永州众联评估公司新员工培训手册(编辑修改稿)

永州众联评估公司新员工培训手册(编辑修改稿)内容摘要：

估价规程》等法律法规的有关规定，经双方充分协商，达成如下协议： 一、甲方委托事项： 宗地位置 权属证号 评估目的 宗地面积 批准土地使用性质 设定土地使用权性质 批准用途 评估设定用途 宗地现状 条件 评估设定条件 评估期日 年 月 日 评估日期 交付报告时间 年 月 日 交付报告份数 二、甲方所需提供的资料： 1 国有土地使用证 4 宗地规划要点 2 宗地图 5 3 宗地规划平面图 6 甲方及时、准确、真实地提供乙方所需的资料，因甲方提供虚假资料而使报告失实所造成的一切后果由甲方负责，甲方应在评估报告设定的使用范围内正确使用评估报告，超范围使用报告所造成的后果由甲方负责。 三、工作要求： 乙方必须保证足够的技术力量，参与评估的估价师不得 少于 2 名。 乙方必须按照甲方的委托事项进行评估。 乙方实地踏勘工作必须严格按照《土地估价规程》的工作标准执行，进行拍照，存档等工作，所获数据真实可靠。 乙方对出具的报告的真实性、合法性和公正性负法律责任和经济责任，并对报告负有保密责任。 四、项目经费及付款方式： 收费标准按计价格 [1994]2017 号文件执行，签订合同时甲方先预交乙方 元整，余额在 一次性付清。 五、责任和义务： 乙方必须严格按照协议的规定时间提交图件和报告，否则 甲方有权单方终止协议，另委托其它评估机构。 按照相关的法律法规的要求，乙方所编制的报告和图件需评审认定的，由乙方负责评审认定，并承担评审认定的费用，如需评审认定的报告而未进行评审认定，甲方可以不予认可，并有权拒付评估费。 甲方如不能按时付款，乙方有权拒交报告和图件。 六、其它事项： 本协议条款如与相关法律法规相抵触，则以相关法律法规为准。 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。 未尽事项，由甲乙双方协商解决。 甲方：（盖章） 法 人代表签字： 乙方：（盖章） 法人代表签字： 二 00 五年 月 日 现场踏勘的填写要点 （ 1） 一次踏勘 多宗土地请按顺序对调查表进行编号。 （ 2）现场核定宗地所在区域的基准地价。 （ 3）踏勘重点：宗地土地开发程度（几通，场地是否平整）。 图件资料是否与实地相符合。 估价对象的具体位置、周围环境。 估价对象的外观、建筑结构。 补充收集估价所需要的其它资料。 数码相机的 拍摄技巧。 （ 1） 拍摄距离远近 你拍摄的物体是不是会象卫星和地球一样看起来是那么的遥远呢。 如果你没有很好的选择画面的远近就很可能拍摄出这样的图像。 当使用数码相机拍摄时，像素的多少对于图像的清晰度是一个很重要的因素，而远距离的物体则因为分布在上面的像素点少而显得不清楚，所以在拍摄中尽量的接近所拍摄的物体。 比如说，当拍摄人物时，可打开 LCD 显示屏取景，然后让人物尽量的添满整个屏幕。 直到你可以清楚的看到人物眼睛的眼白之后再进行拍摄。 （ 2） 避免极端 温度 过高或过低的温度都会对你的相机以及电池不利，千万不要长达几个小时的将你的相机直接地暴露在阳光下。 如果不得不暴露在阳光下，那么你可以用一块浅颜色的毛巾或是反光材料将你的相机遮盖着。 如果你把相机放在汽车上，那么你一定要注意阳光是会随时间而变化方向的，所以要将相机放到太阳晒不到的地方。 当在很冷的天气时，最好将你的相机放在一个大的、密封的塑胶袋里，然后再带出门。 袋中的温度会逐渐下降，所以可以避免因为温度的快速下降而在相机内部凝结成霜。 等到你的相机和外界空气一样冷的时候，你就可以将它拿出来拍摄了。 （ 3） 顺光拍摄时的问题 通常，最好的拍摄点是当阳光在你的背后，那么你要拍摄的物体就会有极好的光线。 但同时产生的问题是，在这种强烈的光照情况下，相机 LCD 显示屏上的内容就会非常不容易看清，所以，你最好是购买一个还带有光学取景器的相机，否则，在这种情况下，你就会很难拍摄到好的图像。 另外一点，如果你经常使用光学取景器而不是用的 LCD 显示屏，也可以为你节省大量的电力耗费。 （ 4） 逆光时使用闪光灯 在白天拍摄时，通常都是在阴影下使用闪光灯。 当你在逆光情况下拍摄时（光线源在物体的背后，比如 说日落），拍摄到的结果通常都是物体是黑色的轮廓，而背景却十分明亮。 解决这一问题的方法就是使用全充闪光灯，闪光灯提供的光线可以照亮人物的脸部，也可以有效的减少背景的亮度。 照片的编辑和打印 （ 1）利用 XP 系统中自带的图片和传真查看器进行打印。 依次点击“打印”按钮 —— “下一步” —— 选择需要打印的图片 —— 选择打印机 —— 选择布局 —— “下一步”，完成打印。 （ 2）利用 word 打印图片。 依次点击“插入” —— “图片” —— 来自文件 —— 选择需要插入的图片 —— 对图片进行简单编辑 —— “打印”，完成 打印。 （ 3）部分需要特殊处理的图片，推荐业余时间学习 photoshop。 五大方法（基准地价、假设开发、成本逼近、市场比较、收益还原）公式的彻底理解。 重点介绍三种评估方法要点： 【使用 由于宗地位于 **市城镇基准地价的覆盖范围内，故选用基准地价系数修正法。 由于宗地拟进行房地产开发，故可以选用假设开发法。 由于宗地位于城市近郊或农村，故可以选用成本逼近法。 由于宗地周围土地市场活跃，故可以选用市场比较法。 由于宗地有显著的收益，且便于核算，故可以选用收益 还原法。 】 第一、 基准地价系数修正法 一、概念： 所谓 基准地价系数修正法 ，就是指求取一宗待估宗地价格时，利用级别或区域基准地价，通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，得待估宗地客观价格的方法。 二、公式： 基准地价系数修正法评估的 宗地地价 （基准地价设定开发程度下的宗地地价） ＝ [基准地价（ 1177。 ∑ K） K1Ｋ 2Ｋ 3177。 开发程度修正幅度 ] K4 式中： K1──期日修正系数 K2──容积率修正系数 K3──其它因素修正系数 K4──土地使用年期修正系数 ∑ K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和 三、公式详解： 基准地价：依据资料及现场踏勘，判断宗地所在区域（路段）的基准地价。 区域及个别因素： （ 1） 商业： 距商服中心距离 ：商 业中心是指在一定区域内组织商品交换和商品流通的枢纽。 商服中心是城市结节点，即城市中某些对人口流动和物质能量交换活动具有聚集作用的特殊地段。 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 距商服中心的距离 A≤ 400 B≤ 75 (400,600] (75,150] (600,800] (150,300] (800,1000] (300,500] 1000 500 注： A：表示市级商服区， B：表示区级商服区， C：表示街级商服区。 a、 人口密度和流量 ： 人口分布疏密状况影响着土地的区位差异。 对商业用地而言，人口密度高， 则意味着商业交往频繁，生活消费量大，社会购买力强，土地区位条件好。 对住宅用地而言，人口密度过低，则城市基本设施少，服务及便利程度低，繁华程度低；而人口密度过大，则人均占有设施少，住房紧张、交通拥挤 、环境质量差、治安状况差，对土地产生负影响，只有在人口密度适宜的地区最适合于人类居住。 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 人口密度或流量 大 较大 一般 较少 少 b、临路级别： 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 临路级别 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通运输型 永州市城区的主干道有： 零陵路、潇湘西路、大桥路、凤凰路、潇湘东路、 清桥路、梅湾路、沿江路、育才路、翠竹路、白竹路、珊瑚路、梧桐路、珍珠路、春江路、零陵大道、西区路 、人民路、芝山路、中山路、南津路、潇湘路、黄古山路、萍洲西路、虎啸路、站前大道、零陵大道、羊角山路、永州大道、双洲路、铁塔路 次干道有： 解放路、百业街、逸云路、冷溪路、翠园商贸街、兴旺路、建设路、百万庄 1 号路、回龙塔路、西区路、百斗路、金竹路、文昌路、萍阳路 c、 距公交站点距离： 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 距公交车站距离 ≤ 50 米 50－ 100 米 100－ 150 米 150－ 200 米 200 米 d、 经营类型： 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 经营 类型 饮食娱乐服务 服装、综合 副食、百货 五金电器 其它 e、 宗地形状和面积： 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 宗地形状与面积 ≥ 320 m2 [240,320) m2 [160,240) m2 [80,160) m2 ≤ 80 m2 f、临街宽度： 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 临街宽度 16m (12,16]m (8,12]m (4,8]m ≤ 4m g、地质条件： 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 地质条件 ≥ 25 [20,25) [15,20) [10,15) ∠ 10 （ 2） 住宅： a、 商业繁华度 ： 商 业 繁华影响度是指商业、服务业及金融业等的集聚程度及对土地质量的影 响程度。 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 商业繁华度 A≤ 400 B≤ 200 (400,1000] (200,600] (1000,1600] (600,1200] (1600,3000] (1200,20xx] 3000 20xx b、 交通便捷度 ： 公交便捷度和道路通达度一样是反映土地交通区位的重要指标。 公共交通是 城市中 人流移动的主要工具之一，尤其是在大城市，人流移动的成本、消耗的时间以及人们接触交往的机会、频率都要受制于公交状况。 因此公交便捷状况成为影响土地优劣的主要因素，公交便捷度越高，人们出行越方便，土地级别也相应提高，否则就相反。 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 交通便捷度 道路宽度≥ 40m 站流量≤ 8 分 /次 道路宽度 [25,40)m (8,12]分 /次 道路宽度 [15,25)m (12,17]分 /次 道路宽度 [8,15)m (17,25]分钟 /次 道路宽度 8m 25 分钟 /次 c、 基 础设施完备度 ： 基础设施主要包括城市居民生活、生产所必不可少的供水、排水、供电、供 气、电讯等设施，是城市设施的重要组成部分，是反映社会活动、经济生产、生活等活动场所保障的指标。 其水平反映了城市土地资金的投入量，其完善与否直接影响土地使用价值的大小，影响投资、生产效益，也直接影响了居民的工作和生活环境。 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 基础设施完善度 ≥ 95% [90,95) ［ 80,90) ［ 70,80) 70 d、 公用设施完备度： 公用设施则是指与居民日常生活密切相关的公众共同使 用的服务 设施，如中学、小学、幼儿园、医院、体育场馆、文化馆、影剧院、公园、邮局、银行 (储蓄所 )等。 它们都体现了土地社会物化劳动的投入量，同时也是衡量土地社会及 生态效益好坏的重要指标。 公用设施完备与否将会影响社会经济活动及人民生活是否更顺利、更便利，影响人民生活得是否舒适。 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 公用设施完善度 ≥ 90% [75,90%) ［ 60,75) [45,60) 45% e、 环境质量优劣度： 环境质量是环境污染状况的综合反映。 由于人为的原因，大量产生有害物 质的污染 源过于集中或不合理的排放，破坏了自然生态系统的平衡，并对人类身体健康构成巨大的危害。 环境污染的种类很多，有大气污染、水污染、噪声污染、土壤污染、固体废弃物污染、放射性污染等。 据调查，城市居民反映最强烈的是噪声污染和大气污染。 影响因素 优 较 优 一 般 较 劣 劣 环境质量优劣度 1200m。