万科集团房地产开发企业成本核算指导书(编辑修改稿)

万科集团房地产开发企业成本核算指导书(编辑修改稿)内容摘要：

，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。 如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如： A、游泳池：土建、设备、设 施； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 万科企业股份有限公司 编号 Vkcw0329 名称 万科集团房地产开发企业成本核算指导 版本 A/1 第 8 页共 19 页 编制 更改 王欣 审核 王文金 批准 生效期 20xx 年 1 月 1 日 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构； C、幼儿园：建造成本及配套资产购置； D、学校：建造成本及配套资产购置； E、球场； F、设备用房：配电房、水泵房土建及装修费； G、车站建造费：土建、设备、各项设施。 开发间接费 开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出； 以及项目营销设施建造费。 A、工程管理费 (1) 工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用； (2) 预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用； (3) 行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费 (4) 施工合同外奖金：赶工奖、进度奖 (5) 工程质量监督费：建设主管部门的质监费； (6) 安全监督费：建设主管部门的安监费； (7) 工程保险费。 B、营销设施建造费 (1) 广告设施及发布费：车站广告、路牌广告； (2) 销售环境改造费：会所、推出销售楼盘 (含示范单位 )周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用； (3) 售楼处装修、装饰费：设计、工程、装 饰等； 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 万科企业股份有限公司 编号 Vkcw0329 名称 万科集团房地产开发企业成本核算指导 版本 A/1 第 9 页共 19 页 编制 更改 王欣 审核 王文金 批准 生效期 20xx 年 1 月 1 日 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 (4) 样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。 主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，在主营业务收入中单列或单独记录，考核时从总费用中扣除； (5) 其他。 C、资本化借款费用 包括直接用于项目开发所借入资金的 利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。 因借款而发生的辅助费用包括手续费等。 D、物业管理完善费 包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区 入住前投入的物业管理费用。 期间费用 包括管理费用、营业费用、财务费用三类，均不属于房地产的制造成本范畴，其科目设置、归集内容、核算程序等详见《万科集团费用核算规范》。 三类期间费用与“开发间接费”均有联系和区别，详细界定与核算办法详见《万科集团费用核算规范》。 会计科目与帐簿设置 “开发成本”科目 该科目核算产品开发过程中所发生的各项费用。 各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。 成本管理软件运用成熟的单位，可以将明细科目仅设置到二级，即八项成本项目，三级 、四级明细数据在成本管理软件中保存。 成本项目数据必须定期（月、季度）与成本管理软件中的相应数据进行核对，并保持一致。 在各级明细科目下，应按各成本核算对象设立核算项目，成本核算对象可分层次设立。 为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 万科企业股份有限公司 编号 Vkcw0329 名称 万科集团房地产开发企业成本核算指导 版本 A/1 第 10 页共 19 页 编制 更改 王欣 审核 王文金 批准 生效期 20xx 年 1 月 1 日 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 成本，在每个项目的成本核算对象中，加设一条“待分摊成本”进行归集。 成本核算对象的具体设置参见下图： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级 开发商多年实际操盘之系统资料。 万科企业股份有限公司 编号 Vkcw0329 名称 万科集团房地产开发企业成本核算指导 版本 A/1 第 11 页共 19 页 编制 更改 王欣 审核 王文金 批准 生效期 20xx 年 1 月 1 日 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 项目 在建一期 住宅 商铺 在建二期 写字楼 拟开发土地 待分摊成本 项目开工前，所有成本均在成本核算对象“拟开发土地”中核算；项目开工后，将已开工部分逐期自“拟开发土地”中转入“在建期”。 具体核算要求详见《万科集团存货核算规范》。 “开发间接费”科目 该科目归集和分配与项目开发直接 相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及 项目营销设施建造费。 这类费用先归集，再按一定标准分配计入各成本核算对象。 各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。 “预提费用”科目 核算按权责发生制原则计提的，应由本受益期、受益对象承担的已经发生或将要发生、但尚未支付的成本、费用。 费用预提的时间：至少每季度末预提一次； 费用预提的范围：对完工开发产品应进行成本预提。