涪陵博宇帝都商业地产项目全程策划方案商业地产(编辑修改稿)

涪陵博宇帝都商业地产项目全程策划方案商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

市的知名品牌，已经在重庆市民 中形成了良好的口碑，从这两家商场在重庆的经营业绩就可知道，它们具有较强的市场竞争能力和应变能力；其次，它们的经营思路和机制也不是一般的商家所能具有的，在主城区，多家商场的倒闭都是这两大巨头作用的结果。 因此，本案必须作出比较新颖的合理的定位，并且制定出理想的推广方案，才能对抗竞争。 但是，市场也并不是一两家巨头所能够占据了的，毕竟他们不可能满足所有购物者的需求，同时他们的经营也不是面面俱到。 另外，他们的进入，还给本案带来了商机，因为这样可以形成新的更加紧密的商圈，增加商圈的外向辐射能力，带来大量的人流，包括周 边区县的顾客，有巨大的人流量为基础，则市场机会就形成了。 ② 核心商圈地位的争夺 涪陵区由兴华中路、高笋塘路、广场路、人民西路、人民东路等街区形成的涪陵区中心商圈，在这一商圈中，分别以高笋塘转盘和南门山转盘为中心形成了两个次商圈。 决定本案商业市场竞争环境的不仅仅是近期上市的商业物业竞争，还受到着本案所处的次商圈在涪陵商圈中的地位的影响。 本案位于广场路和高笋塘路结合点，按人流方向和所处位置可归属于“南门山转盘次商圈”。 由于从南门山至人民东路要修步行街，“步行街”在我国作为正在兴起的一种新的商业经济现象，由于 规划有序、街面整洁、购物环境好，从而在各个商圈中人气最旺、商业氛围最隆，逐渐成为其所在商圈中经营环境最佳的核心商圈；再者，商业中心也不是一两家商家所能形成的，稳固的商圈核心和良好的商业氛围是靠多个品牌商家和众多专业市场经过合理的整合形成的，在南门山转盘旁将有重百和新世纪两大品牌商场，而“高笋塘转盘次商圈”中品牌商家较少，仅有“新大兴”一家主力商场，显然竞争力不及“南门山转盘次商圈”。 因此，未来很有可能本案所在的“南门山转盘次商圈”将会成为涪陵区商圈的核心商圈，从而处于优越的商圈地位。 （ 4）涪陵区商业市场 总结 ① 涪陵区商业业态分布比较混乱，经营还处于无序状态； ② 涪陵区缺少规模化、品牌化的商家，现今的商圈辐射半径较小，辐射能力较弱，以高笋塘转盘和南门山转盘为交易中心的两个新旧商圈都缺乏真正的凝聚力，在该区域商圈中缺少主力店，不能形成区域的商业主体地位，涪陵的商圈核心亟待形成； ③ 涪陵现有的商业市场缺乏统一的管理和科学的经营，从而使经营商品品质管理失控，假冒伪劣产品泛滥，商品售后服务没有保障； ④ 涪陵区除建材市场、金穗路饮食一条街这两个专业市场外，无其它专业市场，因此具有开辟其它业种专业市场的空间； ⑤ 至今为止涪陵区城区内商业物业自身品质较低，无大规模、高档次的标志性商业建筑； ⑥ 涪陵区商业物业管理还处于低级的安保水平，更无品牌物管公司进入； ⑦ 涪陵区的商业经营还都处于被动的侯客上门状态，缺少传播推广和促销。 （ 5）商业零售发展趋势 随着流通体制改革的进一步深入，市场竟争继续向多元化、多层次、多主体方向发展。 一方面，在前几年，新商厦以惊人的速度倍增，外资零售业大举进入，超市、专业店如雨后春笋般出现，竞争白热化程度不断加剧；另一方面，具有休闲、购物和娱乐功能的购物中心以及商业步行 中国最大管理资源中心 第 10 页 共 23 页 街由于综合功能强渐渐 受到青睐；零售业的业态也在结构调整中不断向专业化发展。 新一轮的商业革命将依靠精密策划、准确定位和经营特色出奇制胜。 上个世纪 90 年代以来，中国零售业在高速发展中经历着一场深刻的变革。 它不仅使零售业成为经济发展的热点行业，而且对整个流通业乃至经济运行方式都产生了积极影响。 随着居民消费水平和购买力的提高，其消费需求，消费结构，消费方式，消费心理等都发生了变化，形成了巨大的消费市场和多样化的消费需求。 近几年，由于大量新建商厦陆续开业，市场竞争加剧，租金水平有所下降。 零售企业相对于社会商品零售总额的上升和相对于 现实购买力过剩以及不合理的格局使行业平均利润跃入最低点，多数商家在亏损中运行。 租金水平普遍下调，新建商业物业空置率继续上升。 有的城市高达40%— 50%。 许多省会城市的空置率也在 30%左右。 （可考虑步行街的威胁和影响） 优胜劣汰，适者生存的市场法规促使零售业的现有格局自行分解、重组、走向合理化。 现在呈现良好发展势头的有连锁店、仓储店、专卖店、超市、精品店、购物中心等。 还有如直销、电视购物、网上购物等处于萌芽状态的新兴业态。 考虑到城市居民无法回避的、关系到个人生活的基本要求约束，以及农村居民特殊的消费习惯和消 费环境，中国消费品市场很难由于偶然因素或政治性因素影响而再度进入火暴增长阶段。 以结构调整为主，间或伴有一些小的局部性的消费热潮的平稳增长将是近段时期消费品市场运行总体特征。 综合分析，商业零售业将呈现如下发展趋势： 质量价格比更加合理，零售企业低利运行。 随着市场条件变化，零售业获取超额利润的时代已结束。 在低利状态下运行和生存，零售企业只有降低成本，在经营和管理上练“真功夫”。 商品种类更多，特色经营、品牌经营和错位竞争，是在高度竞争的市场经济中零售业有效占有市场份额的途径。 为满足顾客多样化和不同档次的消费要 求，商品种类朝着品牌系列的纵深和广度发展。 服务质量提高。 在全国市场疲软、商业企业效益滑坡、居民消费呈多元化的形势下，基础管理、全面质量管理和全面服务管理是成功的营销手段之一。 现代商业服务内涵正在向更深更广的领域延伸，多功能，全方位、多元化是新一轮商场服务革新的方向。 谁能提供具有附加价值，不断满足甚至超出顾客期望的优质服务，谁就能获得并保有顾客，占据市场，从而获得忠诚顾客的终生价值。 技术投入大，管理模式更先进。 我国消费品市场已经由卖方市场走向买方市场、消费者的消费观念、消费习惯、消费结构、消费倾向、消费决 策、消费权利等都发生了变化。 这就要求商业企业者全面认识买方市场，根据消费变化，加强内部组织管理，增加管理技术含量，在营销方式上创新，包括企业制度创新、组织创新、服务创新、手段与方法创新等。 零售业态调整的速度加快。 1998 年是中国大百货商场的倒闭年， 1999 年以后进入零售业态结构调整期，今年的调整速度大大快于以往，集休闲、娱乐、购物为一体的购物中心以及方便消费者的商业步行街在我市有良好的发展前景，并会很快进入成熟期，引发中国百货业的革命。 零售业作为流通的最终通道对上游产业的拉动作用和主导化日趋呈现。 经济增 长由原来的投资驱动、生产导向转向消费驱动和市场导向，流通产业对国民经济和产业结构调整的相关作用增强。 中国社会经济状况和零售业的发展情况在不同的地区将有不同的表现形式，因此任何一个项目都必须把零售业的发展规律与当地情况相结合才能作出正确的决策。 作为重庆市两大副中心之一的涪陵，位于三峡库区腹心，为重庆市重点建设的城市之一。 在涪陵区第一次“三代”会上，涪陵区委、区政府在坚持超前性、科学性的原则的基础上，提出了涪陵区“城市化”发展战略，并已制定出“后靠东移、西进北连”的战略措施， 规划重点建设董 中国最大管理资源中心 第 11 页 共 23 页 家湾片区、顺江小区和太极工业园区，并与两个政经合一的开发区（桥南经济技术开发区和李渡私营经济开发区）连成一片，加快城区基础设施建设步伐和加大旧城改造力度。 从这个规划思路及目前的建设步伐可以看出：涪陵老城区将会建设成政治、经济、金融和商贸业中心，而位于老城区中心的涪陵广场将会在一段时间内成为重点建设的对象，假以时日，这里将会成为涪陵的文化中心和商商圈核心。 作为涪陵区的中心广场 涪陵广场与南门山转盘相呼应，人口密集，交通便利，市政配套完善，商业服务业基础雄厚，随着步行街拆迁建设步伐的加快，以及重 百、新世纪这两大商业巨头的进驻，必将引起金融、商业界的关注，该片区成为商业核心地位已经指日可待。 同时，由于几大主力店的拉动，周边区县的人流也将会会聚于此，若本案定位准确、规划合理，必将会成为涪陵商圈中商业核心主力店之一而成为市民及投资者注目的焦点。 分析 （ 1） S（优势） ① 本案位居原商业圈的中心位置，人流量大，商业氛围浓； ② 在高笋塘路和广场路交汇处，临近涪陵广场，与广场地下商场连为一体，外部交通顺畅； ③ 步行街的兴建从整体上提升了涪陵消费市场的层次，使涪陵老商业圈焕发青春、更加繁荣； ④ 重百、新世纪不久即将进驻涪陵南门山转盘，使本案所在街区及步行街将成为涪陵商圈的核心商圈； ⑤ 本案有 万余平方米的商业物业，体量规模较大，能形成一定的品牌效应； ⑥ 商场两面临街，且临街面较长，物业展示面宽； ⑦ 由于地势落差原因，在未来规划中造就商场多层临街，商业价值较高。 （ 2） W（劣势） ① 商场临街步道较窄，商场门前只有较宽阔的空间才能有效截流和聚集人群； ② 商场 A栋和 B 栋高差较大，不在同一平面上，缺乏整体气势； ③ 广场路街面较为陈旧狭窄，与高品质商业不太协调； ④ 拆迁费过高，导致成本 较高，压缩了利润空间； ⑤ 涪陵市场大多需求独立门面，本案的大开间设计会缩小物业销售的目标市场空间； ⑥ 交通车不便，只有一路交通车从此经过。 （ 3） O（机会） ① 涪陵区的工业发展较好，如太极、建陶、榨菜等知名企业的效益显著，有效地扩大了就业机会，推动了涪陵经济的迅速发展，市民收入有了较大幅度增长，消费需求放大，对于商业物业的投资和经营需求空间也很大； ② 渝涪高速公路的全程通车，以及涪陵区特有的历史人文景观，带动了涪陵旅游业的发展，从而使涪陵的商业贸易更加繁荣，拓展了涪陵商业物业市场； ③ 目前涪陵商业 市场虽然较为繁荣，但业态分布杂乱，经营规模与经营档次都较低，市场空白点较多，只要对物业业态进行准确定位，经营前景一定美好； ④ 与涪陵消费力增长不相协调的是，涪陵目前没有一家购物环境优良的商场。 如果能在本物业的外观造型、材质，以及内部空间设计、交通设计、装饰等上面认真磋研，建设一座涪陵区最有档次，最有逛头的购物场所，其经营状况和商业价值一定会很理想； ⑤ 与重百、新世纪共同造势，打造涪陵高档商圈，能有效扩大该商圈的辐射半径，既能留住本地的客户，又能吸引外区域客户，把“蛋糕”做大，以谋求“多赢”； ⑥ 引进品 牌店，提升本商场物业形象，打动消费者，形成良好的经营氛围。 （ 4） T（威胁） ① 本案对面也将要拆迁，其拆迁和建筑过程所造成的噪音和污染，对本案的工地形象包装会有一定的影响；再者，拆迁后兴建的商业物业随后入市，也会对本案构成一定的市场压力； 中国最大管理资源中心 第 12 页 共 23 页 ② 涪陵规划的步行街偏离本案约 400余米，步行街在我市已形成一种锐不可挡的经济热潮现象，该步行街的建成必将分流本案的消费人群； ③ 重百、新世纪入驻涪陵，且选址于步行街口南门山转盘，挟其品牌优势，对本案会造成相当大的竞争压力； ④ 本案在商业物业销售上存在着两个不可调和 的矛盾：一是，若不引进品牌店进入，物业品牌形象得不到提升内，物业价值难以提高，若引进品牌店入驻，则基本上采取租赁的方式，同时品牌形象越高的商家所付的租金亦越低。 其二，若商场投入使用后，销售还在进行中，仍有很多铺位无商家入驻经营，商业氛围难以形成，商业价值亦难以提高，投资者或经营者就越是持观望态度或产生抗性，因而产生连锁反应，也就更加拒绝投资或经营。 如何调和这些矛盾是本物业推广的难题。 三、 商业物业的市场定位 1．定位原则 （ 1）定位在涪陵目前的商业市场空白点上； （ 2）与重百和新世纪的百货业形成差异； （ 3）所定位的新型业态比较容易在涪陵市场上建立起品牌地位； （ 4）能够最大限度地提高物业的销售价格； （ 5）能够比较容易吸引品牌商家的进入； （ 6）能够形成一定的竞争优势。 2．业态定位必须考虑的因素 （ 1） 科学的规划布局 （ 2） 便捷的交通组织 （ 3） 鲜明的人文景观 （ 4） 合理的业态功能分区 （ 5） 适用的商铺面积 （ 6） 1 个主力店 （ 7） 优秀的物业管理 （ 8） 优惠的政策鼓励 （ 9） 适合的销售价位 3．业态定位 客观认真地分析了涪陵商业产业现状和发展趋势，根据对涪陵区商业业态分布格局的分析，我 们发现该区商业市场缺少高档次的商业旗舰，再加之本物业的区位优势、规模优势、便利的交通环境和所处的总体商业环境，（这具体包括：商圈内的人口密度、人口流量；商圈的辐射范围及发展方向；商圈内消费者的收入水平及消费特征；营业范围及时间是否受到某种限制；商圈内的商业繁华程度，商圈级别、店铺数量、营业类型及竞争情况、商业经营者的资历及开拓精神等。 ）为最。