第四部分高端物业服务技术标准及要求最新

第四部分高端物业服务技术标准及要求最新内容摘要：

计划的上报与计划执行情况的总结。 工作计划编制 年度工作计划的编制 及 要求 每年 12月由管理部根据 公司 经营发展规划编制下一年度工作计划， 各部门 依 据 公司年度工作计划 制定本部门下一年度工作计划。 各部门年度工作计划由总经理 审核后 ， 由 公司管理部备案。 年度工作计划（含半年度总结）的具体要求由公司管理部另行通知。 月度工作计划的编制及要求 各部门根据本部门的实际情况及各种 会议 中的决议等，制定本部门的月度工作计划，经部门负责人审核后 ， 于每月 28 日前 通过 OA系统传 至管理部工作计划主管处。 管理部计划主管负责于每月 2 日前制订 部门及 项目月度工作计划（含公司工作计划），报管理部经理审核 ，经 总经理 批准后， 通过 OA 系统 发至各部门 及项目。 各 部门及 项目月度工作计划 ， 要明确工作任务、计划完成日期、责任部门、 责任人、 工作应达成的重点目标， 应 注明需 要 其它部门协助的事项等。 1） 主要工作内容：按照公司以及部门内的经营管理要求，内容应为本 部门 非日常性的重点工作，且需明确化、具体化。 2） 完成日期：指预计完成该项工作任务的 时间 ，跨月度工作尽可能分月报送并注明 “ 全月 ” ，但必须注明该项工作各阶段的计划完成 时间 ，并设定本月 所要 达成的目标。 3） 责任主体： 工作计划 中必须明确各项工作的责任主体（部门或人），并尽可能明确到小组或个人。 如跨部门的 工作 ，则需注明负责组织协调的责任主体。 4） 目标设定：各部门重点工作计划必须注明设定 的 目标，跨月度的工作应设定本月底要达成的目标，并在当月 工作总结 中对目标达成情况进行 自我评价。 5） 与年度工作计划挂钩：各部门年度工作计划中的重点工作应在月度工作计划体现，避免造成工作偏差。 各部门在编制月度工作计划时，必须对上月的工作计划完成情况作简要总结，正在进行中的项目要说明工作进展的程度，未能按期完成的项目须说明未完成的原因及预计完成时间。 各部门 应 保持计划工作的严肃性， 同时 根据实际情况保证调整计划的灵活性，两者应高度统一。 改变和调整计划，应重点考虑 是否对公司经营状况造成影响。 因临时性工作冲突， 调整计划应在 3个工作 日 内 报管理部工作计划主管。 阶段性工作计划的编制 及 要 求 阶段性工作计划：一般指大假前后 工作 安排、春节前后工作安排、专项工作计划及临时性工作计划。 公司在放假或 专项工作实施前一周内，编制下发阶段性工作计划的具体指引和要求。 个人周工作计划的编制 及 要求 各部门负责人组织 、 指导部门成员根据部门月度 工作计划 要求将工作分解到周，编制周工作计划。 周工作计划无需报管理部备案，由各部门自行管理与 考评 ，并将员工周工作计划完成情况纳入月度 员工绩效考核 中。 工作计划跟进实施 各部门应保证和维护工作计划的科学性、严肃性，应严格按照工作计划的要求开展工作。 工作计划制订下发后，各部门应逐级向下传达工作指令，明确工作的实施责任人，确保各项重点工作的落实。 管理部负责落实 部门及 项目各项重点工作，对各项重点工作和专项工作（指列入项目工作计划的工作和各部门工作的重点工作）予以跟进、协调并提供各种支持。 各部门 及项目 负责人 ， 负责本部门重点 工作 的协调和监控，负责协助落实项目各项重点工作，并给予积极的支持和配合。 为确保 工作计划 执行效果，各部门对工作计划有疑问 时，可向管理部提出咨询。 各部门在调整工作计划、工作计划不能执行或中途终止时，应及时反馈至管理部。 管理部将在每月中旬组织召开 部门及 项目 工作计划 管理协调会， 会议 内容主要包括但不限于： 通报上月项目各项重点工 完成情况 及工作计划考评结果； 各部门通报近期工作中存在的问题和困难， 以 及需要公司或其它部门协调解决的事项； 公司对下一阶段工作提出 的 要求和指引； 其它需协调解决的事项。 计划外重点工作 公司布置的各项临时性工作，以及 部门及 项目经营分析会、公司总经理办公会上布置的各项工作，由管理部以 《 工作执行单 》 的形式下达（ 《 工作执行单 》 的格式见附表）。 对列入 《 工作执行单 》 中的工作，责任部门应积 极予以落实，并在规定时间内进行反馈。 管理部 应 对 《 工作执行单 》 中的工作进行必要的跟进和指导，并不定期实施抽查 和 考评。 工作计划的考评 管理部按月对各部门 及项目 月度重点工作计划（包括 《 工作执行单 》 中的工作）进行考评并通报结果，主要考评工作计划报送及时性、编制质量及工作计划完成情况。 对工作计划的考评实行 “ 计分制 ” ，其中报送及时性占 20%、编制质量占 20%、计划完成情况占 60%。 报送及时性 1）各部门每月 28 日前将工作计划及总结报送管理部，每滞后一天扣 5分，依次 累加。 2）对列入 《 工作执行单 》 中的工作，若不按规定时间反馈，每滞后一天扣 5 分。 编制质量 1）工作计划及总结格式每处不符合扣 2 分。 2）工作计划及总结的内容不完整（重要工作未列入、年度工作计划中的阶段性重点工作未涵盖、总经理指示的重点工作未列入等），每遗漏 1 次 /项扣 5 分。 3）对 《 工作执行单 》 中的工作，未按要求内容进行反馈的，每处扣 5分。 计划完成情况 1）年度工作计划及半年度工作计划的考评，由 管理 部整理相关材料交 总经理 评价，与部门管理绩效 挂钩。 2）阶段性 工作计划 的考评，纳入当月责任部门工作计划考评，并挂靠 《 工作执行单 》 中工作的考评。 3）月度主要考评重点 工作 目标达成情况，以达成计划设定的目标为工作完成。 ① 计划完成率 =（达成设定目标的工作数 /月度计划工作总数） 100% ② 对列入 《 工作 执行单 》 的重点工作，未按计划进度完成的，视具体情况给予 5～ 20分的扣罚。 4）个人周工作计划由各部门负责进行考评，管理部抽查，纳入员工绩效考评。 为了能够更好地掌握各部门工作计划执行情况，各部门 工作总结 提倡以书面形式报送。 公司各部门的工作计划完成情况的考评结果在当月《 绩效考评表 》中体现。 附则 本办法由 公司 管理 部负责解释。 住宅小区公共设施配置标准 一、 设施部分 设施名称 配置标准 水电气配套 1. 设备房设置尽量集中、便于维护管理。 2. 建议设备统一战略供应商，如电梯、给水系统、消防系统、发电机、供配电系统等，设备型号规格相似、互换性较强，方便后期管理维护。 3. 电表容量与实际负荷相匹配。 写字楼、商铺按销售单位配置电表；每层或围合设工作插座和开关。 4. 变压器容量、台数与项目实际用电量相匹配，配置容量应合理不能容量太大，有温度自动控制。 5. 水气表位置集中，方便于维护和抄 表。 6. 避免水表、电表安装在业主私家阳台上。 7. 供水管网材料、安装位置应考虑使用寿命及后期管理维护。 8. 项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于 全部采用变频加压供水。 9. 报建时注意供水用途、选定合理的供水价格节约费用。 围墙护栏、 支杆 1. 平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。 2. 围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。 3. 围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。 4. 围墙安装防爬网。 5. 灯具、交通、摄像镜头支持杆、建议采用镀锌钢管。 外立面管道、 栏杆 1. 建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。 2. 空调架选用：铝合金材料（厚度 — ）经久耐用，随着空调业的科技进步及业主使用实际情况，空调 1 拖 2— 3 个分机情况的存在，建议空调架尺寸不小于 3 匹副机位（防止空调无法安装情况时有发生）。 3. 空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质 PVC 管、管径不小于φ 32mm 防止 堵塞。 4. 平台护栏、采光井门、防攀爬防盗网材料建议选用φ 12mm 圆钢、角钢制作、尽量少选用 25x25mm 以下方钢。 沟渠井盖 1. 沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。 2. 车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用混凝土板材料。 3. 在广场走廊可以设计制作塑脂合成材料井盖、制作成本低于暗装井盖。 4. 道路上的雨水、污水井盖建议今后小区由地产或物业定点制作铸印通达物业字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现通达精致管理。 道路 1. 路面砖防滑；人行路芽 为凹陷式排水沟，水泥上面铺设防滑地砖。 2. 在道路周边、小区内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。 道路两侧每 100 米处、根据大小至少设置一个取水点，小区取水点必须安装水表便于日后管理。 3. 小区取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。 4. 在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。 5. 小区道路主要位置设置混凝土减速坡，大厦主要道路设置塑胶减速坡（具体位置由物业确定）。 6． 沥青路面应选择粗粒路面、质量好、不宜脱落。 7． 小区路面设置足够的雨水珊格、消除路面积水。 天面露台 1. 销售赠送的天面、露台统一设置花架、花槽（防水处理）。 2. 多层、高层在天台混凝土墙面的适当位置，每单元设置一个承重量 500kg 的钢制挂钩、利于今后高空作业安全使用。 3. 10m2 以上公共可上人天台、露台设置取水点。 防火门 1. 公共部位防火门钥匙通用（通锁）。 2. 公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。 停车场及 出入口 1. 人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。 2. 车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。 3. 岗亭设置通透，方便观察来往车辆 和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。 岗亭形状： A、岗亭尺寸：宽 1800— 2020x长 28003100mm。 B、岗亭门建议制作成铝合金推拉门。 4. 小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。 5. 车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。 6. 地下车库出入口有防止路面水进入车库的坡道、排水沟及防洪闸，地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。 7. 车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，采用节能灯具，减少耗电。 8. 车库、架空层照 明灯具设置可以考虑， 60%节能灯照明、 40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。 9. 地下车库出入口应设置防洪闸，防滑路面，并应按每 200 平方建筑面积 1 立方的标准设置消防沙池。 10. 车库墙面可以用涂料绘制图案、制作统一的车牌号。 11. 车库设置清洁用取水口及清洁池。 12. 室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。 娱乐设施 1. 安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。 2. 木制儿童娱乐设施与地面接触的木柱上下 300mm 需做防 腐处理、最好用不锈钢（塑料制品）作保护层防腐。 3. 娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。 (例如秋千设置投资少便于维护、业主很喜欢 )。 4. 室外娱乐场所设置排水口、沟。 5. 室外娱乐场所选用优质地垫、防止雨后天晴翘起存在隐患。 信息栏 在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。 1. 对于围合式小区（户数 300 户以下可以在主要的一个小区门设置公共信息栏具体尺寸：宽 900x1100mm）材料可选用不锈钢（优质铝合金烤漆）。 2. 对 于 500800户的小区院落可以设置一个集中信息栏。 3. 对于一次开发完成的小区建议在小区主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。 4. 分期开发的小区建议在小区每期的主要出入口、小区中心位置设置小区平面图。 5. 商铺较多的小区（ 15 户以上），建议在商铺区域设置产品广告信息栏（具体尺寸、数量须根据商铺数量多少确定，最小面积 2020x1200mm）。 6. 商铺广告灯箱设计图案、安装位置须和物业服务中心对接以便于今后管理。 非机动车辆 1. 为便于统一管理，按不小于户数 1： 配置封闭式非机动车 棚。 2. 封闭式车棚统一设置在出入口方面的位置，或相对小区中心位置，方便业主车辆停放。 小区清洁设施 1. 小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小 区风格相匹配，易维护。 2. 大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。 3. 有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。 4. 位置宜设在小区偏僻地。