要设置） 食堂自负营盈亏，不算管理处编制 七、人员培训 为了保证管理服务质量， XXX 物业一贯坚持 员工先培训后上岗 的原则。 培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求，增强责任感，从而保证服务 质量，提高劳动生产率，从而达到提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。 1. 培训目标 为了充分体现 xxxx 智能化、多功能的生活环境和 XXX 物业管理的形象，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，确保xxxx 物业管理目标的顺利实现。 （ 1）确立员工年度培训在 150 课时以上； （ 2）新员工培训率 100%，培训合格率 100%； （ 3）管理人员持证上岗率 100%； （ 4）特殊工种人员持证上岗率 100%； （ 5）员工年度培训率 100%，培训合格率 100%； （ 6）确立和完善工作、训练系统、网络。 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 46 页 2. 培训方式 （ 1）自学。 自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法， XXX 物业公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班，在学习时间上给予照顾和安排。 （ 2）自办培训班。 举办物业管理及相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。 （ 3）外派学习培训。 安排外派专业培训，积极选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。 （ 4）理论研讨或专题讨论。 针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题 研讨会或专题讲座，总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。 （ 5）参观学习。 管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野，总结经验。 （ 6）岗位轮训。 通过岗位轮训，给员工提供晋升机会；通过人才横向、纵向交流，达到 “专职、多能 ”的目的，从而提高综合素质和人才培养的功能。 培训工作程序 a) 培训工作计划 为确保四季雅苑各项管理工作能按目标完成，取得培训应有的满意效果，按培训的需求，制定以下培训计划： 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 46 页 序号 培训目标 培训时间 授课人 参加人员 培训 方式 考核 方式 培训目标 1 基础培训，包括《员工手册》、《劳动法》、公司概况、公司的规章制度等 五天 物业公司行政人事部 管理处全体新员工 内部 培训 考核 让新员工了解公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能和运作方式 2 结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训 十天 管理处主任 管理处全体新员工 内部 培训 考核 了解小区管理内容、接管程序及运作方式 3 各岗位职责及佳兆业物业管理制度 一天 管理处主任 管理处全体新员工 内部 培训 考核 熟悉本职工作程序，管理运作程序 4 物业管理方案 和要求 一天 管理处主任 管理处全体新员工 内部 培训 考核 对小区物业管理有较深层次的认识 5 进行各种专业培训 五天 各有关主管部门和协办单位 管理处全体新员工 内部 培训与外派相结合 考核 熟悉掌握本专业的工作技巧，适应工作之要求 6 职业道德和职业 礼仪培训 三天 管理处主任 管理处全体新员工 内部 培训 考核 加强职业道德建设，提高服务水平和管理水平 7 模拟上岗培训 二、三天 各部门主管 管理处全体新员工 内部 培训 考核 学习、领会基本操作方 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 46 页 序号 培训目标 培训时间 授课人 参加人员 培训 方式 考核 方式 培训目标 法为正式上岗提供经验 8 深圳市物业管理法规条例及相关规定 三天 管理处主任 管理处全体新员工 内部 培训 考核 熟悉掌握条例、实施细则等内容 9 智能化专业知识培训 二天 智能化系统工程师 部分管理层人员和维修人员 内部 培训 考核 了解智能化 工作要点 10 深圳市住宅局举办的物业管理上岗培训 六天 市住宅局培训中心 需持物业管理证上岗的人员 外派 培训 考核 确保持证上 岗率 100% 11 小区管理目标及模式和管理方案有关内容 二天 管理处主任 管理处全体 人员 内部 培训 考核 明确各项工作要求、目标、模式 12 岗位职责和物业管理运作制度 二天 工程部主管 管理、维修技术人员 内部 培训 考核 熟悉小区管 理及基本运行 13 房屋整体布局、水电设施、消防设施、电梯性能、智能监 控系统、环境导示系统等内容介绍 二天 工程部主管 管理、维修技术人员 内部 培训 考核 熟悉小区管 理、运行 14 房屋验收交接程序 一天 工程部主管 管理处全体人员 内部 培训 考核 要求掌握房屋交接的全过程 15 公用设施及设备维护标准及作业程序 一天 工程部主管 工程部员工、安管队员 内部 培训 考核 明确公用维修范围及标 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 46 页 序号 培训目标 培训时间 授课人 参加人员 培训 方式 考核 方式 培训目标 准 16 住房装修管理办法 一天 工程部主管 装修管理小组成员 内部 培训 考核 熟悉装修管理要点 17 治安保卫工作目标及作业程序 一天 安管队 队长 安管队员 内部 培训 考核 熟悉治安保卫的范围和目标 18 清洁卫生标准及 作业程序 一天 保洁 主管 管理处全体人员 内部 培训 考核 熟悉清洁卫生范围和目标 19 绿化标准及作业程序 一天 保洁 主管 管理处全体人员 内部 培训 考核 熟悉绿化范围和目标 20 住户入住手续办理程序 一天 客户服务部主管 管理处全体人员 内部 培训 考核 熟悉住户入住程序、要求 21 各工种工作技巧和服务语言规范及人际沟技巧 一天 客户服务部主管 管理、维修及服务人员 内部 培训 考核 行为、语言规范及技巧 22 消防职责及灭火作战实施程序和急救常识 一天 安管队队长 管理处全体人员、安管队员 内部 培训 考核 掌握应急方 案及常识 23 代客维修服务标准及作业程序 一天 工程部主管 管理、维修及服务人员 内部 培训 考核 了解代客服务范围及要求 24 业主、客户有关保密事项和管理人员熟记事项 一天 物业部主管 管理处全体人员 内部 培训 考核 确保业主、客户资料保密和熟记率达 100% 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 46 页 八、管理规章制度 规章制度在日常物业管理实务运行中既是物业管理的保障，又是实施物业管理的准则，一个企业管理水平的高低就可以从它是否有健全的 规章制度并严格执行上来评判。 XXX 物业在很短的时间内，制订了一系列的规章制度，形成了一整套涵盖物业管理运行和行政各要素的制度体系，为全面开展 XXXX 物业管理工作，实现我们的管理目标奠定了基础，根据公司现有的制度体系，结合 XXXX 的实际，制订 XXXX 管理制度和管理体系。 其内容主要有以下诸方面（但不限以下内容）组成。 1． 公众制度 (1) XXXX 物业管理委员会章程 (2) XXXX 业主公约 (3) XXXX 居民精神文明公约 (4) 装修管理规定 (5) 用水管理规定 (6) 用电管理规定 (7) 煤气使 用管理规定 (8) 出租房管理规定 (9) 环境管理规定 (10) 治安管理规定 (11) 防火防风管理规定 (12) 商铺管理规定。