海南市房地产鸿禾公寓中国城全程策划书公寓住宅(编辑修改稿)

海南市房地产鸿禾公寓中国城全程策划书公寓住宅(编辑修改稿)内容摘要：

管理，等住户入 户了，却又说住户交的费用不能维持日常的运作，以此为理由不提供曾承诺的服务。 所以，人们都表示，一定要加强监督，保护消费的利益。 当然，对于消费者来说，都希望能得到物廉价美的东西，对于物业管理公司提供的服务也一样。 通过市场调查，特别是直接面对面消费者访谈调查，我们可以看出现在的买房者变得越来越理性，要求越来越高。 他们已经认识到，现在海口的房地产市场已经从卖方市场到了买方市场，只要手中有钱就不怕买不到好房子，所以他们在选择楼房的时候会更为谨慎。 3．竞争楼盘分析 中国 最大管理资源中心 第 15 页 共 51 页 1)四季华庭 ：四季华庭位于 海口最具增值潜力的南海大道与迎宾大道交汇处，交通极其便利通畅，占地面各 12 万平米，总建筑面积 18 万平米，总投资 3 亿人民币。 四季华庭作为海口市首批九大重点项目之唯一房地产项目，受惠于政府策略性发展规划，宽达百米以上的迎宾大道及南海大道商业旺址经已实施。 四季华庭的景观设计，则以精纱绝伦的构想，全面呈示四季的季相变化。 绿地面积达 万平方米，绿地率为 42%。 集观赏水景、亭、台、廊、榭、下沉广场于一身，拥有100 多种健康、芳香、形姿优美的绿化树种，揉合日本和欧美造园手法，如诗如画地谱写出四季华庭的华丽篇章真正做到 了“我家即公园，公园在我家”的园林效果。 该楼盘为市十大明星楼盘推荐楼盘、市十大最受欢迎楼盘推荐楼、获得海口市样板工程。 该楼盘由于某种环境较好，建筑立面为米黄色，格调较好。 售介均价在 3000 元 /平方米左右，在本地段算是高档楼盘，销售对象为一些中高收入的人士，其中包括一些投资者。 ：一、二、期基本售磬，三期正在推出，市场反映较为热烈，销售业绩良好。 ：该楼盘占地 12 万平米，规模较大，规划合理，小区绿化率较高，环境好，且附近生活配套完善，所以能吸引较多的顾客。 2)耀江花园 市场地位：该项目位于海口市海德路上，距城市主干道海口市最繁华的迎宾大道约 120 米，闹中取静。 耀江花园总平面呈“长方形”布局，占地面积 亩，规划建造 11 幢现代主义与优美生态环境融合的住宅楼。 其中住宅 12 万余方，商铺 5000 余方，车位约 900个，配比接近 1:1。 3 万 m2 景观园林，营建都市的绿色之城，大于 50% 中国 最大管理资源中心 第 16 页 共 51 页 的绿化率，拥有寸金寸的 CLD 区域内罕有的大型生态景观。 多功能会馆，豪华游泳池，温泉泡池，绿化率高达 45%以上。 自有品牌矿泉水入户，让您享受自然与健康。 前六幢以中小户型为主，各小户型又可自由组合，每个户 型均充分考虑通风、采光，且配有大面积的观景凸窗，使得窗外美景尽收眼底。 后五幢以中、大户型为主，满足了户型的“升级换代”，特有阳光书房的设计，尽情享受室外的阳光与绿意。 外围 200 米的商业裙楼，日臻完善的商业氛围，同步满足您的日常生活所需。 该项目均价在 3200 元左右，在本地段为最高价位。 ： 66%，市场反映较为热烈 ：通过几年各房地产项目对该区域的的开发与及配套完善，基本已形成了一个大型的高档住宅区域，因此，该项目在各楼盘均已完成开发销售后把握机遇，利用该区域的市场成熟与品牌效应，一举成 名。 3)京江广场 ：该项目的规划设计指标占地 平方米；总建筑面积 43137 平方米；绿化面积为 平方米；容积率为 ；建筑密度为 25%；绿化率为 %。 低容积率、低密度、宽大视野，智能力门禁管理系统。 小区园林由名家设计，专业园林单位施工。 以大型水景为主题，采用综合式园林布局手法，运用明快、新颖、流畅、疏密结合，色彩对比，富有园林艺术特色的设计构思，通过大气得体的假山瀑布、自然流畅的水面轮廓和道路、别致的步汀和小喷泉，各种热带植物有机的结合，形成动静 分区，环境优美的商住小区。 商场建筑风格为后现代坡顶建筑立面层次分明、色彩丰富、庄重大气。 拥有超过一百多个车位的大型停车场，商场首层层高七米，可以改做两层经营，多得一倍使用面积；该项目主要的购买对象为一些收入较高的 中国 最大管理资源中心 第 17 页 共 51 页 有文化人仕 ,相当一部分是二次置业者 ,其售均价在 2800 元 /平方米左右。 ：销售率为 85% ：该项目共为二期，第一期已完成销售，京江广场为二期工程，由于一期市场反映已较为热烈，自身小区规模较大，内部配套也较齐备，发展商实力雄厚，具有较大的社会影响力，这对楼盘的销售起到了一定的促 进作用。 4)亚洲豪苑 ：该项目位于海口市繁华的南海大道中段，临近海口保税区，总占地面积近 16 万平方米，开发完毕的北区，占地面积达 万平方米，建筑面积近 11 万平方米，提供 716 户由63m2310m2 二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式等多种户型可供选择。 亚洲豪苑北区动工时间为 1999 年 6 月 15 日，目前整个小区已全部建设完毕， SRTDesignLimited(加拿大 )负责总体设计，建筑风格揉合欧陆田园气息及亚热带风情，逾三千五百平方米的人工湖，将灵气聚于园中，独特的建筑造型，碗蜒的 石板小路，大面积的绿化，为客户营造了一个清新雅致的世外桃源。 亚洲豪苑南区占地 150 亩地，将于 2020 年 8 月动工，目前已正式立项并正办理前期施工手续，南区规划将以商业带小户型公寓为主，即将建设一个集休闲、饮食、娱乐为一休的大型商业广场 亚豪新天地，商场规划面积达 3 万平方米，楼高三层，面积可自由组合，以其综合的功能，将建成一个新的商业旺地 ：一、二期已完成销售，三期销售率为 55% ：该项目由于其崭新的欧陆田园概念，以及独特的规划 中国 最大管理资源中心 第 18 页 共 51 页 设计，在这样的一个生活配套相当完善的大型住宅社区， 必将再次引起消费者的轰动。 4．结论 迎宾大道的即将完工开通，无疑是最佳的卖点；海南师范学院、海南中学的人文环境，则为周边环境增色不少，名项完善的生活配套设施，造就了一个良好的居住环境。 行家认为，迎宾大道没线如此的楼盘密集度，加上这些楼盘大多仍是中档价格的自住型，海口五大最有发展前途的地产板块之一的“金三角板块”楼盘的新一轮大战将在迎宾大道出现，届时这里势必成为置业者关注的新热点。 项目环境分析 一、地块环境分析 1．土地性质综述： 项目面积 3174 平方米。 该项目东接“永安大世界”与海南师范学院隔路相望；南 临“中国城”演艺中心与在建的中国城五星温泉大酒店，西靠海口市琼山区城西镇镇政府；北距南海大道 400 米，与“海南师范学院学生公寓”相邻。 2．地块周围景观 （ 1）自然景观： 东方景观：在该方向上，因为是紧靠着“永安大世界”停车场，近景可观“永安大世界”生态停车场，高层可以远观迎宾大道的生态景观与公路正对面的海南师范学院公园般的园林景观。 海南师范学院，不仅环境优美，文化气氛浓厚，相信这一景观，对本楼盘的销售起到一定的促进作用。 西方景观：在这个方向上，因为靠琼山区城西镇镇政府大院，对于远近景都不是很佳，只能观小 区里的绿化，而部分区域被镇政府大院的 中国 最大管理资源中心 第 19 页 共 51 页 楼房挡住远景，加上镇政府大院的楼房十分残旧，围墙外还是一片建筑工程空地，垃圾成堆。 南方景观：在该方向上，面向中国城大社区内，是一个大型生态停车场与正在施工的“中国城五星级温泉大酒店”的施工现场。 虽然从目前的情况来看较为杂、乱、脏，但是从未来的一年后，随着酒店的工程竣工后，大量的绿化与公共设施完善后，该方向是本小区最为直观观赏五星级酒店夜景的朝向，同时也是楼与楼之间间距最远的方向。 北方景观：在该方向上，与“海南师范学院学生公寓”一墙之隔，所有的景观均被公寓楼挡住，所以近 景与远景都不好。 （ 2）景观综述： 从本地块周围环临的景观及远景视野开阔程度来看，西、北二个方向的景面都不理想，因为都被新的或旧的建筑物挡住。 东、南面近景不好，远景较好，总体来说，地块周围景观属该地块的弱项，需要通过环境艺术设计来弱化本地块周围景观不利的影响。 3．环境卫生、社会治安情况 （ 1）环境卫生情况 本地块原本是海口住宅区地块，不会给本地段遗留下什么污染问题，但本地块的西南方向有一大片闲置土地，里面堆满了垃圾，杂乱无章，影响了周围的环境，而地块的东面都是大马路，汽车产生的废气和噪音对将来小区的将造成 较大的影响。 （ 2）社会治安状况： 本地块位于中国城大社区内，龙昆南派出所就与本小区门口一墙之隔，周边外来人口不多，治安形势相对较为安定。 4．地块周围的交通条件 本地块东面为迎宾大道，迎宾大道是一条混合型道路，车流量较大。 中国 最大管理资源中心 第 20 页 共 51 页 地块附近有南海站和中国城站等多个公共汽车站，有 2 1 34 11 等 10 多公交线路。 所以，该地块附近交通十分便利这也是本项目的一大优势。 5．配套设施 1)菜市场：本地块附近有金花菜市场、安宁菜市场 2)商店、购物中心：该地块附近商店较多，日常生活所需都不用担心，在本项目块对 面是一个购物超市。 3)小学：山高小学 海师附小 4)中学：海南中学、海师附中 5)大学：海南师范学院 6)医院：一八七医院、安宁医院 7)银行、邮局、酒店：本地块附近，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等近在咫尺；海南师范学院东门附近的中国邮政局，酒店有禧龙酒店； 配套设施综述： 本项目所处的地段是居住人口比较集中的区域，各种的生活配套设施十分完善，衣、食、住、行等都可以满足居民的需要，但从消费的角度来说，本区域现在明显缺少大规模和高档次的购物中心。 （二）项目地块的优劣分析 1．优势分析 境小社区：本项目用地位于“中国城”大社区的中，可以享受的一切“中国城”大社区中的环境与服务。 无疑形成了规模效应，一方面有利于开发商降低项目单方开发成本费用；另一方面有利于项目形成自我独立环境，营造大社区小环境的生活氛围，必能增强该项目的市场竞争力。 中国 最大管理资源中心 第 21 页 共 51 页 ：本项目位于迎宾大道上，共有 10 几条公交线路，本地块离海口南站也只是十分钟的路程，所以本项目在交通条件方面的优势将成为一大主要买点。 ：本项目所处地段，是大型的居住区，附近的配套设施应有尽有，银行，中小学、商店等等，一应俱全，这样不仅 能够减少小区配套设施的投入，而且是对于日后小区的宣传将会起到非常大的作用。 ：本项目地块对面就是海南师范院校，附近有海师附中、海南中学、山高小学等。 所以，本志块所处地段文化气氛浓厚，对于那些渴望自己的孩子以后能够得到更好的教育的家长来说，无疑是最佳的选择。 2．劣势分析： ：本地块处于地段以前是一片池塘与荒地的结合带，经过十几年的开发与建设，对于以前的住宅建筑来说，显然已经变得残旧，没有什么标志性的建筑，所以开不成什么自然景观。 唯有海南师范学院集历史、文化、自然景观为一体的有标志性的 景点，给本地段添了一张王牌。 从另一个角度来说，拥用“世界吉尼斯纪录之中国最大的演艺舞台”的中国城演艺中心与二期开发的五星级酒店也给本地段增加了一景，但这一景观还需进一步完善。 ：本地块位于城市主干道 — 迎宾大道的旁边，地块的北面是南海大道，所以，由于靠近公路，这将会给地块严重的汽车噪音。