重庆、西安公共租赁住房项目建设考察报告48p

重庆、西安公共租赁住房项目建设考察报告48p内容摘要：

比例筹措。 财政投入主要通过 3 万亩国有储备土地划拨注入和 中央财政专项资金、本级财政支出、 税费减免 等方式筹集。 融资部分主要通过银行、非银行金融机构和公积金贷款，发行债券等方式筹集。 目前， 重庆市 中央补助和市级财政已先期投入 230 多亿元，撬动了社会投入 250 多亿元。 重庆市向外借款 800 亿元，包括通过公积金和商业银行贷款 300 多亿元，向社保基金、保险资金、央企等非银行机构融资 400 多亿元。 重庆市 将 通过三种方式来偿还本息。 一是按 10％的比例配建商业设施，以市场价出售，可回笼资金 400 多亿元；二是承租 5 年后，出售约三分之一有限产权的公租房，可回收资金 400 多亿元；三是每年收取的租金，扣除维护和管理费用后仍有盈余，可用于平衡贷款利息。 二、土地的保障 重庆市 公租房建设用地均以划拨方式供应。 重庆市的优势之一在于政府有较多的土地储备。 2020 年，重庆就建立了 土地整治储备中心，对土地市场进行宏观调控。 2020 年，又在土地储备中心的基础上成立了 “ 重庆地产集团 ” ，由市政府注资，建立了政府主导型的土地储备供应机制。 该市在一、二环线之间（大致相当于武汉市的三环、绕城之间）储备了 30 万亩的国有建设用地。 手中有地，建房有底。 这次重庆大规模建设公租房，其中主城就从储备地中拿出 10%约 3 万亩作为划拨地投入。 三、 政策支持 免征土地使用税、土地增值税、建安营业税及附加、契税等相关税费，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金。 四、规划布局 在公租房建设上， 重庆市 确保做到规 划布局均衡、交通出行便利、配套设施齐全、居住环境宜居。 在重庆内环与外环之间的地段，此前已规划好 21 个大型聚居区，此次公租房都分布在这 21 个聚居区中，与商品房 “混建 ”，使公租房住户与整个城市和社会有机融合。 五、工程建设和 建筑、 装修标准 重庆 市的公租房建设均由政府主导，国有投资集团作为投资主体建设并持有产权，由 重庆建工 或中冶建工两家国有大型建筑企业总包承建。 建设参照中档商品房小区的标准，按照国家标准及规范执行。 均为高层电梯房，采用涂料外墙、双层中空玻璃塑钢窗，园林景观、健身设施齐全。 公租房采取了统一装修的 方法，大到抽油烟机的采购小到踢脚线选材都做了严格限定。 户内装修 标准 为 400 元／平方米，估计实际成本达到 500 元／平方米。 六、房屋交付和后续管理 公租房的交房标准： 水电气表 安装到户 防盗门、窗 统一安装 开关、插座 统一安装 客厅及卧室 地面采用玻化砖、墙面天棚涮乳胶漆 厨房 地面墙面采用防滑地砖、墙砖，天棚采用塑扣板；安装吸顶灯、抽油烟机、成品橱柜，淘菜单盆。 卫生间 地面墙面采用防滑地砖、墙砖，天棚采用塑扣板； 安装顶灯、换气扇、蹲便器，成品立柱盆 市公共租赁房管理局组建或委托的房屋管理机构负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并对物业服务公司工作进行指导监督。 市公共租赁房管理局组建或选聘的专业物业服务公司承担小区物业管理。 物业服务费由市物价部门会同相关部门研究核定。 物业服务费实行动态调整，每 2 年向社会公布一次。 重庆民心佳园（鸳鸯组团）公租房小区 项目概况 民心佳园公租房小区是重庆的首个公租房项目，位于重庆市北部新区鸳鸯镇，西邻机场高速公路，南邻渝长高速公 路。 该 项目配套齐全，交通便利，紧邻机场高速公路和渝宜高速公路，是重庆市所有公租房小区地理位置距离市中心最近的一个。 重庆 轨道3 号线童家院子站在项目西侧 450 米处，远期规划的轨道 4 号线在地块东侧。 项目位置距解放碑、观音桥均为 9 公里，车程 10 分钟左右。 项目地理位置大致相当于我们武汉市的常青花园区域。 项目 规划总用地 41 万平方米 ，含城市绿地、水体及市政道路等用地。 总建筑面积 111 万平方米， 其中地上建筑面积 98 万平方米 ，地下建筑面积 13 万平方米。 配套公建总建面约 7 万平方米 ，包括：配建小学 1 所 万平方米， 幼儿园 2 所 万平方米，商业用房、文体设施、社区管理等其它公建面积约。 地下停车位 3500个。 住宅总套数 万套 ，居住人口 万人。 容积率 ，建筑密度 26%，绿化率 35%。 包括 54 栋 20～ 32 层的高层住宅楼。 项目建设情况 重庆 市的公租房建设均由政府主导，国有投资集团作为投资主体建设并持有产权，由 重庆建工 或中冶建工两家国有大型建筑企业总包承建，市政府还专门成立了公租房管理局进行统一管理。 民心佳园 的建设单位为重庆市地产集团与重庆市公共住房开发建设投资有限公司。 施工单 位 重庆建工集团股份有限公司 ， 是目前西部地区唯一拥有房屋建筑总承包、公路工程施工总承包双特级资质的国有大型建筑企业集团。 重庆市公租房布局在一、二环线间的 21 个大型聚居区内轻轨沿线或交通条件较好的地区。 配套设施参照商业楼盘的标准，配套幼儿园、学校、医院、超市、银行以及健身等公共服务设施和场地，园林景观设施齐全，周边绿化一并跟上，建成标准化的现代居住小区。 通过公租房小区的入住，带动周边商业及公共服务配套的成熟，从而增加公租房小区周边国有储备土地的价值，提高土地出让收益，促进公租房建设资金的平衡。 民 心佳园 项目分两期建设，于 2020 年 2 月开工，现大部分已交付使用。 其中项目一期住宅 25 栋 7000 余户于 2020 年 4 月开始陆续入住。 整个项目计划 2020 年初全部交付入住，届时所有商业等配套设施将全部投用。 小区社会服务综合办公楼及配套的压缩式垃圾处理站将后续建设。 该项目作为 重庆的首个公租房项目 ，也是“民心工程”、“市长工程”。 市长多次召开会议专题研究和部署，对工程建设过程中的各种问题及时解决，项目的各种审批手续基本上是一路绿灯。 如项目的国有土地证是在竣工交付后才办理完成。 项目总承包单位 重庆建工 发挥集团优势，加班 加点施工。 项目首期交付的 40 万平方米住宅建设周期仅 13 个月，而且是带装修的成品房交付，速度极快。 但超常规的赶工建设也带来诸如墙面开裂、漏水等装修质量问题。 因此之后的重庆公租房项目工程建设再未要求如此短的工期，建设周期均延长到一年半至两年，这同样也是很快的。 建筑标准 民心佳园 小区的建设参照中档商品房小区的标准，按照国家标准及规范执行。 均为高层电梯房，采用涂料外墙、双层中空玻璃塑钢窗，园林景观、健身设施齐全。 小区大致分为 7 个组团，每个均配建人防地下室及车库， 楼栋门厅及电梯间墙地面为玻 化砖，石膏板吊顶，配有消防报警设备及标识、防火门、信报箱等。 每户统一安装入户防盗门 ，室内门为成套复合木门。 客厅及卧室地面采用玻化砖，瓷砖踢脚线，墙面、天棚刷乳胶漆，石膏顶角线，飘窗铺石材。 空开配电箱、弱电箱、照明及插座全部安装到位，满足使用要求。 户内装修成本为 400 元／平方米，估计实际成本达到 500 元／平方米。 厨房、卫生间地面墙面采用防滑地砖、墙砖，塑料扣板吊顶。 厨房安装吸顶灯、烟机、灶具、洗菜盆、成品橱柜。 卫生间安装顶灯、换气扇、蹲便器、洗脸盆及龙头、淋浴器。 住户只需自配家具与电 器即可直接入住。 户型设计 民心佳园 项目的 户型建筑面。