浙江台州东森集团项目市场调研报告__20xx年

浙江台州东森集团项目市场调研报告__20xx年内容摘要：

查结果科学有效，调查使用了系统抽样法，即每间隔一定人数访问一人；并对样本总量的性别比、年龄比进行实时监控、随时调整，使样本总量中男女和年龄段比例不超过事先规定的配额要求。 40 名访员在 5 天时间内，共对 1500 位台州及温州中高层收入人群进行了访问，回收问卷 1335 份。 经过调查督导及项目负责人员的核实、检查，最终获得有效问卷1021 份。 问卷调查主要范围： 即以路桥为中心的台州所属三区（椒江 、路桥、黄岩） 包括沿街居民区、高档酒店附近、大型购物广场停车场、高 档娱乐休闲场所等地点 ， 横街、劳动路、青年路、银座街、商海北街、东路桥大道、卖芝桥路、中山西路、解放南路、《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房 地产资料免费下载 075583513598 :69031789 7 中心大道等 ；以温州人民路、五马街为轴心，商业街、传统百货、精品百货、 高档娱乐休闲场所等地。 资料收集法 在用以上各种方法进行调查的同时，调查人员走访了台州市几个主要政府职能机关，收集了一些相关政策、规划、统计资料、政府工作报告等宝贵资料，目的在于宏观了解台州市的发展规划、把握政策走向。 调查过程中走访 的 台州市 政府 职能机关包括：市统计局，市土地局，市交通局，市规划局。 数据分析 法 将以上通过各种 方法收集的数据录入计算机，用专门的统计软件 SPSS 对数据进行整合分析，得出定量调查结果；再对结果根据不同性别、年龄、收入等情况进行交叉分析，得出不同性别、年龄及收入情况人群的细分差异性结果。 五、商圈 确定分析 商圈范围的确定分析 商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。 简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。 无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。 这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。 零售商店的销售活动范 围通常都有相对稳定的商圈。 但不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的不同，使得商圈规模、商圈形态也存在很大差别。 同样一个零售商店在不同的经营时期受到不同的因素的干扰和影响，其商圈也并不是一成不变的。 一般来讲，商 圈 按其对目标地域影响力的强弱， 分 为主要商圈，次要商圈和边缘商圈三个级别，又称为第一、第二、第三商圈。 普通意义上来说： 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房 地产资料免费下载 075583513598 :69031789 8 主要商圈，也即第一商圈，是指最接近商店的区域。 核心商圈的辐射半径在 1公里左右。 包括这一商场顾客总数的 5570%。 该商圈的顾客在人口中占的密度最高，消费的 客单价也最高，而且与其他商店的商圈很少发生重叠。 次要商圈，也称第二商圈，是指位于主要商圈外围的次要区域。 次 要 商圈内包含了商场顾客总数的 1525%。 其辐射的半径在 34公里，对一般的日用消费品来讲，很少能辐射到该商圈的人口，关键是取决于经营业态。 边缘商圈，也称第三商圈，是指位于次要商圈以外的区域。 边缘商圈辐射的半径在 7公里范围。 一般情况下只有大型百货商场、专业店、体验型业态（如电影、游乐、餐饮、娱乐）具备这样的辐射能力。 在现代零售业业态丰富发展的情况下， 根据台州市下辖区的地理上的组成情况，在确定商圈 上采用二种方法大致辞确定： 一是 按照概率方式 ， 完全从消费者的立场出发，以 消费者利用某一商业设施的概率，取决于 业态、 商品丰富性、营业面积、到达 购物所消耗的时间 以 及商业设施的规模实力。 二是 按照零售 吸引力法则，从确定商圈人口和距离两个变量进行分析，商圈规模的大小是由于人口的多少和距离商场的远近决定的，商店的吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离共同发挥作用。 真正的商圈不是绝对的同心圆模式，其规模和形状是由各种各样的因素决定的。 包括经营业态、商店规模、竞争者的位置、交通条件等许多因素。 在商圈概念上有一个著名的 海滩原理：即在一条海滩上做冷饮生意的两家商贩，一开始其各自的商圈范围是均衡的，由于竞争因素导致他们集中在一起，共同吸引顾客。 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房 地产资料免费下载 075583513598 :69031789 9  小结： 考虑到：①东森购物中心、②电子数码城主楼、③台州世贸中心项目 面积较大，业态定位多元化 ，结合台州市路桥区的地理情况、城区面积大小，以项目所在地为中心， 确定本项目商圈划分如下： 商圈 范围 主要商圈 主要由椒江区、路桥区、黄岩区的二环以内部分地区组成。 次要商圈 主要由以上三区的二环以外部分地区。 边缘商圈 台州辖区（ 临海、温岭市，天台、三门、仙居、玉环 县 ）及周边城市。 商圈 大致 范 围图示 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房 地产资料免费下载 075583513598 :69031789 10 从上述车牌中我们可以看出台州的购物、消费群体中一部分是来自温州、金华、绍兴等其他区域、其他城市，甚至其他省份如：江苏、江西、四川、河南等地（但不《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房 地产资料免费下载 075583513598 :69031789 11 限于），可以大致分为商务往来型、随机经过型、旅游观光型、考察学习型等类型的边缘商圈顾客。 2. 各商圈的社会经济情况简介 商圈 人口数量（万人） 居民户数（万户） 男 女 第一商圈 第二商圈 第三商圈 总计 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房 地产资料免费下载 075583513598 :69031789 12 第二章 市场调查结果及发现 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房 地产资料免费下载 075583513598 :69031789 13 一、台州地区经济环境及生活结构研究 台州地区简介 台州， 位于浙江省沿海中部、 “长江三角洲” 经济区的南侧，其北接宁波、绍兴、南邻温州，西通金华、丽水。 为 中国黄金海岸线上新兴的组合式港口城市，股份合作制经济的摇篮，重要工业生产出口基地，著名的渔区、水果之乡，华东重 要能源基地，重要的商品集散地。 台州市位于浙江中部海岸，上海经济区的南翼。 北邻宁波、杭州，南邻温州，西与金华、丽水接壤，北通宁波、绍兴，全市陆地总面积 9411 平方公里，其中市区面积1536 平方公里，海洋面积 80000 平方公里，人口 570 万，其中市区人口 150 万。 行政区域 辖 3 区 2 市 4 县： 黄岩区、椒江区、路桥区、临海市、温岭市、天台县、三门县、仙居县、玉环县。 路桥区为台州市南部主体城区。 东濒东海，南接温岭，西邻市区黄岩区，北连市区椒江区。 陆地面积 274 平方千米。 人口 44 万。 经济 台州经济快速发展，综合 实力明显增强。 2020 年，台州经济实力再上新台阶，全市生产总值达到 亿元， 市区实现生产总值 亿元，市区人均生产总值达到 46983 元。 “十一五”期间台州市委对全市国民经济和社会发展提出了新的奋斗目标、指导原则和战略部署，要求加快经济发展，加快经济转型，加快现代化大都市建设，推进社会主义新农村建设。 气候 台州位于浙江省沿海中部，市中心处北纬 28 度，东经 122 度，属亚热带季风气候型。 大陆架海域面积 8 万平方千米，大陆海岸线 公里，占浙江省的 28%。 路桥区背山面海，低山丘陵与 平原相间。 河道纵横，水网密布，金清水系纵贯全境。 主要港口有剑门港。 岛屿有黄礁、白果山、道士冠等大小岛屿 15 个。 浅海滩涂面积达 平方千米。 气候具有典型的亚热带季风气候特征，年平均气温 16． 9℃ －17． 3℃ ，无霜期 241—270 天。 年平均降水量 1480－ 1530 毫米。 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房 地产资料免费下载 075583513598 :69031789 14 旅游 台州自古以“海上名山”著称。 海岸曲折，山奇水秀，风光旖旎。 旅游以“佛、山、海、城、洞”五个方面最具特色，共有自然景观 62 处，人文景观 62 处，拥有国家重点风景名胜区 4A 级旅游区（点）天台山和国家级历史文化名城临海，及仙居、桃渚、长屿硐天、方山南嵩岩等四个省级风景名胜区，还有森林公园和地质公园等 10 多个，具有较高的旅游经济开发价值。 交通、通讯 台州交通、通讯发达， 多年建设其已初构港口、机场、 104 国道、沿海高速公路等海陆空立体交通网络，基本形成了全市一小时交通圈，大大缩短了与上海、杭州、温州等城市的距离。 境内有甬台温高速公路，上三高速公路， 台金、诸永高速公路。 温岭大石、路泽太、三门岭枫一级公路等区域干线； 104 国道、 7 73 82 省道路段， 融入浙江三小时交通圈。 路桥机场开通国内 13 条航线 ， 每周进出港航班达 34 班。 2020 年完成货物周转量 亿吨公里，旅客周转量 亿人公里，完成港口货物吞吐量 3898 万吨，其中：外贸吞吐量 445 万吨，集装箱吞吐量 万标箱。 民航完成旅客吞吐量 万人，货邮吞吐量 3235 吨。 全市公路总里程 (含村道 )10593 公里，其中等级公路 10175 公里，占公路总里程的 %，高速公路 230 公里。 年末全市民用汽车拥有量达 万辆，比上年净增 万辆，其中私人汽车 万辆，比上年增加 万辆。 工业 近年来台州产业竞争力不断增强， 形成以汽车汽配、摩 托车及摩配、模具塑料、家电、化学制药、服装机械、阀门泵类、工艺 美术 8 大主 要产业集群，也有一些小产品或传统产业低档次上的产业集群，例如低档的鞋革、塑料制品、眼镜、传统手工制品等，呈现出一乡一品 、一镇一品的块状特点。 现有 “ 国 ” 字号工业品 制造基地 28 个，工业企业 10 万多家， 30 多个产业集群。 其中销售收入超亿元企业 522 家，超 10 亿元企业 30 家； 48 个工业制成品，市场占有率居全国第一。 《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房 地产资料免费下载 075583513598 :69031789 15 第三产业 台州商贸发达，是国务院 确定的省级城市化格局中的大城市和一级经济亚区中心，为长三角区域 16 个城市之一。 拥有一大批高 档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有 600 余家；每年在台州举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在台州设有办事处或经营场所。 台州市已建立起由各类商业银行、信用社、证券公司和保险公司等组成的功能齐全的现代金融服务体系。 全市金融网点密集，规模可观。 人口及区域人口结构 2020 年末台州市人口总数 万。 其中 其中男性人口 万人，女性人口 万人 ，城市中心区人口 万左右。 台州市历年来人口及变 动情况表（单位：万人） 年份 年末人口 其中 市区人口 年人口 自然增长率 流动人口 男 女 2020 148 2020 177 2020 204 从上表数据可以看出台州市人口情况变动有如下几个变化趋势： 1．人口自然增长率自 2020 年以来逐年下降。 2．台州男女比例更趋于平衡。 3． 务工流动人口增长率逐年上升。 4．随着城市化的进程加快，城市人口急剧增加。 居民经济情况指标 2020年 台州城乡居民收入增长较快，全年城镇居民人均可支配收入达 22738元，比上年增长 %；农民人均纯收入达 9180 元，增长 %。 城镇居民恩格尔系数为 %，农村居民恩格尔系数为 %。 年末城镇居民和农村居民人均住房建筑《 2020 年房地产营销策划大全》移动硬盘版。 策划人士必备资料库。 货到验货后付款 房策网 海量房 地产资料免费下载 075583513598 :。