物业前期介入手册

物业前期介入手册内容摘要：

地下汽车库宜设置带隔油措施的散水沟及集水坑和排水泵 ，应属于应急回路。 采用双泵； 8. 车库出入口均应设置道闸，道闸选用格栅式道闸，采用刷卡自动读写系统，距离大于 3 米； 9. 为了减小车辆进出车库噪音，车库出入口可设计为压条式胶链，车道四周应有隔离设施，用景观方式处理； 10. 车库出入口建议采用直坡道式，坡道斜度不大于 30 度，建议采用防滑、凹槽式地面，车道出口应有降噪 措施； 11. 有条件的情况下，最好在车库出入口设置路肩，以利于车辆紧急临时停靠； 12. 在满足通行能力的前提下，应尽量减少车辆出入口， 实行人车分流， 降低后期管理成本； 1出入口车道不应直接对着车位，应直接与车道相接。 车辆道闸和岗亭设置在地下的情况：则该车库出入口与地下室相接的车道部位应适当扩大，确保岗亭位置不影响行车； 1 车库柱与柱之间的距离应≧ 米，双车道宽度≧车位长度，单车道宽≧ 3 米。 转弯半径应≧ 6 米。 豪华车位≧ *，大车位≧ * 米 ，标准车位≧ *，小车位≧ 2*4 米 ； 1车库地面刷地坪漆，根据项目档次不同，选择地面防护措施，防止水泥地面起沙。 申报特级停车场物价局要求出入口不低于 3 个 建议车库出入口设置成椭圆形的出口。 方便车辆出入。 避免擦挂。 建议车库出入做成隧道样式（按目前我司项目的做法，要在出入口上方做雨棚，但雨棚要增加后期维护成本）。 非机动车库设置 1. 非机动车车库位置不应与机动车道交叉； 库内安装监控设备 ； 2. 车道宽度应大于 米，两侧设置人行梯步，中间设置自行车道，单个车道宽度大于 90CM； 3. 坡度不超过 20 度，地面应设置防滑齿； 4. 墙面贴 米耐磨墙砖； 5. 进口净高应大于 2 米； 6. 应设电瓶车充电插座（间距 70CM 设一个，独立计量） ； 7. 应在坡道出、入口处设等宽的排水沟和承重型高分子复合盖板。 8. 非机动车库照明及插座应采取独立计量 ； 9. 风箱设计应符合安全高度要求； 10. 库内伸缩缝应采取安全防范措施，如增加钢板； 11. 如果没有独立的非机动车车库，非机动车停车区域应与机动车位明确隔离。 要能满足老年三轮车推行。 垃圾中转房 1. 垃圾中转房位置选择应避免主要人流方向，应考虑夏季风向影响 ，建议设在比较隐蔽且方便垃圾车出入的位置（最好设置在小区的边缘和城市道路的接口处，避 免垃圾车进入小区影响居民生活）。 开口朝外，垃圾站门和连接道路净空应不低于 5 米， 前方应满足 9 3 米车辆停放。 2. 垃圾中转房门口要求安装卷帘门，要求有路沿并有斜坡便于排水，路面下设置排水沟，排水沟盖板满足载重车辆； 3. 垃圾中转房内设置要求： 1）有窗户通风（百叶窗通风口形式）； 2）有水源及洗拖布的水池； 3）内、外侧各设置一条排水沟，地坪坡度向排水沟倾斜； 4）室内和门口需考虑照明和插座，最好用防爆灯； 4. 外墙设计风格应与小区整体规划相协调。 并在垃圾房三边种植与小区景观协调的植物加以隐蔽。 总户数在 3000 户以上的垃圾房总 面积应不低于 80 平方米。 临时建渣池 1. 竣工验收后，交房前在装修通道外隐蔽区域或靠暂不开放的出口处，用彩钢瓦或砖砌的临时建渣池，面积根据小区规模不同设置； 2. 设置区位应考虑远离住宅、商铺等人流量较大的场所，宜在有高差的地点设置内凹半开畅式并在周边种植大灌木和乔木遮挡； 公共卫生间 1. 小区公共卫生间应结合游泳池和会所功能用房设置及给水增加独立计量措施 ； 2. 地面应在合理位置设置一个（以不影响业主生活为原则）。 应扣除功能用房的卫生间； 3. 应提前预留泵坑及排污管，设置蹲坑位； 4. 设置在地下室的卫生间排污泵应采用带刀片 切割功能的排污泵。 围墙 1. 围墙高度应大于 米； 2. 不采用铁或木质材料，宜采用混凝土修建； 3. 应设置不影响业主生活的围墙灯； 4. 围墙两侧应种植带剌植物，外侧加设 1 米宽的灌木绿蓠； 5. 围墙应尽量直，栏杆应不利于攀爬，无横筋。 6. 围墙及柱顶端加防盗刺。 空调室外机位 1. 空调位尺寸满足房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸， 客厅的空调室外机位宽度不小于 米 ，预留安装中央空调的位置。 空调位附近应设置有组织排放冷凝水和化霜水的排水系统摆放台要有地漏（应能收纳冬季的化霜水和夏季排放的冷凝水）， 排水管弯头处应设检修口 ， ； 2. 百叶窗式设计，百叶间距应大于 10CM，插销控制开闭； 预留的空调室外机穿墙孔的坡度应向外倾斜 1CM，以免雨水倒灌； 每个房间均设空调位、管道孔、冷凝水管，包括厨房和饭厅。 各房间的空调不得经过其它房间后再联接到室外机； 商铺预留空调机位（应充分考虑房间重新分割后空调增多）及考虑安装中央空调的位置，且遮蔽（美观要求和楼上用户的要求）。 商业用房如按餐饮用途考虑，应设置独立的烟道以及隔油池。 注意问题： ①、空调位置占用业主的使用与活动空间（尤其要避免开门后人走进来碰头。 ）易导致投诉； ②、空调的吹风应朝向阳台内而不朝建筑外易导致投诉； ③、商铺一般采用大功率的中央空调或分体空调，遮蔽不仅是美观要求，也是上层住户的敏感问题，尤其是上层住宅时； ④、商铺的通风不良（尤其大玻璃幕墙），容易出现用户强行改变窗型的情况 ⑤、与小区相邻的商铺，不向小区内设窗和通道，如要设窗，应加装内防盗网。 ⑥、空调管穿墙孔借道时，需保证前面的孔高于后面的孔，确保冷凝水排施。 会所、商业等大型中央空调外机位，应考虑排风方向和噪音问题对相邻业主的影响以及从高空往下看的整体美观效果。 外立面 采用经久耐脏的 磁砖粘帖。 便于后期物业清洁外墙。 单元大厅及楼层 单元大厅应根据管理需要设置摄像头及 LED 显示。 单元大厅线路需设置多回路控制。 栏杆 阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于 米，七层及以上不低于 米 ,不得有负偏差 ； 竖杆间距临空处栏杆竖杆净间距不应大于 ，且不得有正偏差 ； 护栏玻璃承受水平荷载的无框架护栏玻璃必须使用钢化夹层玻璃，厚度不应小于 12mm，当临空高度超过 5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃 ； 外窗台高度或防护栏杆高度不低于 ，且不得有负偏差 ； 外阳台露台建议少采用普通铁制栏杆，和少用防腐木。 因后期返修率高； 楼层消防通风口等需要防护措施的窗口应设置安全护栏。 保洁工具间、拖把池、取水点 电梯公寓大堂应设置向外单独开门的保洁间，并设置给水点和 220v10A 五孔插座及地漏 ，根据项目定位安排； 建议水景用水和绿化、保洁用水可循环利用 ； 园区绿化取水点在靠围墙侧按每 50 米设 1 个，采用快速接头连接器。 保洁取水点在每幢楼的单元出入口附近绿化带中设 1 个取水池，约 平方米，同时考虑排水，表面贴石材，设置汀步进入，作景观布置。 中庭、岗亭各 设置一个保洁取水点。 商业街每 100 米设置一个保洁取水点。 可于绿化带上设置；地库大约 1 万个平方米设置一个取水点，同时考虑在排水沟附近。 应在单元大堂和楼层每间隔 10 层设置一个保洁取水点（可设置于水表井里。 并同时做拖布池，拖布池应作防水处理和贴瓷砖）。 噪音问题 生活水泵房 需在四面做吸音板，水泵底座应加减震垫，加软连接，出水主管线需要加减震吊环 ，主管加固方式以地面为主。 最好是设计水泵房时远离住户。 电梯机房 离住户较近的电梯，安装时候基础加减震垫，接触器加减震垫，墙壁需要做吸音措施。 选择低噪音的排风扇。 中央空调机 做噪音处理，设计安装时要考虑排风口错开住户位置，可选择低噪音设备。 发电机房 发电机的噪音：应做降噪处理，设计时考虑离住户位置要远。 发电机排风口位置：应离住户要远，设计时应做噪音处理。 车库出入口挡水沟的雨水篦子 车库出入口挡水沟的雨水篦子应使用加厚井盖，井沟沿不能太低，井盖与沟沿要平。 车库出入口井盖太薄，安装不平。 导致车辆出入时有很大的噪音。 阳光棚 注意冷凝水滴的排放位置，可在棚顶牵引藤类植物。 尽量减少业主投诉。 井盖 排水井位置不要设计在园区道路上，宜使用高分子复合井盖。 单元门 单元门应使用磁碰锁。 可减小噪音。 设备房 通用条款 设备房地面应用瓷砖铺装或防尘漆。 设备房门窗选材合理，避免发霉、锈蚀及其他安全隐患。 电梯机房 控制柜、屏的安装位置应符合： 控制柜、屏正面距门、窗不小于６００ｍｍ；控制柜、屏的维修侧距墙不小于６００ｍｍ；控制柜、屏距机械设备不小于５００ｍｍ。 机房门：需要防盗，需要有雨棚，门口有挡水防鼠功能。 窗户的设计 以机房最长面开设对流窗户，做成普通玻璃窗户 内加百叶窗，冬天避免灰土， 夏天通风降温并增加防雨措施。 机房外立面 3 米内如有建筑物需要增加防盗网。 排风扇的安装控制 依据电梯机房规范要求，机房温度必须控制在 5℃ ~40℃范围内，电梯机房应增设空调和安装抽排风扇，如果机房电梯达到三台，需要两台以上轴流风扇，风扇的电源需装时间控制器控制。 底坑应设有电源插座和排水装置。 连有积水井的电梯底坑积水井的底座。