深圳仙花琴园商品房项目定位及总纲(编辑修改稿)

深圳仙花琴园商品房项目定位及总纲(编辑修改稿)内容摘要：

”，又或可解为“情园”，更添温馨。 [Flower] 仙花。 [Faires] 仙女，百花仙子， Fairy 的复数形式。 延伸“仙花琴园”之主题，将每栋楼宇拟人化，赋予浪漫的传奇色彩，更加彰显项目的人文气息。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年 实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第 1 栋：牡丹仙子 第 2 栋：玫瑰仙子 第 3 栋：月季仙子 第 4 栋：茉莉仙子 第 5 栋：芙蓉仙子 第 6 栋 : 百合仙子 第 7 栋 : 海棠仙子 住户会所：八仙会 儿童游乐 区：小仙子乐园 游泳池：瑶池 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年 实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 第二章 项目阶段性营销推广总纲  产品策略：“产品 +管理”综合质素的整合  价格策略：类比价值与差异性定价  通路策略：奇兵制胜的通路组合  促销策略：原创活动组合  广告策略：广告预算与媒体组合  阶段性营销工作重点 一．本项目产品定位及改良策略 1．项目指标分析 绿 色生态住宅大社区 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年 实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 （ 1） .项目总体经济技术指标 指 标 总体指标模拟 1．总建设用地面积（分 A、 B 区） 平方米 2. 首期建筑层数 2 栋 14 层、 4 栋 16 层、 1 栋 11 层 3．首期总建筑面积 平方米 其中 : （ 1）计入容积率部分面积 平方米 （ 2）架空停车库面积 14993 平方米 4．容积率 % 5．绿化率 52％ 6．住宅总户数 650 户 7．停车位 235 个 （ 2）．户型分类分析 户型类型 结构 建筑面积 （使用面积）：平方米 套 数 A 二房二厅一卫 +书房 ()； ()； () ()； () A 型住宅 : 56； B 型住宅 64 共 120 套，占 % B1 三房二厅一卫 ()； () C 型住宅： 48； D 型住宅 : 40 共 88 套 ，占 % B2 三房二厅二卫 ()； ()； ()；() ()； ()； () A 型住宅 :96； B 型住宅 :64 C 型住宅 :168； D 型住宅 :18 共 346 套，占 % C 四房二厅三卫 +工人房 ()； () A 型住宅 : 20； B 型住宅 : 48 共 68 套，占 % D 复式单位 ＦＢ２ ＦＣ ＦＣ ＦＢ２ Ｆ Ｂ１ ＦＢ１ A 型住宅 : 6 B 型住宅 : 4 C 型住宅 : 16 D 型住宅 :2 共 28 套，占 % 使用率 % 总户数 共 650 套， 100% 以上数据表明，本项目具有以下特征： 1． 在规模上：与科苑花园一期相连，是目前为止科技园中最大规模的住宅项目，堪称“科技园楼王”。 2． 在环境上：建筑覆盖率仅 %，而绿化率高达 52％，可以说是一个“绿色生态社区”。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年 实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 3． 户型以三房为主力户型，搭配部分二房及四房单位，底层和顶层 部分为复式或带花园单位。 4． 户型结构合理，分区明确，设计以人为本，总体上较优秀。 5． 部分单位设置不合理，如顶层 2 房带花园，由于单价较高，市场面较狭窄。 6． 2 房、 3 房、 4 房单位设置于同一层，不利于“群体分割”的户型搭配原则。 7． 北向单位（西北、东北）由于朝向原因，价值将弱化。 2．产品改良计划：小区内配套功能设置建议 （ 1）．本项目小区内配套功能设置的依据 小区内外完善的配套设置已成为项目成功的必要条件，而且需要不断创新，如小区环艺设计、园林设计、会所建设等方面都给人耳目一新的感觉。 本项目小区内的配套功能的设置，应根据主力客户群的需求量身定造，符合以下要求：  为主力客户群量身定造  强调居家氛围，营造社区凝聚力  主题创新，彰显个性  迎合住户的物质和精神两个层次上的需求  对周边配套不足的弥补 （ 2）．本项目需完善的公共设施 /服务 观项目的建筑设计图纸，不设专门的住户会所，再看科苑花园小区内有网球场、羽毛球场、乒乓球室、桌球室等配套设施，因而项目可减少部分运动 健身场所的设置，充分利用架空层设置运动及休闲设施，走“泛会所 ”模式。 A． 小区花园主题会所 ―― 八仙会 将小区会所的项目设置依据本项目“仙花琴园”的主题概念化：  花仙子天女散花塑像喷水池  邀请名家给花仙子家园项目名称题词，表刻在项目的古典式设计的“山门 ”上  亲子乐园为小仙子欢乐园  游泳池为仙女瑶池  空中花园为仙乐园  花仙子健美沙池  花仙子美容美发天地  花仙子健身健美室 等等。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年 实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 B． 住户专线公交车设置 针对项目离深南大道及地铁站大冲站（拟建）还有一段距离，北环大道又不设公交站点，区内交通不便的特点，建议发展 商与有关公交部门联系，引进住户专线公交车，为业主解除上下班或购物交通拥挤而引起的烦恼。 C． 与南山外国语学校联合办学，住户子女直升南山外国语学校 望子成龙是每一个家庭的愿望，本项目可与深圳名校－－南山外国语学校联合办学“住户子女直升南山外国语学校”计划，增强项目的学区概念。 D． 与著名医疗机构联合，建设“社区健康服务中心” 为弥补周边医疗设施的不足，新亚洲地产可尝试与深圳某著名医院及保健机构（如深圳市中心医院）合作，成立“花仙子 ” 社区健康服务中心，为业主及租客提供以下健康服务：  免费建立住户健康档案 （包括业主和租客）  定期优惠为住户进行完整全面的体检，发放代表不同健康状况的不同颜色的健康卡  根据住户体检结果，为住户制订健康调理方案  根据住户体检结果，定期跟踪其健康恢复状况，并根据其健康状况更换其健康卡  在合作医院为业主提供优惠医疗服务  在合。