房地产业务流程及权限

房地产业务流程及权限内容摘要：

1. 目的 对设计的变更的内容、方案进行审查，使设计变更按规范程序进行。 2. 适用范围 施工图完成后，施工管理阶段的所有各方面因素引起的有关设计方面的变更控制，包括装修工程。 3. 术语与定义 设计变更： 是对相关设计内容进行调整、修改、完善及优 化，一般需经原设计单位审批后实施。 设计变更类型 设计类变更：设计优化及补充、设计错漏等 工程类变更：根据现场实际情况提出变更要求，新材料及新工艺的采用等 销售类变更：客户提出变更要求 营销定位类变更：因项目定位变化的变更 4. 职责 工程技术部 负责设计变更信息的收集、整理。 负责组织相关部门对设计变更进行经济和技术可行性论证。 负责设计修改和设计单位的联系管理。 填写《设计变更单》和《设计变更审批单》。 负责变更信息的接受、发放、执行、跟踪和归档工作。 项目部 参与设计变更的技术 、经 济论证。 负责设计变更的实施。 成本控制部 负责设计变更成本测算，审定单项变更的金额。 管理层 负责审批设计变更。 5. 工作程序 设计变更的实施原则 重大设计变更必须遵循 “先论证、再预算、后施工 ”的原则。 重大设计变更须遵循先出图（或设计变更单）后施工的原则。 是否属于重大设计变更，需至少经工程技术部经理（或以上）管理人 员判断后认定。 非重大设计变更且需紧急处理的，经工程技术部经理授权可先行施工后补办有关审批手续。 设计变更审批 设计变更的审批权限如下。 加急设计变更要求在 2 天内完成审批 ,非加急设计变更要求在 7 天内完成审批。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 设计变更审批权限表 成本金额调整范围 （比原状增加或减少） 审批人 设计类变更 单价 1 万元以下（不含 1 万元） 设计部项目经理 单价 1—5 万元 （不含 5 万元） 设计部项目总工 单价 510 万元（不含 10 万元） 分管领导 单价 10 万元以上（含 10 万元 ） 集团总裁 工程类变更 单价小于 3000 元（不含 3000 元） 现场签证员 单价 3000 元 1 万元（不含 1 万元） 成本部专业工程师 单价 15 万元（不含 5 万元） 成本部经理 单价 5 万元以上（含 5 万元） 集团总裁 销售类变更 单价 1 万元以下（不含 1 万元） 设计部项目经理 单价 1—5 万元 （不含 5 万元） 设计部项目总工 单价 510 万元（不含 10 万元） 分管领导 单价 10 万元以上（含 10 万元） 集团总裁 营销类变更 单价 1 万元以下（不含 1 万元） 设计部项目经理 单价 1—5 万元 （不 含 5 万元） 设计部项目总工 单价 510 万元（不含 10 万元） 分管领导 单价 10 万元以上（含 10 万元） 集团总裁 如发生在施工现场且属非重大设计变更并需紧急处理的，项目部专业工程师经请示工程技术部经理后，由工程技术部经理授权可先行进行设计变更施工，但须不迟于 2 天内后补有关设计变更审批手续。 设计变更的下发和执行 工程技术部项目负责人接收和审查设计单位发出的设计变更图纸或变更单，并负责相关资料编号和存档。 相关设计变更资料审查无误后加盖确认章发放副本给项目部。 项 目部人员负责下发经审查无误的《设计变更单》及设计变更图纸至监理公司、施工单位，并填写《文件交接登记表》。 正常的设计变更和现场签证单，要求在 7 天内完成审批且应在有效签字人栏共同签署完成，并与承包单位核定费用后，才通知承包单位开始实施，否则无效；特急类（指如果不立即实施将造成更大损失的签证）设计变更，要求在 3 天内完成审批或可以先实施再核定费用；但最迟在变更内容全部施工完后的 10 日内（自监理及甲方工地代表确认完工情况的日期开始计算），向甲方报送完整的变更结算。 如属隐蔽工程及事后不可复核的工程，则必须要 求承包单位在隐蔽部位覆盖之前或拆毁前提出预算并对清工程量。 项目部专业工程师和监理工程师负责复核《设计变更单》的执行情况，并在《设计变更单》中的完成情况栏内签字确认，并负责设计变更单的归档。 如果涉及面积变更或影响销售承诺的，需由法律人员对变更进行审核，交客户服务部确认， 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 如果是客户提出的销售类变更，变更方案经客户同意后，须与客户签订变更协议。 涉及面积变更的，由相关部门汇总面积变更，为面积查丈做准备。 工程技术部汇总分析设计变更，形成报告并上报集团。 6. 支持性文件 无 7. 相关记录 《设计业务联系单》 《设计变更单》 《设计信息交流表》 《文件交接登记表》 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 材料设备选型定板流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1. 目的 使项目工程所用的材料设备质 量满足项目定位的要求和国家标准、工程承包及供销合同约定。 2. 适用范围 本程序适用于 公司在建项目的设备材料的选样、封样、交底。 3. 术语与定义 无 4. 职责 技术管理部 负责建安材料的市场调查。 负责建安材料的选样确认和封样。 负责景观、装饰、室内装修及影响到外观效果材料的市场调查。 负责景观、装饰、室内装修及影响到外观效果材料的选样确认并进行封样管理。 组织交底：技术管理部负责提交样品并向下属公司进行技术交底。 项目部 负责联合监理单位建立现场材料设备样板库。 成本管理部 负责甲供材料设备送样。 5. 工作程序 材料选型前期准备 集团技术管理部组织进行景观、装饰、室内装修、建安材料及影响到外观效果材料的市场调查，积极采用四新技术，编制调研报告。 方案设计单位须提供建筑材料样板（在合同中明确提出）。 技术管理部设计师根据设计图纸及建筑材料样板进行效果确认。 成本管理部负责提供几种效果相同的材料。 材料定板 设计材料选型 a） 技 术管理部进行材料选型后组织相关部门进行评审，提交集团技术委员会审核，上报总裁审批。 b） 对设计效果有重大影响的材料交由下属公司进行样板制作，下属公司完成样板后，技术管理部组织集团相关领导进行现场确认。 c） 技术管理部组织对经确认的建安材料设备材料进行封样。 d） 工程承包单位将乙供材料送样到技术管理部进行确认封样。 材料样品的移交 a） 在材料设备采购合同签署后一周内 ,成本管理部采购工程师将确认的封样材料 (设备 ） 以及封样确认单移交下属公司； b） 成本管理部组织下属公司、供货商进行合同交底，向监理单位、承包 商明确材料设备技术参数，填写《材料设备合同交底单》； c） 成本管理部编制已定的材料样品清单。 现场材料样品库的建立 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 a） 下属公司须严格按照材料样品仓库管理规定对所有封样样板进行保管。 b） 下属公司材料员与监理单位负责接收材料样品，共同建立材料样品库。 c） 下属公司材料员对接收的材料样品进行样品封样、编号登记。 d） 下属公司材料员编制已接收的材料样品清单。 材料计划编制与审核 a） 施工单位编制材料进场计划，经监理单位和下属公司审核后交由成本控制部组织采购。 b） 下属公司成本控制部编制《招标采 购计划》进行材料招标采购。 6. 支持性文件 无 7. 相关记录 《材料设备初选投标单位会签表》 《材料认价单》 《材料设备选型表》 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 销售示范区装修设计管理流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 1. 目的 规范装修管理程序，加强外部监控和内部沟通，确保装修设计及施工的质量、进度、成本满足要求。 2. 适用范围 适用于装修工程的设计及施工管理。 3. 术语与定义 装修工程：指 公司 示范单位、销售大厅、会所及办公空间的室内装修工程。 4. 职责 集团 技术管理部 负责选择销售示范区方案设计单位。 负责组织销售示范区方案设计评审。 负责组织销售示范区方案设计交底。 负责进行销售示范区施工图设计单位筛选。 负责 组织销售示范区方案设计评审。 负责组织销售示范区方案设计交底。 城市公司 工程技术部 参与销售示范区施工图设计评审。 组织装修工程施工的考察和工程招投标，拟定《装修工程施工合同》，确定装修施工队伍。 组织投标单位提交材料样板供专业设计师确认。 组织项目施工 现场协调会。 配合设计单位进行家私、饰品等采购。 组织进行工程验收，并填写《工程竣工验收单》。 项目部 按照工程技术部提供的 《进场条件确认表》 满足进场条件的施工场地。 提供施工用通道、水源、电源 并协调施工单位同总包方的相关手续。 施工队伍进场前，按照装修图纸要求完成给排水、消防管线、空调等工程的改造。 负责同装修施工相关的土建、水电等专业的配合工作。 组织装修工程收尾清洁、搬运。 城市公司 成本控制部 提供《工程量清单》及参与施工图纸的审查。 参与装修设计及施工单位的选择。 负责审核工程结算。 集团 营销管理部 提供《项目产品建议书》及销售包装建议。 参与装修设计及施工单位单 位的选择。 参与设计方案的评审，并 提交反馈意见。 城市公司总经理 负责审批销售示范区材料选样。 中管网 房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 集团技术管理委员会 负责审核销售示范区的设计。 集团总裁 负责审批销售示范区的设计。 5. 工作程序 集团 工程技术部专业设计师收集装修设计资料。 集团 工程技术部建筑师提供装修所需建筑施工全套图纸。 集团 营销管理部提供《客户意向调查表》，提出项目定位、客户需求、功能要求、风格取向。 集团 成本管理部提供卖场装修的目标 成本和设计限额指标。 集团工程技术部专业设计师根据 编制《装修设计任务书》。 设计单位选择 专业设计师负责考察并选择室内设计单位。 集团 工程技术部填写《设计供应商信息记录表》及《设计供应商审批表》。 集团 工程技术部经理审核确定设计单位，报总裁批准。 设计供应商经批准后，集团 工程技术部装修组与其签订《装修设计合同》。 装修设计方案 专业设计师。