荆州投资广场物业管理制度汇集

荆州投资广场物业管理制度汇集内容摘要：

部门进行空调、水电设施的使用和节能常识的培训。 优先维修 造成能源浪费的设备故障。 工程部在日常巡检过程中对节能情况进行监督。 准确抄录各种能耗数据，按时进行分析，根据发现的问题不断采取节能措施。 在设备的选购、维修和运行管理中，积极采用有利于节能的新技术、新材料。 五、做好安全运行管理 工程部是公司的要害部门之一。 将以“安全是最大的效益”的原则，加强安全防范和日常运作中的安全管理，并从以下几个方面努力确保工程部在安全运行上“万无一失”。 积极配合安保部门，做好工程部的安全组织建立、安全教育培训、消防设施维护和安全保障演练等方面的工作。 加强各岗位安全操作管理。 所有岗位的技工均要求持相应专业资格证上岗。 锅炉、空调和电梯等工种还要有“特种行业操作证”。 将设备运行和维修过程中的安全操作规定制度化、程序化。 制定工程部的安全考核制度，强化每个人的安全意识和责任心。 经常对各岗位人员进行设备技术原理、操作维修技术方面的培训，是每个人都能切实掌握正确的程序，从技术基础上保证运行安全。 重点设备和岗位确定专人对运行安全负责，定期进行安全检查和评估。 关心了解各岗位人员的思想状态，及时化解存在的矛盾，作好防盗、放损和防 止人为破坏工作。 制定必要的安全预案，发生事故是力争降低损失。 六、做好与各部门的协调工作 及时与各部门交换情况，了解掌握物业出租、 VIP 接待、设备使用过程中的异常等方面的信息，便于优质的做好供能、检修和协作工作。 同时，将工程部的设备检修计划、能耗统计数据、设备故障率等情况反馈给其他部门。 将根据实际的部门结构和运作方案拟出详细的“与各部门协调工作计划” 除以上方面外，将结合日常运作中的实际情况，及时对本计划进行完善补充。 以安全、高效为前提，充分考虑公司的实际，努力做好工程保障工作。 经理岗位责任 坚决贯彻执行公司总经理的指示 ，直接对总经理负责。 对工程部所有人员和设备全权管辖和调配。 挑选和配备下属各岗位管理人员。 培养、巩固骨干队伍、切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。 尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准 / 制订下属各岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。 深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查： （ 1） 审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。 （ 2） 审阅各系统运行监测技术 参数，发现偏差，及时修正。 （ 3） 现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。 （ 4） 现场巡查重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生影响营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。 （ 5） 现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。 （ 6） 现场巡查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。 审定下属班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。 组织制订设备更新、改造工程计划，重大维修保养计划，备件购进计划 ，并组织实施。 根据营业要求与科技发展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。 深入了解下属管理人员和员工的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养员工公司责任感。 编制培训计划，定期对人员进行培训，提高管理水平，把工程部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。 核下属员工考勤，做好技术档案管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。 1掌 握科技发展动态，认真推广新技术，发行不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。 班组主管岗位责任制 模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。 对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好 ：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。 主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。 负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。 做好本班设备的技术档案。 设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案 ，每月交经理审阅。 做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇 中央空调系统参数 一、主机铭牌数据 机组型号 BZ 175V111（ K） BO 出厂编号 02063518 检验员号 QA01 制造日期 2020 年 6 月 制冷量 175 万 Kcal/h 制冷量 2035Kw 冷水入口温度 12186。 C 冷水出口温度 7186。 C 冷水流量 350M179。 /h 冷水压限 燃料低值热值 8500Kcal/Nm179。 热源最大耗量 1698KW 溴化锂溶液量 电压 /频率 380v/50Hz 耗电量 大件运输重量 二、主机常用数据 燃料耗用量 制冷： 128kg/小时 制热： 140kg/小时 电消耗： 10． 5kw 三、系统其它数据 总造价 约 400 万元 设计使用年限 20 年 冷却水塔电功率 15kw/n 冷却水泵（单台） 55kw/n 冷冻水泵（单台） 55kw/n 冷却水首次充注耗用量 冷冻水首次充注耗用量 100t 四、 机盘管标称功率统计 1F 前楼（南楼） 建行： 1152W 大堂： 1920W 农行： 1344W 合计： 4416W 后楼合计： 480W 2F 前楼 证券交易大厅： 1786W 中庭： 768W 证券办公室： 1402W 后楼： 826W 3F 前楼 咖啡厅： 1786W 东侧厅： 2938W 后楼： 922W 4F/6F14F/16F18F 前楼： 672W 后楼： 672W 共 13 层合计： 5F 前楼： 776W 后楼： 832W 15F 前楼： 988W 后楼： 832W 19F（前楼） 768W 总计： (约为 42KW) 五、系统设备折旧 计算公式： 设备折旧额 =（设备原 总值－预计净残值） /预计使用寿命 计算条件 ① 主机：设计寿命 20 年 /每年工作 160 天 /每天工作 3 小时 ② 系统其它设备均按：寿命 20 年 /每年工作 160 天 /每天工作 8 小时 ③ 系统原值按 400 万元 / 净残值忽略不计 折旧额结果：约为 20 万 /年 ,1250 元 /天 , 元 /小时 六、成本计算 计算条件：柴油： 3000 元 /t 电： 元 /Kwh 水： 元 /t 耗油：制冷： 128kg/h*3000 元 /t≈ 384 元 /h 制热： 140kg/h*3000 元 /t≈ 420 元 /h 冷却塔耗 电： 15kw/h* 元 ≈ 元 /h 冷却泵耗电： 55kw/h* 元 ≈ 元 /h 冷冻泵耗电： 55kw/h* 元 ≈ 元 /h 直燃机电耗： * 元 ≈ 元 /h 风机盘管电耗： 42kw/h* 元 ≈ 63 元 /h 系统总成本为 ：折旧额 +油耗 +总电耗， 计算结果为： 制冷： 元 /h 制热： 元 /h 折合成风机单位电耗为： 制冷 : 元 /h247。 42kw/h(风机电耗 )≈ 元 /kwh 制热 : 元 /h247。 42kw/h(风机电耗 )≈ /kwh 注：人力及维持费用未计 六、中央空调系统计量方案 方案一：按以上计算结果（风机每消耗电能１ｋｗ h 折合成空调成本）可对各区域装表控制并计量收费（估算为： 21 元247。 247。 = 元 /KWh）。 方案二：按以上计算结果（风机耗电折合成空调成本），结合各区域空调负荷（风机标称功率与风口数量），可估算出空调系统运行单位小时的各区域所需成本，并据此收费。 工程部 工程部主管岗位责任…… 岗位责任： 模范执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启 下 ，及时完成各项工作任务。 管理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。 对管辖设备要严格做到三干净：设备干净、机房干净、工作场地干净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。 主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组管理工作，解决技术上的疑难问题。 做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量 ，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。 负责制订本班设备的年月检修计划和备品备件计划，报经理审核，并负责检修保养计划的实施。 做好本班设备的技术档案。 设备维修、故障排除、更换零部件情况应清楚的记录在班组档案，每月交经理审阅。 做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。 保安部任务及职责 一、 室外保守 停车场警卫（写字楼、公寓、中餐厅） 注意车辆进出程序、流程安排、规划好 3 个大门的秩序，具体事项如下： A、 检查车辆停放 B、 处理好车辆的盗窃事件 C、 处 理好车场内交通事故 D、 处理好乱停乱放车辆 E、 处理好逆行车辆 F、 夜间对所有进出车辆进行检查 岗亭警卫（南大门、西大门） A、 出入车辆人员登记 B、 出门货物要有凭证，并检查是否属实 二、 室内保守 客人活动区域监控 地下室的监控 三、 消防安全工作 报警与处理 A、 严格做好预防工作 B、 如遇火灾，应及时处理，并与有关部门联系 检查消防器材 四、 室内保守办公室管理 案件处理 A、 酒店内打架斗殴事件的处理，必须有详细的处理程序，并作文字报告。 B、 楼层安 全工作 C、 安全检查 对酒店内重点要害部位每月进行一到二次的安全检查，检查人数不得少于2 人，并做好记录。 五、 内保内勤工作 大厅警卫 巡逻警卫 电工安全技术操作规程 一、 工作之前 电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。 应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。 工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。 维修 线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。 使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。 如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时间，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意安全操作。 在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。 二、 工作之中 凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可靠的安全操作措施 ，经领导同意后，在有 人监护下方可进行。 电工人员工作时，必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。 身体不适者禁止工作。 工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。 1安装灯头时，开关必须控制火线，灯口处必须接在“ 0”线。 1所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所控制之设备的总容量。 1如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。