经典doc-沈阳穗港-公园里项目可研分析报告-83p

经典doc-沈阳穗港-公园里项目可研分析报告-83p内容摘要：

） 房地产发展与城市化进程相协调。 我国城市化水平为 %，沈阳市已达 %。 根据国际经验证明，城穗港白塔堡项目可研分析 第 23 页 共 95 页 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 市化达到 4050%，房地产业进入快速发展期，沈阳市已处于这个阶段中。 （ 6） 二三级市场协调共进。 2020 年 1— 11 月商品房销售面积 万平米，存量房销售 万平方米，二者比例为 1： ，形势喜人。 （ 7） 从 2020 年 1— 11 月的购房消费与购房投资比例来看 ,基本上达到 1:1。 因此租金将会回归 ,房价格上涨会减缓。 这说明进入良性 发展阶段。 （ 8） 住房消费已开始转向大众消费为主体。 2020 年，每平方米 3000 元以下的和 120 平方米以下的商品住宅均达 60%左右， 2020 年，这一比例还在增加， 2020 年 111 月已超过 65%，百姓购房成为沈阳市的强势主流。 （ 9） 房价上涨与居民可支配性收入增长相适应。 19932020 年 11 年间，沈阳市居民可支配性收入年均增长%，同期房价上涨 %，低于前者 3%。 2020 年房价上涨 %， 2020 年 17 月上涨 %，处于稳中有升的良好状态。  房地产市场总体供求现状 沈阳市国民经济支柱产业的房地 产业，在全国及时的宏观调控中，其发展趋势同整体的房地产业发展形势一样，穗港白塔堡项目可研分析 第 24 页 共 95 页 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 仍在持续快速健康地发展着，且今后的发展态势将会更好。 根据统计资料显示，沈阳市房地产完成投资、开发建设、市场销售等情况如下表： 年份 项目 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 年 1—11 月 完成投资额（亿元） 房地产投资占全社会固定资产投资比例（ %） 房屋施工面积（万㎡） 房屋竣工面积（万㎡） 存量房总面积（万㎡） / / 139 156 158 261 348 商品房实际销售面积（万㎡） 商品房实际销售额（亿元） 商品住宅平均价格（元 /㎡） 3107 3256 穗港白塔堡项目可研分析 第 25 页 共 95 页 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 从上表中，我们可以分析得出，沈阳市房地产业已进入了快速发展期，对全市经济和社会发展以及老工业基地振兴起到了巨大的推动作用。 结合这几年的房地产持续上升，结合沈阳市的人口总量，到达小康人均居住面积 25平方米还有较大的需求空间，房地产业的存量房总面积将会拉动一手与二手之间的中低档项目的互动，促进房地产的交易良性发展。 结合 2020 年 111 月房地产销售情况表 : 单位：件 /万平方米 /亿元 项目 件数 面积 金额 当月 累计 比上年同期增长﹪ 当月 累计 比上年同期增长﹪ 当月 累计 比上年同期增长﹪ 商品房销售（合同备案） 14897 97760 ﹪ ﹪ ﹪ 其中：住宅 12944 85180 ﹪ ﹪ ﹪ 穗港白塔堡项目可研分析 第 26 页 共 95 页 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 存量房转让 7032 69710 – ﹪ – ﹪ ﹪ 其中：住宅 6808 66483 – ﹪ ﹪ ﹪ 公房出售 1537 21884 – ﹪ – ﹪ – 44..1﹪ 房地产抵押 6368 55814 – ﹪ – ﹪ – ﹪ 其中：住房消费贷款 6138 53297 – ﹪ – ﹪ – ﹪ 房地产典当 0 5 – ﹪ – ﹪ – ﹪ 房屋租赁 2325 16169 ﹪ ﹪ ﹪ 我们不难看出 ,2020 年 ,沈阳房地产在国家宏观调控的引导下 ,发展较为良性 ,房地产一手的成交量 在增穗港白塔堡项目可研分析 第 27 页 共 95 页 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 加 ,二手的 的成交量在下降 ,房屋的供给量不足 ,市场需求量较高 ,会促进二手房的价格进一步升值；结合房地产的 两次加息 ,一次性付款的客户比例再增加 ,住房消费贷款在减少。  为来人口的增长对房地产大盘的促进 (资料来源 : 市政协人口资源环境与城乡建设委员会 ) 沈阳市未来人口总量（含机械人口） 单位：万人 预测年份 人口数 户籍人口 流动人口 每年新增人口 每人增加 25 ㎡计算 2020 如果每年新户籍增人口 万人成立 每年需求房地产的开发面积不能少于395 万㎡ , 2020 2020 881 2020 2020 2020 穗港白塔堡项目可研分析 第 28 页 共 95 页 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 2020 从上表中 ,沈阳市按现阶段的发展情况 ,每年需要的新增居隹面积为 395 万平方米 ,如果沈阳市现阶段少于这个面积的开发量 ,沈阳市的房地产价格还会继续上涨 ,从这几年房地产的开发量与人口增长相比较来看 ,沈阳市房地产的价格 ,会进入缓慢成长期。 土地市场分析  地价刷新的特点 A、调整后的地价仍有上涨空间 沈 阳市地价水平还有上涨空间。 与东北地区其他城市相比，调整后的沈阳市地价水平稍领先于长春和哈尔滨，但与大连相比还有一定距离，各级别基准地价比大连市约低 45%左右。 与其他省会城市相比，沈阳市地价水平高于西部的西安，与中部的武汉相当，低于东部的杭州和南京。 与北京、上海相比，仍有较大差距。 穗港白塔堡项目可研分析 第 29 页 共 95 页 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 B、 近郊区地价涨幅较大，市中心区和远郊区乡镇涨幅较小。 就各级别基准地价来看，四级地和五级地等近郊区上调幅度较大，市中心和远郊区乡镇的上调幅度较小。 这种规律与沈阳市的城市建设重点地区分布与区域土地市场状况完全一致。 市中心地 区城市建设已基本成熟，土地市场趋于饱和，因此地价变化不大；远郊区市政设施改造力度较小，地价变化也较小；而二环两侧区域，近年来基础设施改造力度较大，城市环境有明显改善，地价水平上涨较快。 另外，近两年土地出让的地块也大部分集中在一环到二环之间以及二环周边的区域，这些地区的实际出让地价已远远高于原来的地价水平。 比如，大东区目前毛地出让价格平均在 600 元 /平方米左右，而原来的出让价格仅为 290 元 /平方米，这次上调为 440 元 /平方米，与实际地价水平相比仍有一定空间。 这也说明，基准地价调整是一个渐进的过程，地价水平应逐 渐趋于合理。 C、城市重点改造区域地价涨幅较大。 城市基础设施改造力度加大的区域，如金廊工程、银带工程、景观路改造、公园绿地建设等，地价水平上涨明显。 如金廊沿线 2020 年土地出让均价为每平方米 4000 元； 2020 年为每平方米 7000 元； 2020 年达到每平方米900010000 元，这次基准地价上调为 5929 元 /平方米，考虑容积率等修正后的宗地地价与实际地价水平基本相当。 穗港白塔堡项目可研分析 第 30 页 共 95 页 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789  土地级别重新划定典型区域 1) 西江街、塔湾地区、浑南地区：由五级地调整为四级地。 2) 大韩屯、三台子、沙河子、老瓜堡：由六级地调整为四级地。 3) 上园、沈铁路、长青街、方家栏、东陵西路、向工街、鸭绿江街、于洪广场、榆树台地区：由六级地调整为五级地。 4) 长白地区：由七级地调整为五级地。 5) 北京街 青年大街（快速干道南二环路）：由三级地调整为二级地。 6) 北陵大街：由四级地调整为三级地。 7) 西塔地区：由三级地调整为二级地。 8) 南京街：由一级地调整为二级地，基准地价由 8992 元 /m2 调整为 5929 元 /m2，降幅为 %；出让金由 2428元 /m2 调整为 2276 元 /m2，降幅为 %。 用地部分地区地价水平变化情况 穗港白塔堡项目可研分析 第 31 页 共 95 页 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 1) 南市地区：由一级地调整为二级地。 2) 胜利大街：由二级地调整为三级地。 3) 八王寺地区：由四级地调整为三级地。 4) 老瓜堡地区、塔湾地区、浑南地区 :由五级地调整为四级地。 盟森营销观点： 从上面的土地基准地价上的上调中，我们可以看出，地区改造成与地价上调 息息相关 ；动迁前与动迁后，基准地价一般是上调的； 政府地基准地价方面为房地产企业提供最终的高销售房价奠定了一部分基础，例如： 八王寺、老 堡地区、塔湾地区、浑南地区，都是这种情况，促进了大盘的升值，为房地产抵押贷款，评估提供了理想基数。 地价涨幅小于房价涨幅，还有较大的涨幅空间 ，为房地产大面积开发提供了可能，土地成为了“保值与升值”，地产商风险较小。  项目周边地价情况 2020 年 8 月 23 日签订的编号为： A、 2020004 号地块《挂牌交易成交确认书》（沈和交字（ 2020） 004 号），竞得人为沈阳市兴和房屋开发有穗港白塔堡项目可研分析 第 32 页 共 95 页 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 限公司。 经核准，规划条件中容积率由≤ 调整为≤ ；毛地成交单价由 660 元 /平方米调整为 687 元 /平方米，面积由 70300 平方米调整为 平方米，毛地成交总价款变更为 元； B、 2020005 号 地块《挂牌交易成交确认书》（沈和交字（ 2020） 005 号），竞得人为沈阳市和兴房地产开发有限公司。 经核准，规划条件中容积率由≤ 调整为≤ ；毛地成交单价由 539 元 /平方米调整为 565 元 /平方米，毛地成交总价款变更为 45106549 元。 附： 土地拆迁补偿情况 表 沈阳市城市房区域 范围 补偿标准 （建筑面积m2） 区域 范围 补偿标准 （建筑面积m2） 一 级 区 起青年大街与浑河水涯线交汇处―浑河北水涯线―南京南大街―砂阳路―铁路线―北跨线桥―胜利北街―市府大 路―南京北街―昆山中路―长江街―泰山路―北陵大街―嵩山东路―黑龙江街―昆山东路―敬宾街―惠工街―友好街―广宜街―北顺城3195 元 四 级 区 起铁路线与玄武湖街交汇处 — 铁路线 — 重工南街、重工北街 — 白山路 —小韩屯东侧路 — 西江街 — 沙万路 —塔北村西侧路 — 千山路 — 黄河北大街 — 区界线 — 省牛肉繁育中心南侧路 — 铁路 — 观泉路 — 高官台街 — 中环路 — 浑河隧道 — 浑河北水涯线 —长青桥与北水涯线交汇处止 2284 元 穗港白塔堡项目可研分析 第 33 页 共 95 页 《 2020 房地产营销策划大全》策划人士必备资料库。 全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 075583513598 :69031789 屋拆迁住宅房屋补偿区域。