试论我国商品房预售制度的完善法学毕业文

试论我国商品房预售制度的完善法学毕业文内容摘要：

，还要考虑按揭贷款比例问题。 因为按揭贷款比例越高，对借款人压力越大，在高按揭贷款比例下一旦借款人违约，银行处分抵押房产所得扣除各项支出后，有可能不足以弥补银行的支出。 加之，住房按揭贷款的期限一般较长，而按揭贷款的资金来源主要是储蓄存款和企事 业单位的短期存款，这就产生了以短期资金负担长期贷款的风险，并在一定程度上影响银行对短期资金的有效利用。 况且银行对信贷资金的市场投放及运作效率缺乏监管 ,一旦开发商违约、银行将面临信贷风险 ,加剧金融市场的不稳定。 预售使开发商通过住房按揭贷款将开发风险转嫁到银行。 (2)从 预购人 的角度看，住房还在建设过程中 ,购房者就支付了全部的房款 ,并承担了未来全部的风险 当建成的现房与商品房协议、广告或口头承诺出现差异时 ,往往使得处于弱势地位的购房者被迫接受不符合合同要求的住房或承担违约责任。 再加上普通老百姓缺乏专业知识、信息 和手段，他们不知道付出去的钱其实是借给了自己并不了解的开发企业，不知道期房与现房的价差远不能弥补他们所面临的信用风险，他们无力阻止开发企业拿这些钱去做其他事情，他们意识不到有可能会一无所有却还要面对上门讨债的银行，进一步把消费者推向弱势地位。 有这样一 个案例，某开发商在某小区的商品房预售过程中，将土地使用权及在建工程抵押给银行，但是并未向买受人批露这一事实，也未按规定将签订的《商品房预售合同》到房管部门备案。 房屋交付后，开发商携款出逃，贷款无法按时清偿，银行起诉至法院并申请了诉讼保全，将土地使用权及所有商品 房查封。 至此，小区业主才知道自己买来的商品房无法拥有合法产权。 另外，商品房预售过程中，因为商品房面积误差、基础设施不完善、迟延交房、迟延办证甚至烂尾楼等而导致发生诉争的情形也层出不穷。 一般来说，任何制度的安排都要考虑所有当事人的利益关系，都要通过这 种制度安排来均衡当事人所面临的风险。 但是 通过前述案例及分析，中国商品房预售制度并没有让制度相关的当事人一起来分担住房预售过程中的风险，而只是更多地让消费者及银行承担了风险。 因此，这样的制度从一开始就是一种具有严重先天缺陷的制度。 商品房预售制度 保护了开发商 的利益，损害了购房者的利 益 (1)商品房预售的 监管制度不完善 国家对商品房预售资金的监管在《城市商品房预售管理办法》中做了一些规定，但由于可操作性不强，在实践中不能到位，这必然导致购房者对开发商的履约能力和诚信度等信息难以掌握，使得开发商更容易侵害购房者的合法权益，而且在法律制度不健全的情况下，购房者通过法律手段维护权益的时候，调查取证和执行的成本也很高。 (2)预售制度降低了房地产行业的入门门槛 随着个人购买住房的积极性逐渐高涨，商业银行将个人住房贷款 作为业务发展重点，并向前延伸，填补了商品房建设融资的空白。 房地产开发企业只需迈过较低的门槛，即可顺利完成预售，获得 低 成本的融资，从而 造成行业鱼龙混杂。 开发商 只要能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款就意味着项目的成功。 结果 ,致使房地产业聚集着大量的中小房地产商 ,具有实力、品牌、技术、管理的企业竞争优势并不明显。 产业没有形成优胜劣汰的机制 ,反而造成了以“圈地、圈钱”为主要特征的赢利模式和以概念炒作为主的销售方式。 三、完善商品房预售制度的建议 建立完善的法律、法规体系 (1)施行严格的市场准入制度， 提 高房地产开发行业准入门槛 许多国家的住房预售制度都是有一种严格的市场准入制度的，即没有达到这种市场准入条件的企业是无法进行住房预售的。 在中国，由于缺乏严格的准入和退出制度，导致在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，大量不合格的企业过度而无序地涌入；而一些不适应市场规律或不符合国家法规的房地产企业也很难退出市场，或者干脆利用不完善的退出机制继续逃避责任，所以结合我国自身情况，政府法律对此应作严格的限制，有必要施行严格的市场准入制度，以规范市场秩序，通过市场准入制度的实施 ,确保把资质不符合预售条件的和不良房地产开 发商排除在房屋预售的大门外 ,最大限度的把房屋预售后导致的风险降到最低。 (2)严格控制预售许可证的发放 ,做到执法必严 结合实践经验，加大执法力度 , 尽力保障执法的可操作性，严格控制预售许可证的发放 , 严把销售关、准入关。 以《城市房地产预售管理办法》和《商品房销售管理办法》为依据加强对房地产开发企业的预售资格审查。 确实做到“有法必依 , 执法必严” , 杜绝不符合预售条件的开发商拿到预售许可证，以保证商品房市场得到良性、稳定发展。 (3)依法 建立。