海南顺得发实业有限公司得发豪苑工程建设项目终稿(编辑修改稿)

海南顺得发实业有限公司得发豪苑工程建设项目终稿(编辑修改稿)内容摘要：

过硬 的施工单位进行土石方及工程施工，以保证工程质量和节省项目投资。 为了取得较佳经济效益，应认真做好项目品牌的打造工作，特别是要加强与电视、报纸等传媒的广告的宣传力度，将项目作为地区精品推向国内外市场。 建议承办单位抓紧时间立项、建设。 同时，建议项目所在地政府各相关职能部门对本项目给予大力支持与帮助，促成项目早日上马，早日竣工，早见成效。 第二章 房地产市场需求分析 我国房地产市场现状 2020 年我国房地产市场全年维持衰退态势。 此轮房地产市场调整始于 2020 年第 4 季度，由珠三角区域逐步向 全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。 经过 1 年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况， 70 大中城市房价自 8 月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。 2020 年我国房地产市场运行状况呈现以下三个特征： 房屋交易量持续下降 2020 年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。 1—11月，商品房销售面积 万平方米，同比减少 %，增幅减少 个百分点。 其中，现房销售面积为 万平方米，同比减少 %；期房销售面积为 万平方米，同比减少 %。 商品房销售面积降幅逐月增加，由 1—2 月份的 %降为 1—11 月份的%。 40 个重点城市中，有 1/4 的城市商品房销售面积同比下降 40%以上，下降程度较高的城市包括南宁、宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。 同时，商品房空置面积较快增加。 2020 年 5 月，商品房空置面积结束自 2020 年下半年以来的负增长局面， 11 月底，商品房空置面积为 万平方米，同比增加 %；其中，商品住宅空置面积 为同比增加 %，增 幅比 3 月底增加 个百分点。 房地产开发投资意愿下降 受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从 2020 年2 季度就开始显现， 4 月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期， 6 月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。 2020 年 1—10 月房地产开发企业购置土地面积为 万平方米，同比减少 %，增幅比去年同期减少 个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积 万平方米，同比减少 %。 2020 年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降 ，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。 1—11 月，商品房新开工面积为 万平方米，同比增长 %，增幅比去年同期减少 个百分点；商品房施工面积为 万平方米，同比增长 %，增幅比去年同期减少 个百分点；商品房竣工面积为 万平方米，同比增长 %，增幅比去年同期减少 个百分点。 房价出现近 10 年来首次下降 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落， 8 月份 70 大中城市房价出现近 10 年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。 2020 年 ， 70 大中城市房屋销售价格同比上涨 %，涨幅比 2020年下降 个百分点。 其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨%和 %。 从环比来看， 2020 年 70 大中城市房屋销售价格下降%，其中新建商品住房和二手住房分别下降 %和 %， 90 平方 米以下商品住宅价格比年初下跌 %。 12 月份， 70 大中城市中有 50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有 52 个城市二手住房价格出现环比下降。 2020 年房地产市场衰退程度逐季增加。 其中， 1 季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘 尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度； 2 季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌； 3 季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌； 4 季度房价下跌幅度继续加大。 1—4各季度 70大中城市房价变化分别为环比上涨 %、环比上涨 %、环比下降 %和环比下降 %。 各 地区 房地产投资增幅均有所下降 2020年，东中西三大地区房地产开发投资增幅都有所减少。 1—10月，东部、中部和西部三大地区房地产开发投资额分别为 亿元、 亿元 、 亿元，分别同比增长 20%、 %、 %，增幅分别减少 个、 个和 个百分点。 2020 年东、中、西三大地区房地产开发投资增幅下降图 注：资料来源于国家统计局、 REICO 数据库。 我国房地产市场未来走势预测 2020 年， 我国房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联，房地产市场发展的不利因素是 2020 年宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台。 在3 季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。 未来两年，我国房地产市场的走势受两方面因素的制约和影响。 一方面是利空因素。 国际金融风暴继续肆虐，世界各国都受到波及，欧美地区受灾尤其严重，国内经济亦受其负面影响，出口下滑，经济下行（一季度我国 GDP 同比增长仅为 %），外资撤离。 国内经济下行已成定局，股市、楼市皆低迷，实体经济萎 靡不振，企业效益下滑。 在内外宏观经济双重负面影响下，我国房地产市场必然同步下行。 另一方面是利好因素。 国际方面，主要国家联合救市，有助于抑制金融风暴的进一步恶化，能够在一定程度上减轻 我国经济和楼市面临的外部压力。 国内方面，目前中央拯救经济的决心 很 大， 2020 年11 月 “4 万亿投资计划 ”的出台，表明国家促内需保增长的力度将超过1998 年应对亚洲金融危机的措施， “积极的财政政策和适度宽松的货币政策 ”也标志着持续五年之久的紧缩型宏观调控转变为扩张型调控。 从房地产政策利好分析， 2020 年 10 月 22 日财政部和央行的相关 文件标志着中央救楼市的开始。 可见，利空与利好同时存在，将同时影响着我国房地产市场的投资和交易。 但从总趋势来看，我国房地产市场的发展仍有巨大的潜力。 这源于相互影响的三方面事实：第一，中国是一个经济转型国家。 对 于一个发展中国家来说，城镇化是一个不可避免的问题。 自 1978 年推行市场化改革以来，中国的城镇化就开始持续进行， 1996 年以后步伐明显加快。 持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。 不仅如此，中国到目前为止已经历了长达 30 年的经济持续高速增长，人民收入水平的提高和对生活质量的追求，为房地产市场的发展提 供了强劲动力。 第二，中国是一个体制转型国家。 中国正从严格传统的计划经济体制国家逐渐转变为市场经济体制国家，住房改革也是伴随着其中的诸多改革措施之一。 以往城镇居民主要依靠单位分房，而现在则已基本由市场解决。 住房推向市场 ，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。 除了这两个方面以外， 我 国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。 以上三个方面，分别从不同层面反应了中国的现状和特色。 它们共同揭示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。 只要这些因素没有改变，房地产 市场发展的趋势就不会改变。 而在相当长 一段时期内，这些因素很难改变。 因此，对于诸多房产商来说，现在 仍然 是一个千载难逢的机遇，因此应对我国房地产前景保持乐观。 海南省房地产市场现状 风景这边独好 自 2020 年的下半年以来，全国一线房地产市场如北京、上海、广州、深圳等地，纷纷走出了一波房地产市场大幅下滑的行情。 但在此阶段，海南楼市基本保持了平稳态势。 2020 年下半年到 2020 年 3 月间，全国房地产市场哀鸿遍野的时候，海南楼市购销两旺，房地产价格大幅攀升。 影响所及，在国家发改委按月公布的全国70 个大中城市 房屋销售价格指数表上，海口房价同比涨幅连续保持了一年的全国领先位置。 即使到了 2020 年的下半年，全球金融危机波及中国楼市，海南也出现市场销售量徘徊乃至小幅下降时，海口和三亚的房价依然平稳。 投资销售两旺 2020 年，海南省房地产完成投资 亿元，同比增长 %。 全省商品房施工面积 万平米，同比增长 17%，商品房竣工面积 万平米，商品房累计销售面积 万平米，同比增长%，商品住房累计销售金额 亿元，同比增长 %。 继续成为我省固定资产投资增长速 度最快、上缴利税增长最快的重要支柱产业。 值得一提的是，除海口、三亚外，岛内一些二线城市如文昌、琼海、定安、五指山、陵水、保亭等城市商品房岛外销售也有了较大增长，市场走势良好。 促销 成绩斐然 为进一步促进海南省房地产业持续健康稳定发展，省建设厅决定2020 年底和今年初，到西北、华北、华东等地组织房地产业宣传推介和商品房展销活动。 2020 年 11 月，该厅组织房地产企业在北京参展 “第七届中国国际住宅产业博览会 ”，是该厅系列推介活动的第一站。 海南省还在会上举行了整个展会期间唯一一场推介会，吸引了包括境外媒体在内的 近 80 家新闻单位与会。 2020 年 12 月，省建设厅又组织了近 50 家大型开发商，在 2020年第 24 届中国 上海房地产展示交易会上集中亮相。 由于品质好、促销到位，海南楼盘在上海房交会上成绩不俗。 与此同时，我省还面向潜在客户，全力组织岛内展销会，组织岛外购房团来海南，其中尤以海南日报今年春节在三亚举行的房展会效果为佳，现场售房 136 套，成交金额 8160 万元，消费者意向登记购房 638 套，合计金额 亿元。 海南省房地产市场未来走势预测 海南省房地产业依托独特的区位、环境优势，在政策驱动和加大促销力度双重 作用下，海口、三亚周边市县房地产开发投资增势强劲。 尽管受到金融危机和楼市调整期的双重冲击，在 4 月 30 日 —5 月 2日举办的 “ 2020 第十二届海南春季房地产展示交易会 ” 上，仍然有40 多个楼盘参展。 据国家统计局最新出炉的《 2020 年 1—3 月全国房地产市场运行情况》显示，今年第一季度海南房地产市场投资与销售均呈现旺盛态势，各项数据均大幅领先全国平均水平。 数据显示， 2020 年海南 1—3月份房地产开发企业完成投资 亿元，比去年同期增长 %，领先全国 32 个百分点。 海南全省一季度商品房销售面积为 万平 米，同比增长 %，领先全国 个百分点；一季度商品房销售额为 亿元，同比增长 53%，领先全国 个百分点。 这些成绩的取得， 主要是因为海南房地产市场是个独立的岛屿市场，远离全国各主要一线城市，而最主要的则是海南房地产市场具有 的独特魅力。 众所周知，海南岛已成为全国最向往的旅游目的地之一，尤其是在北方，冬季寒风呼啸的时候，人们纷纷把开会、旅游等活动，安排在温暖如春的海南岛。 即使在金融危机深重的今年 1—2 月，全省依然接待海内外旅游者 万人次，比去年同期增长 %。 随着 经济发展，人民生活水平逐年提高，越来越多的人注重生活品质。 生活方式正在发生改变，异地购房的第二居所、第三居所成为潮流，会有越来越多的人来海南买房。 过去五年经济高速增长形成的居民财富积累基础，将对促进海南省房价的稳定起到积极作用。 海南四季如春、气候温和，度假设施齐全，交通网络方便快捷，是居民度假、居住和养老的理想场所，三亚市更是位列中国宜居城市第五位，已有大批岛外人士上岛购房。 在这些因素的刺激下，来海南购买过冬房的人越来越多，成为海南近几年房地产持续走高的重要因素。 目前，全岛的房地产外销比例高达 80%以上，就充分证明了这一点。 同时， “海南国际旅游岛 ”的建设，必然给海南的房地产、旅游、娱乐和酒店等一系列产业的发展带来推动力，此时投资房地产产业，预期可以取得丰厚的回报。 总之，在世界旅游中，滨海旅游是最受追捧的；在滨海旅游中，热带海岛又是最受追捧的。 海南的资源具有稀缺和不可再生性，所以海南房地产下一步的发展思路将调整结构，走高端路线，大力发展旅游房产。 考虑未来到海南购房成本，以及目前海南房子的价位，现在 到海南购房正当时。 目标人群与目标市场分析 目标人群分析 目前，海南房屋需求市场主要有五大 群体：一是大量的外省人来海南购房，他们主要购买环境较好的高档商品房，用于休闲度假和养老；二是近几年引进了一批大企业大项目，大量外地员工进入海南居住；三是近几年来，海南省加快城镇化进程，农村人口移居城市的持续增加；四是八十年代房改至今已有 20 年，部分房改户有购买第二套房以改善居住条件的欲望；五是就业和婚龄人群的增加。 以上五个方面都构成了海南房地产近年的刚性需求。 目标市场分析 2020 年，海南省城镇居民人均可支配收入为 10997 元，比全国平均水平少 2789 元，恩格尔系数为。 近 3 年来，海南省 75 平方米的房价收入比均值为 ，国际上公认的合理范围是 3～ 6 之间，可见，我省城镇居民人均收入低于房价增长，仅靠省内需求难以支撑快速增长的房地产价格。 海南省房地产销售市场外向性十分明显，2020 年，三亚市房地产外地客户占 87%，海口市房地产外地客户占52%，琼海、文昌、五指山、陵水、。