保利仁和物业工程设备管理手册

保利仁和物业工程设备管理手册内容摘要：

尘、无水渍、无油渍。 遵守员工守则和各项规章制度、服从上级领导的安排。 第三章 工程部工作制度及规程 一、设备保修期管理办法 国务院《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为： a、 供热与供冷系统，为 2 个采 暖 期、供冷期； b、 电气管线、给排水管道、设备安装，为 2 年； c、 其他项目的保修期限自竣工验收合格之日起计算。 保修期的计算应以上述条款及发展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。 工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，应建议发展商适当延长保修期。 物业设备接管时，工程 部、发展商、保修单位三方应就设备保修期（特别是电梯）保修的内容、范围、期限，工程部维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。 保修期，保修单位提供的服务单一，难 以达到企业标准，适应考评的需要，保修工作之外的 保养内容需工程 部自己做（或委托专业公司） ， 书面协议有助于解决矛盾、纠纷。 设备保修期时间内，工程部可委托专业公司对设备进行维护，机电设备可委托其做日常维护、一级保养、二级保养，电梯可按标准责任合约形式委托，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固 为主，不宜触及核心软、硬件部分。 机电设备、电梯故障维修，工程 部应督促保修单位解决。 保修期结束，保修单位结算保修金时，工程 部须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司品质 技术 部审核，行政部盖章。 保修单位不履行保修义务，工程部有权拒绝签字。 二、水电过户审批制度 用电、 用水过户更名 /抄表到户直接关系到物业管理运营成本，各单位严格遵守审批制度。 用电、用水由发展商过户到管理处必须满足以下条件： a、 各项政府验收通过，物业接管验收、房屋设备验收合格，计量装置符合要求。 b、 工程施工收尾工作均结束，无施工临时用电、用水发生。 c、 水电居民、商业比例发展商已调整到合理的数值。 未调整到合理数值者，就发展商对多支出的水电费进行补贴事宜已达成协议。 d、 以住宅为主的小区 /大厦，发展商已申请办理抄表到户。 e、 原用电用水户结清已发生的水电费。 水电过户由公司 财务部 负责审核并办理合同会签手续。 管理处须向发展商 索要原《供用电合同》、《供水合同》、《供水合同执行单》及近期电费、水费单提交公司 财务 部，审核通过后，由管理处具体办理过户、抄表到户事宜，未经 财务 部审核管理处不得自行办理。 水电过户审批流程图 开始 是否满足过户条件 政府部门已验收 已接通正式水电，供电、供水部门已封表 我司已接管 管理处向发展商索要用电用水合同及以往水电单，明确用电用水比例是否符合要求，费用是否有问 题。 发展商、管理处向供电供水部门写抄表到户申请，请他们现场检查是否满足抄表到户的条件。 发展商整改，或书面承诺，提供缺陷整改费用，并确定金额。 我司整改。 发展商写过户申请（盖章），管理处与发展商一同抄表，发展商结清以往水电费。 管理处执申请、原供电供水合同、水电 费单及空白供电供水合同、银行代收水电费合同书，到公司财务部办理合同会签手续盖章，到供电供水部门、银行办理过户。 财务部与发展商分摊入伙至过户期间水电费。 管理处提供此期间的水电抄表记录。 要 求发 展商 办理，调整比例。 管理处去供电供水所取用户信息采集表及银行代收水电费合同书填写 公共部分代收水电费合同书在公司财务部办理会签手续盖章，公共部分及小业主资料报供电供水所。 有问题 符合抄表到户 三、配电房管理制度 为贯彻安全第一的方针，确保 管理项目 供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。 配电房全部机电设备由工程部负责管理和值班，停送电由值班人员操作，无关人员禁止进入配电房。 配电设备由工程部负责管理和值班，配电设备的停送电由工程部值班员操作，非工程部值班员禁止操作。 复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。 操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。 高低压柜开关状态须作好警示、标识。 室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘，室内温度控制在 35℃ 以 下，墙壁配挂温度计。 建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次。 查出问题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。 配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。 四 、发电机房管理制度 非公司领导或维修人员须经管理处 经理 同意后，在工程部值 班 员的陪同下方可进入发电机房，其它人员不得随意进入。 平时机房门应加锁。 机房内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟、严禁明火。 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池定期充电保养。 配电房工程部值班员必须熟悉机组开停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。 每月启动机组运转检查半小时，确保机组正常自动投入。 发电机实行定人定机操作、保养和每月定期运行检查。 非值班或维修人员不 得机房及机组的清洁卫生由发电机责任人打扫。 机房及油库内消防 须定期检查，确保设施完好、有效。 发电机检查时须将主令开关置于停止档，以避免市电意外停电，导致发电机运行，发生意外伤害。 五、水泵房管理制度 水泵房是提供住户生活、 物业 消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到住户人身财产安全。 为及时向住户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度： 工程部值班员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水。 经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。 在正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。 生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。 泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。 水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部 技工 管理；透气管应用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。 保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。 六、空调制冷设备房管理制度 空调设备房是中央空调系统的控制中心，为确保空调设备的安全、高效运行，特作如下规定： 空调制冷机房的全部设备，必须由指定 的电气人员管理操作，非本职人员禁止操作。 无关人员必须经工程 部主管许可，方能进入制冷机设备房。 室内保持良好的清洁卫生、照明、通风并严禁烟火，严禁明火。 做好设备运行记录，分析机组各种压力表、温度计的读数是否正常准确，发现异常应及时处理并上报。 须每月对中央空调系统抄一次电能表，并做分析。 根据空调负荷的变化调节机组，确保机组运行在节能状态，费用不超标。 定期保养检查，及时更换磨损的零件，并作好记录。 定期对冷冻水系统、冷却水系统进行清理、水处理。 调整冷却塔风扇角度或加挡板，减少冷却塔的飘水。 控制冷却塔托 盘的水位，避免溢水。 空调值班室每天清扫一次，制冷机设备房每周清扫一次，新风空调机房每月清扫一次，制冷冷水机组每月清洁一次。 七、中控 /消防中心管理制度 中央控制室（或消防中心）是设备运行、监控的心脏，直接关系到辖区的各项安全。 为保障业主人身、财产安全，特制定本制度。 中控室 /消防中心实行 24 小时值班制度。 各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。 值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，交班时双方须对设备状态进行检查。 火灾报警控制、联动 系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）须将主令开关置于自动档，中控室 /消防中心联动柜可置于手动档。 当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。 防盗监视系统。