润邦凯旋城居住小区保障房建设项目可研报告(编辑修改稿)

润邦凯旋城居住小区保障房建设项目可研报告(编辑修改稿)内容摘要：

在本次 润邦凯旋城居住小区 地块规划范围内，共有砖 木及土木平房建筑面积为 平方米；占地面积 平方米，现状容积率为 ，建筑密度为 %。 现状建筑主要是 居住建筑 ，部分还有牲畜棚圈、煤房 、加工棚等，绝大部分是 90 年代以来居民自建的砖木 结构建筑，少量还有土木结构建筑， 全部 为平房。 103 团蔡家湖镇以往重点发展区域在五蔡公路以东区域，分布着场部各办公机构、 学校、医院及主要住宅区，整体已经具备雏形。 而五蔡公路以西以往未纳入规划，由团场外来流动人口和连队人口在此自发建设了部分居住建筑，整体没有进行规划，除 自来水和照明电外，无其它配套基础设施，场地内部和周边路网未成型，均为土路，场地内生活条件差， 公共服务设施落后 ，人口结构和来源复杂，不利于当地的长治久安。 基本上每套住宅均有较大的院子，占用了大量城区土地，抑制了城镇的合理发展。 居住人口、经济条件、房屋权属等摸底调查情况 2020年 以来 103团蔡家湖镇 人民 政府对 该地块 范围内的建筑物及附属物进行了详细的拆迁 摸底调查，调查结果显示， 地块 范围内 共 有 居住户数 69户， 居住 人口 221人 ，主要由团场外来流动人口和连队人口组成 ，收入水平非常低。 拟拆迁总建筑面积 ，主要是居住建筑，部分还有牲畜棚圈、煤房、加工棚等。 所有 居民居住 房屋建 筑 均没 有房产证。 拟 建设区块 内 建筑基本为 单 层建筑， 其中 土木结构 占 40%， 砖木结构占 50%， 砖混 结构占 10%，建筑保存质量较差。 该区域 没有什么公共建筑和 商业 建筑 ， 没有沿街铺面 ，居住人口均需到五蔡公路以东区域 场部核心区 进行生活物资采购、上学、就医。 3． 3 地块 拆迁安置改造方案 根 据 103 团 保障性住房 的总体安排部署和 要求， 保障性住房 拆迁改造总体要求 为 ： 一是要在确保 区域稳定的前提下，加快 城镇 保障性住房 工程实施步伐。 将保持当前稳定与该区域长远发展和稳定相结合，进一步细化各项工作措施，防止因措施不当引发不稳定因素，影响改造工程的顺利推进。 二是要兼顾当前工作重点和长远规划，统筹推进保障性住房 工程 ，加快城区建设步伐。 针对目前存在的资金、土地等突出问题，制定 合理安置补偿方案 ，提出解决措施，确保拆迁安置工作按时 启动和 完成。 在统筹考虑该区域经济发展、群众生活、人群结构等因素的基础上，按照打造特色鲜明 的功能区要求， 提前编制 好修建性详细规划， 提出整体改造规划建议， 严格在实施过程中执行。 103 团蔡家湖镇 保障性住房建设 开发 的 实施由 团场 为主导，统筹规划 ，委托开发商进行 代建制 ， 建成后 团场统一进行分配、销售、回收资金 的开发改造原则。 103团蔡家湖镇 保障性住房 项目依据前期入户调查资料， 拟 建设 的地块需要搬迁改造总户数 282户 ，搬迁人口 903人 ， 拆迁总建筑面积，全部为居住建筑， 各 居住房屋建筑 均没 有房产证。 根据 103 团蔡家湖镇 保障性住房 工作领导小组办公室 规划的 有关拆迁 管理办法 ， 对这些拆除建筑依照 一次性拆除 的原则 ， 由五家渠市国土局 103 团土地所来负责土地的征迁和补偿工作，由项目 承办单位通过划拨方式有偿获得土地使用权 ，拆迁户在过渡期发给租房补贴，待开发完毕后统一按照拆迁户人口多少无偿分配住房一套。 3． 4 项目 建设规模 103团蔡家湖镇区人口 2020年有 8000人左右， 2580户。 现状镇区有多层砖混住宅共 8幢， 240套， 20400平方米。 2020年镇区启动了 大规模住宅建设的高潮，当年开工建设了 丽景佳苑住宅小区（一期 ）、 天成小区 、 光大家园住宅小区（一期） 等三个保障性住房工程 ，开发土地面积约 ，新建 住宅建筑面积约 ，共 1400套。 计划 “十二五”期间团场计划新建保障性住房 3800套，将周边连队的部分人口也迁入。 根据目前建设情况， 2020年项目建成后， 103团场将有多层砖混住宅 1640套，距离将全部镇区人口的居住问题全部解决尚欠 1450套。 因此结合地块面积大小和规划条件限制， 测算在该地块内建设 润邦凯旋城居住小区 ，共计 1532套多层住宅 （其中保障性住房 1500套）。 103团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区） 建设 规模确定 为 ： 在规划 安置 住宅建设用地 上建设 多层 居民 住宅楼， 根据城镇 总体规划中对容积率的要求， 按容积率 1计算， 总 规划 建筑面积 ， 其中住宅面 积 ，共 1532套住宅 （其中保障性住房 1500套） ，平均每户安置建筑面积 78平方米 ；公共建筑 ，主要是有社区服务用房 1200平方米，警务用房 300平方米，公共厕所 200平方米 ，商业服务用房。 第四章 建设场址及建设条件 4． 1 场址现状 地块区位状况 103团蔡家湖镇 保障性住房建设项目建设场地位于 103团 场部中西部。 地块北为团结路 ，南为胜利路，东为 西环路 ，西为西外环路。 地形地貌特征 103 团位于准噶尔盆地的南缘，团农作区海拔高程 380～ 366 米，平均坡降 ～ ％，总地形开阔平坦，局部有洪沟。 4． 2 场址条件 气象条件 103 团属典型的大陆性气候，干旱雨水稀少，日照充足，昼夜温差大，作物生长期光照资源丰富。 年均气温 ℃， 年平均降水量 毫米， 4— 10 月份生育期降水量 毫米。 年 蒸发量 毫米， 4— 10 月生育期蒸发量为 毫米。 年平均日照时数 小时。 全年太阳总 辐射量 ／ cm．冻土深度。 工程地质及地震设防 项目建设地点区域地质稳定，是第四世纪沉积物构造，属山前冲积洪积平原的下部。 附近无其他隐伏构造。 勘察结果表明，拟建场地地层主要以细颗粒粘性土为主，且分布厚度较大，地层相对稳定，附 近无断裂构造活动带，承载力标准值可按 130Kpa 设计。 场地土质属氯盐渍土，场地地下水 水位埋深 ～ ，地下水水位变幅 ， 且土质 对钢筋混凝土具有中等侵蚀作用，场地内无不良地质现象，在对地基土采取相应处理措施后，适宜进行本工程建设。 依据《中 国地震动参数区划图》（ GB183062001），区域 设计基本地震动峰值加速度为 ，地震 抗震设防烈度 为 7 度，场地类别为三类。 道路交通条件 蔡家湖镇南距五家渠市 30 千米 ,昌吉市 56 千米，乌鲁木齐市 88千米，柏油公路直通三地，连队之间均有公路相连，整个团场道路已构成完整的道路网络，交通十分便利。 工程施工条件 103团蔡家湖镇 现有的城市商业服务、农贸市场、公共服务等系统完备， 位于场部中心地带， 可为 项目 建设提供全方位后勤保障，可为大量的施工人员提供周到的商业服务，食品供给以及其他 服务项目，现有 平房 建筑拆除后， 建设场址三通一平工作难度小，施工用电、用水方便，交通便利，施工条件优越。 4． 3 配套条件 给水 103团蔡家湖镇 现状给水水源主要采用地下水，水质符合国家标准，现 在 镇区 有自来水厂一座，占地 8698平方米，水厂内有蓄水池 1个， 为 500立方米，水源井 两 口，水厂出水能力 300立方米 /小时， 目前 最大供水 能力 为 1600吨 /天。 城区中供水管网已经沿 五蔡公路 道路铺设完毕，小区可以从周边道路上的市政供水网连接， 可满足改造区域内用水。 排水 103团蔡家湖镇 城排水系统 采用雨污合流制系统 ， 根据地势汇入 城镇 北侧的污水处理厂， 污水处理厂在 2020年建成， 污水处理能力为 1200立 方米 /天，污水处理采用土沉淀池 +氧化塘的处理工艺。 未来 规划 将扩容改建到 3500立方 米 /天。 城 镇 中 排 水管网已经沿 五蔡公路铺设完毕， 小区污水经管道集中 排入小区自设的化粪池，经沉淀 后可就近排 入 城市下水管道系统。 供热 103 团蔡家湖镇 采用以区域锅炉房为主热源的集中供热 方式。 现状集中供热锅炉房有 7MW 和 热水锅炉各一台。 由于近期城镇住宅发展迅速，正在实施 14MW 热水锅炉的扩建工程 ，目前正 在编制可行性研究报告。 未来 实现 城镇 集中供热率近期 为 80%，远期 为 90%。 本次项目全部建成后， 仍 由 现锅炉房进行供热 ， 由小区设立的换热站换热后采用地暖方式供暖。 供电 目前 103 团蔡家湖镇 电网已经并入新疆大电网，供电保障性较高。 城镇 供电主要由 103 团 35KV 变电站提供， 城镇 高压配电网为 10KV，有 2 个回路，根据现状可形成两个电源环式网络，提高供电的可靠性。 目前 103 团蔡家湖镇 电网能够满足 项目建设 用电的需求。 但 小区 需自建箱式变电站 ，满足小区电力分配要求。 通讯 103 团蔡家湖镇 电话 网交换总容量为 10000 门， 已开通使用容量为 488 门。 全区域无线移动通信信号覆盖， 可满足 保障性住房 项目 市政建设和 项目 投入使用对通信联络的要求。 燃气 103 团蔡家湖镇 目前尚没有城市燃气管道系 统。 未来规划近期为压缩天然气供气，远期为管道天然气供气。 规划 近期 将 从五家渠的天然气 门站 沿五蔡公路引来。 根据 103 团蔡家湖镇 城镇 规模和居民居住分布情况，城镇 近 期管道推荐采用中压一级供气系统， 城镇 输配管网压力流程采用调压站出口运行压力为 ,经小区内管道在引出地面后进楼栋调压器，调压为 供燃具 用气。 本次项目建设规划考虑燃气管道布置 和建设 ， 短期 仍沿用现有的罐装液化气的方式，未来待 五家渠市天然气门站建成后投入使用。 第五章 建设方案 5． 1 概况 103团保障性住房建设项目（润邦凯旋城居住小区） 根据 103 团蔡家湖镇 保障性住房 工作领导小组办公室制定的开发 实施意见，建设工作分为 二 期建设， 在 2020 年 实施完毕。 在 保障住房建设 地块内 ， 拆迁现状建筑面积 万平方米， 建设 占地面积 公顷，建设 保障性 住宅建筑面 平方米， 新增住宅套数 1500 套 ， 居住 人口4903 人。 5． 2 设计依据 （ 1）《新疆 生产建设兵团 国民经济和社会发展“十 二 五”规划纲要》 （ 2） 《 103 团 国民经济和社会发展“十 二五”规划》 （ 3）《 山西省对口支援新疆工作方案 》 （ 4）《 农六师 103 团 润邦凯旋城 居住小区修建性详细规划 》 （ 5）《城市居住区规划设计规范》（ GB5018093） (2002 年版 )； （ 6）《城市用地分类与规划建设用地标准》（ GBJ16790）； （ 7）《住宅设计规范》（ GB500961999） (03 修订版 )； （ 8）《城市道路绿化规划与设计规范》（ CJJ7597）； 5． 3 规划目标及设计构思 规划目标：充分利用所具有的自然条件、区位条件与交通条件，抓住 103 团蔡家湖镇 经济发展的良好契机， 以促进团场城镇化为目标， 面向二十一世纪，坚持高起点、高标准、高水平的要求，将该小区建设成为环境优美、具有 较强 吸引力的现代化居住小区，成为名副其实的展示 103 团蔡家湖镇 新形象的窗口。 在 设计创作 中 最大立意是 最大限度的满足 居者 的 居住 需要， 主要注重以下设计原则： 贯彻生态原则、文化原则、效益原则，力求塑造一个符合 团场经济发展水平，满足普通老百姓对吃、住、行的基本要求，又具有优雅 的 环境，体 现经济效益，个性鲜明的生活居住空间。 以人为 本，注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的要求，特别注重提高 小区居民 的 交往空间，实现人与自然的对话，把小区生活真正融入自然的环境之中。 在规划及建筑设计中，体现高标准、高水平的要求，做到社会效益和经济效益的有机结合。 设计构思：环顾现代，钢筋水泥的丛林，隔断了我们与自然的联系，窒息着我们的心灵，耳边是汽车的轰鸣，呼吸是充满废气和烟尘的空气，在感叹现代城市的华丽时，我们更渴望享受天地山川的自然美。 人与自然相依存的欲望，于是“贴近山水，回归自然”， 呼唤“蓝天、碧水、绿色、清净”成为了时代的 佳 音。 从中国古代的山水居、田园居到美国著名建筑师莱特设计的 流 水山庄，建筑作为人与自然的一座桥梁，它的最高境界应该是实现人、建筑与自然的充分融合，它平息现代人躁动与焦虑的心灵，是空间的净化、生活的诗意化的最佳体现。 本方案力求在合理安排各类建筑的同时，使小区布局与人的关系体现出韵律感，在有序中求变化，体现秩序之美。 创造一个既继承居住文明，又吻合当代人居住的理想的美好家园。 项目 总体布局本方案以自然环境为中心，运用科技手段，达成艺术与技术的统一，以轴线展开功能空间的布局。 5． 4 空间和环境设计 (1)、住宅布。