淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议(编辑修改稿)

淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大管理资源中心 第 19 页 共 92 页 个别区县和个别领导仍存在批条子、减免规费问题。 从而造成资金流失，使房地产开发经营市场出现不平等竞争。 2002 年新开工的项目，有近 50%项目有减免规费现象，其中领导批条、说情和区县政府以文件、会议纪要形式减免上级规费的现象占 90%以上，造成上亿元的资金流失。 致使市场形成不平等竞争，配套资金不足，群众的生活质量得不到保障。 也挫伤了部分开 发商的积极性。 机关事业单位自建自用住房问题没有得到有效控制，个别有钱的单位还在建房，冲击了开发经营市场，助长了不正之风。 房地产开发管理职权不清，部门职能交叉，办事程序混乱，导致房地产开发经营市场发展不规范。 房地产的开发、拆迁、商品房销 (预 )售等过程都属于房地产综合开发其中的一个环节，均属于开发建设行为。 目前，淄博市房地产开发管理和拆迁、房屋销 (预 )售管理在两个部门。 房地产开发经营许可与房屋销 (预 )售许可管理脱节。 审批程序颠倒，导致部分开发经营项目违法建设。 房地产开发项目的 确立应该由建设行政主管部门依据城市总体规划和住宅专项规划，按照年度建设计划组织实施。 而多年来建设项目的确立是建设用地规划许可和建设用地批准在先，自建自用非经营性项目和开发经营项目的性质还没有区分，就取得了建设用地规划许可和建设用地批准文件，致使很多企业在不具备开发经营资格的情况下，从事房地产开发经营活动，造成了主体行为违法的事实，同时也是造成大量在集体土地上搞开发的主要原因之一。 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 92 页 房地产综合开发建设管理机构不健全，不适应房地产开发形势的发展。 淄博市开发办现有事业编制 11 人，正科级单位，与发展中的房地产业 极不适应。 区县级开发管理力度贫乏，多数区县只设立了房地产综合开发建设管理领导小组，好的区县还有一个专门管理人员，个别区县只设一个兼职管理人员。 管理人员的不到位，导致开发管理监管力度不够；对无资质开发、集体土地上搞开发、未取得开发经营许可搞开发、产权部门利用职权以旧城改造的名义开发经营等违法行为的处罚力度不够，挫伤了合法经营者的积极性。 淄博整体房地产市场仍属起步阶段，房地产经营仍属粗放型经营；整体规划水平仍显稚嫩。 产品差异化区别不明显，市场产品同质化现象严重。 住房信贷发展仍未向服务型转型，手续仍繁琐；消费 者购房心理不成熟及自我保护意识仍弱。 （ 5）淄博市房地产业的发展趋势 1）住宅需求继续扩大。 随着货币化分配住房和取消福利分房政策的实施，居民的住房要通过消费市场解决，住宅的需求量将继续扩大。 一是我市居民住宅消费层次差异较大，有理想住房的大都集中在机关事业单位和经济效益较好的个别企业。 有 60%的居民户有住房，但不理想，由于企业效益不好，想通过筹资或按揭贷款准备购房改善居住条件。 另有 10%左右的无房户租住或借住房屋，期待购房。 二是住房二级市场的开放和规范使得房改房放开上市交易，住宅品级和需求层次拉开，市场交 易活跃，规模逐步扩大。 三是城市现代化的步伐加快，也将进一步扩 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 92 页 大住房需求。 目前淄博市的城市化水平达到 41%，比全省平均高出 5 个百分点，但与西方发达国家相比还有相当的差距，上世纪八十年代，美国的城市化率就达到了 87%、日本达到了 65%。 为此，住宅的需求量在未来一个相当的时期内继续扩大。 2）住宅开发向“全优化”发展。 随着居民生活水平的不断提高，对生活质量的追求发生了变化。 居住小区和住宅的“智能化”、“生态化”、“多能化”建设，成为房地产开发商的发展方向，对于户型、环境、会所、教育、配套等方面的要求进一步增强 ，产业多元化突出，多层、小高层、高层、别墅、 TOWNHOUSE、商铺、产权式酒店、写字楼等业态大量出现。 3）经济适用住房在今后一个时期内是住宅消费的热点。 目前，淄博市的消费水平还较低， 2002 年城市人均可支配收入 7850 元，按每户 3 人计算，年户均可支配收入 23550 元。 根据联合国公布的住宅消费收入价格比 3— 6 年的参考标准计算，再照顾到贫富之间的差异，淄博市住宅每套销售价格在 20 万元以下比较适宜广大居民的消费心理。 经济适用住房将是我市面向大众的消费热点。 4）房地产市场向多元方向发展。 随着房地产法律 、法规和市场体系的健全，房地产市场将由目前的重营销发展成为生产、销售、租赁、抵押、评估、物业管理并举的市场体系，土地将由过去的协议出租、出让、转让，逐步实现招标、拍卖取得土地，土地交易向规范化、市场化转变。 二手房将成为销售市场的交易主体，租赁市场趋于活跃。 城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地产二级市场和租赁、抵押、评估将 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 92 页 加快发育。 物业管理也将从过去开发商孵化出的同体子公司分离出来，逐步实现规范化、社会化和市场化。 5）房地产企业强强联合，向规模化、集团化方向发展成为必然趋势。 房地产业是一个资金密 集型行业，也是风险较大的行业。 因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长期生存和发展，必须具备强大的资金实力。 世界各国房地产的共同特点，就是企业的规模化、集团化，只有少数十几家、几十家大的公司主导了房地产的大部分市场。 淄博市 135 家房地产开发企业，总注册资本金只有 亿元，而且 135 家公司中，国有和集体企业还有 41 家。 资金的分散、体制的问题已经制约了进行大规模开发的需要，加之国家 2020 年 6 月份颁布的“ 121 文件”对房地产企业的限制，地产去也只有进行体制改革和行业内部的强强联合，形成一批对市场有主导能力 的实力企业，才能在日益激烈的市场竞争中稳步发展；而实力弱小、缺乏核心竞争力的房地产企业，在未来几年内将面临着被淘汰的危险。 6）“品牌”成为房地产企业的生命。 拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的条件，在市场供大于求的状态下，消费者成为左右市场的和企业生存的决定因素，开发企业要取得竞争优势，立于不败之地，就必须注重树立品牌意识，保持企业的长期稳定的发展。 7）诚信成为房地产市场的灵魂。 古人云：“人无信不立”，离开诚信，整个社会都将失去发展的基石，并陷于无序的状态。 从某种意义上讲，市场 经济就是法制经济、信用经济。 房地产市场也不例外，开发商要把诚信当作经营原则和长期生存和发展的命脉。 随着政府对房地产市场的 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 92 页 逐步规范，房地产企业信用档案的建立，广大消费者的消费理念趋于成熟等，诚信将成为房地产市场的灵魂。 8）淄博市的住宅价格会稳中有升。 目前，淄博市的住宅价格与开发成本基本相等，其利润空间几乎为零。 有社会背景的开发商目前取得的利润一般有以下几个方面的来源：一是通过减免政府规费，把部分用于小区配套的资金作为利润；二是通过减、免、缓缴部分土地出让金作为利润；三是减免部分税金作为利润。 没有背景的开 发商只有通过加强管理和降低原设计标准获取利润。 即便这样，淄博市的消费群体也嫌住宅价格偏高。 同时，城市居住小区受诸多因素制约，综合环境质量不上档次。 形成了淄博市房地产市场的特有的发展状态。 随着国家对房地产市场的整顿和规范，淄博市的房地产市场逐步向着健康有序的方向发展。 四、 淄博房地产微观市场状况描述 张店区在建楼盘分布图 多层住宅市场分析 多层住宅项目大多分布在张店城区西、北郊区，主要分布在世纪路以西及联通路到开分区一带，在淄博市占主导地位。 1） 楼盘信息明细表 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 92 页 图表一 市场抽样户型统计比例 图 表二 问卷调研中居民对户型需求比例 从表中户型数量统计结果分析得出：目前复式楼供应量相对过大，处供过于求状态；而且复式楼多为顶层，多数淄博当地市民反映复楼存在楼层高，上楼难的问题，对复式楼有一定抗性。 二房，四房总体开发量不大，目前市场供应不能满足现有需求。 三房供求基本平衡。 从以上几个图表中也可粗略了解淄博房地产开发的思路，市场的成熟程度以及消费群体的需求状况。 张店区多层住宅市场特点 （ 1） 绝大多数楼盘以三房为主力户型 一般是以三房为主，二房为补充，如恒生城市花园，鸿泰嘉园等。 附加顶层复式户型，或者是以 三房为主，四房为补充，附加顶层复式户型，如：翡翠园等，也有部分楼盘以三房为主，二房为补充，如：天立花园。 三房占了很大部分的市场份额，且面积集中在 105140m178。 之间，户型面积适中，比较合理。 三房占主导地位，说明了淄博住宅市场的开发是以三口之家居住为主，迎合和反映了本地居民的家庭人中结构，生活习俗和消费需求。 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 92 页 （ 2） 户型结构设计不够合理 还有许多户型不能满足明厨、明卫、明室的采光通风要求。 还有表现在有些户型的阳台及卧室设计上；在淄博很多户型均为阳台设计，还有诸如窗户采用平窗的较多，采用凸窗设计的住宅小不多，这 可能是受淄博的空气污染严重及北方温度相对较低，天气寒冷有关； （ 3） 底层，顶层设计 淄博大部分楼盘的临街，临路底层都设计成了商铺，有些二层甚至三层都联体做商业，或办公用房。 一般小区内底层设置储藏间和车库，底层车库出售为主，车位以出租为主，一般车库和储藏间数量总和与户数比为 1： 1 进行配比规划，储藏间的层高一般都在 米以下 ,这样开发商对于这部分面积可以不计入建筑面积之内 , 储藏间的价格水平在300— 500元 /m178。 之间 .车库价格水平在 2000元 /m178。 左右。 顶层多为六楼或五楼送阁楼 ,阁楼屋顶设计几乎都有没有顶层花园 .一般阁楼在销售时采用不计入销售面积进行赠送的方式 ,相对单价比五层低 ,但单价并不是最高价 ,一般楼层最高单价出现在三层 . (4)创新户型少 ,开始出现创新户型并赢得市场 错层 ,跃层户型市场份额较少 ,但错层 ,跃式户型已经出现 ,并取得了不错的市场反映 .如翡翠园除多层住宅一个单元外其余都为错层户型 ,相对错层户型成本比平层高 ,一般来说它的售价是比要同楼层价位高出约50 元 /m178。 ,但是购买者仍是大有人在翡翠园是中房淄博城建公司继紫荆园开始销售后做的规划设计 ,据说是在销售统计分析了平层与错层销售情况的调查基础上做出的规划定位 ,而事实上翡翠园错层销售还不错 . 中国最大管理资源中心 第 26 页 共 92 页 (5)“会所”“商业街”等配套已成为时下的卖点 如在一些小区内甚至设有大型超市 ,健身中心 ,游泳池等生活配套设施 ,新推楼盘不注重了提高小区的绿化率 ,均在 35%左右。 容积率低 ,多在 左右 ,楼间距宽 ,基本达到 1:。 在智能化硬件配套上采用了高频网络 ,对讲门禁系统 ,并对小区进行全天候封闭式管理 ,在优惠促销方面 ,大多是直接采取折扣优惠方式 ,范围在优惠 4%左右 . 多层住宅价格分析 多层住宅的名义价格图表 多层住宅均价 1500 元以下示意图 多层住宅均价 1500 元以上楼盘示意图 不在考虑住宅。